Beste Anschlussfinanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung

Hallo,

ich habe da ein kleines Verständnis Problem. Ich habe mir vor knapp 9 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft und möchtest jetzt bald meine Anschlussfinanzierung in Angriff nehmen. Ich habe mir schon ein paar Angebote eingeholt und möchte bald einen Termin mit meiner ursprünglichen Bank vereinbaren. Mein Problem bei der Sache ist, das ich die Wohnung seit 2 Jahren vermiete und natürlich jeden Monat Mieteinnahmen ( 500 Euro Kaltmiete ) habe. Steuerliche hatte sich das jetzt so ausgewirkt, das ich knapp 900 Euro Steuern Nachzahlen musste an das Finanzamt. Das spielen natürlich auch noch andere Sache ein Grund und es liegt nicht nur an den Mieteinnahmen. So jetzt zu meiner Frage. Ich habe jetzt noch 68000 Euro Restschuld und möchte die natürlich bei den aktuellen Zinsen so schnell wie möglich tilgen! Ich habe aber gehört, das man am beste überhaupt keine Tilgung machen soll. Also was ist das beste Mittelmaß um am besten so wenig wie möglich Steuern nachzuzahlen und aber auch noch die Restschuld zu verringern. Mein Ziel ist eigentlich, die Wohnung in 20 Jahren spätestes schuldenfrei zu haben. Hat da jemand eine Idee was für mich hier das Beste wäre? Vielleicht noch der Hinweis, dass ich meine Hausfinanzierung selber noch habe und die Wohnung sich von alleine tragen sollte. Aktuell Kaltmiete 500, Nebenkosten 308 ( davon 100 Euro Rücklagen die ich selber trage ) mein Mieter gibt mir 500+200 ( Nebenkosten ) Euro und die Finanzierung ist im Moment 5% + 1% Tilgung für 380 Euro im Monat. Vielen Dank!

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Hallo wobbi

aus steuerlichen Gründen ist es tatsächlich Vorteilhaft wenn man eine vermiete Immobilie möglichst lange finanziert, denn die Finanzierungskosten (die Zinsen für das Darlehen) darf und soll man als Werbungskosten ansetzten:

zu versteurende Einkünfte aus V+V (Vermietung):

  • plus Bruttowarmmiete (Kaltmiete plus NK-Abschlag)
  • minus gezahlte Neben- und Verwaltungskosten (ohne Rücklagen)
  • minus gezahlte Schuld-Zinsen
  • minus AfA (Abschreibung für Abnutzung auf den Gebäudenteil)

Da man aber immer nur seinen Steuersatz der gezahlten Schuldzinsen vom Finanzamt quasi zurückbekommt muss man das nicht in die Entschuldung gesteckes Geld andersweitig anlegen zu höheren Renditen. In Deinem Falle z.B. in die selbst-genutze Immobilie.

Also die vermiete Immobilie würde ich mit 1% Tilgung weiter finanzieren und die niedrigen Zinsen lange festschreiben (min. 15 Jahre) und das so gesparte Geld in die Tilgung der selbstgenutzen Immobilie stecken, damit diese möglichst schnell Schuldenfrei ist.

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Die Erben treten die rechtsnachfolge dieses Vertrages an. Und dieser Vertrag gilt natürlich weiter. Um welche Anlage handelt sich es denn? Festgeld? Sparbrief? geschlossener Fonds (grauer Kapitalmarkt)?

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Es gab erst vor Kurzen eine Gerichtsenscheidung, dass auch ein Zeitwohnsitz ein Eigenbedarf darstellt. Konkret ging es um einen Zweitwohnsitz der Tocher die nur gelegentlich die Wohnung nutzen wollte/sollte. Dies wurde als Eigenbedarf anerkannt und die Kündigung des Mieters als wiksam angesehen, siehe z.B. diesen Artikel: http://www.spiegel.de/wirtschaft/service/mietrecht-vermieter-darf-zweitwohnung-fuer-eigenbedarf-kuendigen-a-968523.html

Ob nun auch eine reine "Ferienzweck" ausreicht, wäre durch ein Gericht zu klären. Aber wenn der Vermieter das Zweitwohnsitz-Urteil kennt, wird er die Wohnung eben als Zweitwohsitz deklarieren .... und dann hättet ihr eher schlechte Karte wegen des oben genannten Urteils ...

mein TIPP: Am besten beim Mieterverein beraten lassen oder zu einem Fachanwalt gehen! VIEL ERFOLG!

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Das kommt drauf an, was Deine Ziele sind und wie Deine Risikobereitschaf ist:

  • Welche Summe möchtest Du denn zu welchem Zweck Investieren?
  • Sind zwischenzeitliche Verluste für Dich aushaltbar?
  • Kannst Du auf das Geld mit Sicherheit einige Jahre verzichten?

Sicher ist Tagesgeld und Festgeld bei Banken aus Deutschland und der EU bis 100.000€, aber dort bekommt man derzeit nur ca. 0,5% bis 1,5% Zinsen und man macht nach Steuern und inflation real (einen kleinen) Verlust. Dafür hat man nominal (betragsmäßig) das Geld sicher.

lokrativ sind Aktienfonds und ETFs auf lange Sicht, diese schwanken aber und können auch schon mal 50% (und mehr) an Wert verlieren

EINE MÖGLICHKEIT anhand Deiner Fragestellung wäre ein selbstgebauter Garantie-Fonds:

  • Definiere Deine Anlagesumme und Anlagehorizont, z.B. 5.000€ auf 5 Jahre
  • Definiere Deine Garantie: z.B. 90% nominal (maximal 10% Verlust) = 4500€
  • Finde einen Sparbrief für 5 Jahre und berechne wieviel Du einsetzten musst um 4500€ rauszubekommen in 5 Jahren. Bei 2% und Zinsansammlung wären das 4.075,79€
  • 5000€ - 4.075,79 = 924€ investierst Du nun in einen sehr guten globalen Aktienfonds oder ETF (MSCI-World)
  • wenn sich die Märkte gut entwickeln hast Du am Ende die 4500€ sicher plus Deinen Aktienfonds, der in 5 Jahren um 50% zulegen kann auf rund 1400€, dann hättest Du rund (1400+4500) - 5000 = 18% = 900€ Gewinn gemacht (ohne Gebühren und Steuern)
  • wenn sich die Märkte kaum entwickeln hast Du am Ende die 4500€ sicher plus Deinen Aktienfonds, dann hättest Du rund (900+4500) - 5000 = 8% = 400€ Gewinn gemacht (ohne Gebühren und Steuern)
  • wenn sich die Märkte schlecht entwickeln hast Du am Ende die 4500€ sicher plus Deinen Aktienfonds, der um 75% eingebrochen ist auf 250€, Du hättest dann rund (250+4500) - 5000 = -5% = 250€ Verlust gemacht (ohne Gebühren und Steuern)
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Das einfachste ist hier wohl ein Riester-Banksparplan, der ist zwar nur niedrig verzinst, dafür oft gebührenfrei. Das heißt, es werden bei guten Riester-Banksparplänen keine direkten Kosten/Gebühren abgezogen und man ist von Anfang an im Plus und kann so einfach & bequem die Zulagen mitnehmen.

Denn man kann & darf ab 01.01.2014 seinen Riestervertrag nun auch zur Entschuldung (Sondertilgungen) oder Umbaumaßnahmen von selbstgenutzen Wohneigentum einsetzten. Ob man dass dann alle zwei-drei Jahre als Sondertilgung einsetzt oder erst am Ende muss man durchrechnen.

Alternativ kann man einen Wohn-Riester auch jetzt schon aubschließen, dass ist nichts anderes als ein Risterfähiger-Bausparvertrag.

Hier noch ein Artikel zu den Neuen Regelungen: http://www.handelsblatt.com/finanzen/vorsorge-versicherung/nachrichten/wohnfoerderung-2014-schnelle-riester-rente-fuer-hausbesitzer/9229966.html

Ob, was und wie zu Euch passt, muss man natürlich Konkret berechnen.

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Bis 55Jahre gilt folgendes: 1 jahr bzw. 12 Monate pflichtversichert in der GKV führt zur dauerhaften Aufnahme in die GKV:

  • also als Arbeitnehmer unter der Versicherungspflichtgrenze verdienen um wieder pflichtversichert zu sein. Wenn man dann nach 12 Monaten Pflichtversicherung wieder über der Grenze verdient und/oder selbständig wird, darf man als freiwilliges Mitglied in der GKV bleiben (oder wieder in die PKV wechseln)
  • und als ALG1- empfänger gilt das selbe: während der ALG1-Zeit ist man Pflichtversichert. Wenn man 12monate ALG1 bezieht und/oder zusammen mit einem neuem (Teilzeit)Job 12 Monate unter der Versicherungspflichtgrenze verdient, darf man anschließend in der GKV bleiben

Über 55 jahre gibt es keine Möglichkeit zurück von der PKV in die GKV (zumindest wenn man in Deutschland bleibt und keine 1-2Jahre im Ausland arbeitet)

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  • Nur einen Fonds? Dann einen Mischfonds der selbst sowohl in festverzinslichen Wertpapieren und Aktien investiert: geringere Chancen aber auch geringeren Risiko (zumindest in der Theorie). Um mal zwei zu nenne: Multiple Opportunities R und Etha aktiv E (europa-fokusiert)
  • Oder hast Du bereits Tagesgeld+festgeld und willst nun zusätzlich Sachwerte: Dann einen globalen Aktienfonds oder in einen günstigen Indexfonds, einen ETF, zum beispiel besierend auf dem MSCI WORLD Index oder wenn man auf Dividenden seztz basierend auf den STOXX Global Select Dividend 100

EIn solches Invest braucht aber einen langen Atem. Auch sollte man nicht alles auf einmal sondern in mehrere Trancen investieren:

  • Für was, wann und wen soll die Geldanlage sein?
  • Wieviel Risiko darf es sein? Zwischenzeitlich auch -30% für dich aushaltbar?
  • Kannst Du lange genug warten um verluste auszusitzen? Brauchst Du das geld die nächsten 7 Jahre (besser mehr) sicher nicht?
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JA. Seit dem 01.01.2014 wurde der Wohnriester verbessert (flexibler). Man kann und darf nun auch das Riester-Guthaben bereits während der Ansparphase direkt in die (Sonder)Tilgung der selbstgenutzen Immobilie stecken.

Wichtig: Es müssen mindestens 3000€ angespart sein. Der entnommene Betrag wird dann als Wohnriester behandel. Aus Sicht des bestehenden Riestervertrags ist es eine Wandlung der Riester-Rentenversicherung in einen Wohn-Riester.

siehe auch: http://www.vz-nrw.de/wohn-riester--antworten-auf-die-wichtigsten-fragen

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Einzelgarage auf separatem Grundstück?

  • Wartung des Garagentors
  • Strom
  • Grundsteuer
  • Gebäude+Haftpflicht Versicherung
  • Niederschlagswasser (versigelte Fläche)

Einzelgarage innerhalb einer WEG oder TG-Stellplatz in einer WEG? Zusätzlich:

  • Wegeräumkosten
  • Hausmeister- bzw. Reinigungskosten
  • ggf. sogar Gärtner-Kosten (je nach Teilungserklärung)
  • Verwalterkosten (sind vom Vermieter zu tragen und nicht umlagefähig)
  • instandhaltungsrücklage Gemeinschaftseigentum (vom Vermieter zu tragen)
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Also bei Bausparverträgen darf man im Allgemeinen bis zur vereinbvarten Bausparsumme einzahlen. Erst wenn man diese Bausparsumme durch Einzahlungen und/oder Zinsgutschriften übersteigt hat die Bausparkasse ein kündigungsrecht.

Aber man muss das einzeln betrachten und den Vertrag und die Vertragsbedingungen lesen. Da kann sowas vereinbart sein dass die Einzahlungen nach erreichen der Zuteilungsreife nicht verzinst werden. Steht das aber NICHT in Deinem Vertrag, dann hat die Bausparkasse auch kein Recht Zinszahlungen zu verweigern.

  1. Nachlesen ob in Deinem Vertrag und in den "AGBs" dazu etwas zu finden ist.

  2. und/oder mal freundlich nachfragen wo in Deinem Vertrag vereinbart wurde, dass Einzahlungen nach Zuteilungsreife nicht verzinst werden.

  3. Oder mal die Verbraucherzentrale fragen

Ich halte es für möglich, dass die Bausparkasse dich dreist anlügt um ihrerseits relative hohe Zinsen (sichere 3,5% sind heute gut) zu vermeiden. Doch wenn Du ein Recht darauf hast dann kannst und darft Du das auch wahrnehmen, denn der Bauspar-Vertrag ist für BEIDE bindend!

noch ein Tipp: möglichst nur bis ca. 75% oder 80% der Bausparsumme einzahlen um noch einige Jahre die Zinsen mitnehmen zu können: Denn wenn die Bausparsumme erreicht ist (durch Zinszahlungen) wird die Bausparkasse kündigen.

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JA, Wenn die Nebenkosten-Abrechnung diese Details (reine Lohnkosten) nicht ausweist, bitte deinen Vermieter diese Kosten aufzuschlüsseln. Siehe dazu auch Infos vom Mieterbund und Verbraucherzentralen (google: "Haushaltsnahe dienstleistungen Mieter Mieterbund" und "Haushaltsnahe dienstleistungen Mieter Verbraucherzentrale")

ACHTUNG: der Vermieter kann eine "angemessene" Bearbeitungsgebühr für die von Dir als Mieter gewünschte Aufstellung verlangen. kläre das bitte vorher, nicht dass diese Kosten die Steuerersparnis wieder auffressen oder gar übersteigen

TIPP1 Frage daher Deinen Vermieter ob nicht in der Hausgeldabrechnung vom Verwalter eine solche Aufschlüsslung enthalten ist. Bei mir war das der Fall und das FA erkennt diese Kosten dann nach Erklärung an (auch wenn in dem Schreiben/Abrechnung die Vermieter genannt wurden).

TIPP2 notfalls nach dieser Tabelle hier die Nebenkosten selbst aufschlüsseln und hoffen dass Dein FA dies anerkennt: http://www.mieterbund.de/nachgefragt_0407.html

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Jede (natürliche) Person darf maximal EINEN Minijob mit maximal 450€ brutto=netto monatlich ausüben, ohne dass diese Einkünfte zu versteuern sind. Weder Familienstand noch Veranlagung spielen eine rolle.

Um wirklich brutto=netto zu bekommen muss:

  1. der Arbeitgeber die Pauschalversteuerung (2%) anwenden und selber tragen
  2. der Arbeitnehmer schriftlich auf die Rentenpflicht (Aufstockung) verzichten

Dann gibt es bis zu 450€ brutto=netto ohne Auswirkung auf Steuer, Krankenversicherung aber eben auch so gut wie keine Rentenpunkte und kein Krankengeld

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Wichtiger Gedanke und gute Frage, denn die kostenfreie (G)KV-Familienversicherung ist nur möglich bis:

  • max. 450€ monatlichen Einkünften wenn diese zumindest teilweise aus einem Minijob kommen
  • bzw. bei max. 385€ monatlichen Einkünften wenn kein Minijob im Spiel ist

Daher ist hier die kostenfreie KV nur bis 450€ monatlichen einkünften der Schwester möglich:

  • 350€ aus Minijob
  • bleiben maximal 100€ für Einkünfte aus Mieteinnahmen und Kapital/Zinsen über

Aber weder Kalt-Miete noch Warm-Miete sind Einkünfte sondern Einnahmen, sondern ganz grob: Einnahmen minus Ausgaben (Nebenkosten, Verwaltung) minus Werbungskosten (Reisekosten) minus Abschreibung = Gewinn = Einkünfte. Daher bitte mal den tatsächlichen Gewinn der Vermietung ermitteln.

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Moin, moin,

Durch die 15Jahre Sollzins-Festschreibung bist Du als Kunde im Vorteil weil flexibel. Bitte lass Dir von der Bank das Datum der "Vollauszahlung" nennen, denn dieses Datum ist entscheidend (und nicht das Datum des Vertrags):

  • 10 Jahre nach Vollauszahlung darf der Kunde einseitig Kündigen
  • mit einer Frist von 6 Monaten

Also wenn Ihr am 30 März 2004 das komplette Darlehen schon verfügbar war und komplett ausbezahlt wurde, dürft ihr am 30.März 2014 eine Kündigung zum 30.Sep.2014 aussprechen. Die Bank will dann entweder das komplette Darlehen am 30.Sep.2014 getilgt haben oder aber es variabel weiter laufen lassen (oder einen neuen Vertrag anbieten)

Die Neue Bank kontaktiert die alten Bank (in Deinem Auftrag), jedoch solltest Du ein Auge darauf haben und das Kontrollieren: Die Grundschuld muss umgeschrieben werden auf die Neue Bank, d.h. ein Notartermin und Notarkosten fallen an. Oft lohnt sich das aber, trotzdem kann und darf man der alten Bank auch eine Chance geben und sich dort ein Angebot einholen bzw. einfach das Konkurezangebot vorlegen ^^

VIEL ERFOLG

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