Beste Anschlussfinanzierung einer vermieteten Eigentumswohnung

Hallo,

ich habe da ein kleines Verständnis Problem. Ich habe mir vor knapp 9 Jahren eine Eigentumswohnung gekauft und möchtest jetzt bald meine Anschlussfinanzierung in Angriff nehmen. Ich habe mir schon ein paar Angebote eingeholt und möchte bald einen Termin mit meiner ursprünglichen Bank vereinbaren. Mein Problem bei der Sache ist, das ich die Wohnung seit 2 Jahren vermiete und natürlich jeden Monat Mieteinnahmen ( 500 Euro Kaltmiete ) habe. Steuerliche hatte sich das jetzt so ausgewirkt, das ich knapp 900 Euro Steuern Nachzahlen musste an das Finanzamt. Das spielen natürlich auch noch andere Sache ein Grund und es liegt nicht nur an den Mieteinnahmen. So jetzt zu meiner Frage. Ich habe jetzt noch 68000 Euro Restschuld und möchte die natürlich bei den aktuellen Zinsen so schnell wie möglich tilgen! Ich habe aber gehört, das man am beste überhaupt keine Tilgung machen soll. Also was ist das beste Mittelmaß um am besten so wenig wie möglich Steuern nachzuzahlen und aber auch noch die Restschuld zu verringern. Mein Ziel ist eigentlich, die Wohnung in 20 Jahren spätestes schuldenfrei zu haben. Hat da jemand eine Idee was für mich hier das Beste wäre? Vielleicht noch der Hinweis, dass ich meine Hausfinanzierung selber noch habe und die Wohnung sich von alleine tragen sollte. Aktuell Kaltmiete 500, Nebenkosten 308 ( davon 100 Euro Rücklagen die ich selber trage ) mein Mieter gibt mir 500+200 ( Nebenkosten ) Euro und die Finanzierung ist im Moment 5% + 1% Tilgung für 380 Euro im Monat. Vielen Dank!

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Hallo wobbi

aus steuerlichen Gründen ist es tatsächlich Vorteilhaft wenn man eine vermiete Immobilie möglichst lange finanziert, denn die Finanzierungskosten (die Zinsen für das Darlehen) darf und soll man als Werbungskosten ansetzten:

zu versteurende Einkünfte aus V+V (Vermietung):

  • plus Bruttowarmmiete (Kaltmiete plus NK-Abschlag)
  • minus gezahlte Neben- und Verwaltungskosten (ohne Rücklagen)
  • minus gezahlte Schuld-Zinsen
  • minus AfA (Abschreibung für Abnutzung auf den Gebäudenteil)

Da man aber immer nur seinen Steuersatz der gezahlten Schuldzinsen vom Finanzamt quasi zurückbekommt muss man das nicht in die Entschuldung gesteckes Geld andersweitig anlegen zu höheren Renditen. In Deinem Falle z.B. in die selbst-genutze Immobilie.

Also die vermiete Immobilie würde ich mit 1% Tilgung weiter finanzieren und die niedrigen Zinsen lange festschreiben (min. 15 Jahre) und das so gesparte Geld in die Tilgung der selbstgenutzen Immobilie stecken, damit diese möglichst schnell Schuldenfrei ist.

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  • Nur einen Fonds? Dann einen Mischfonds der selbst sowohl in festverzinslichen Wertpapieren und Aktien investiert: geringere Chancen aber auch geringeren Risiko (zumindest in der Theorie). Um mal zwei zu nenne: Multiple Opportunities R und Etha aktiv E (europa-fokusiert)
  • Oder hast Du bereits Tagesgeld+festgeld und willst nun zusätzlich Sachwerte: Dann einen globalen Aktienfonds oder in einen günstigen Indexfonds, einen ETF, zum beispiel besierend auf dem MSCI WORLD Index oder wenn man auf Dividenden seztz basierend auf den STOXX Global Select Dividend 100

EIn solches Invest braucht aber einen langen Atem. Auch sollte man nicht alles auf einmal sondern in mehrere Trancen investieren:

  • Für was, wann und wen soll die Geldanlage sein?
  • Wieviel Risiko darf es sein? Zwischenzeitlich auch -30% für dich aushaltbar?
  • Kannst Du lange genug warten um verluste auszusitzen? Brauchst Du das geld die nächsten 7 Jahre (besser mehr) sicher nicht?
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JA. Seit dem 01.01.2014 wurde der Wohnriester verbessert (flexibler). Man kann und darf nun auch das Riester-Guthaben bereits während der Ansparphase direkt in die (Sonder)Tilgung der selbstgenutzen Immobilie stecken.

Wichtig: Es müssen mindestens 3000€ angespart sein. Der entnommene Betrag wird dann als Wohnriester behandel. Aus Sicht des bestehenden Riestervertrags ist es eine Wandlung der Riester-Rentenversicherung in einen Wohn-Riester.

siehe auch: http://www.vz-nrw.de/wohn-riester--antworten-auf-die-wichtigsten-fragen

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Einzelgarage auf separatem Grundstück?

  • Wartung des Garagentors
  • Strom
  • Grundsteuer
  • Gebäude+Haftpflicht Versicherung
  • Niederschlagswasser (versigelte Fläche)

Einzelgarage innerhalb einer WEG oder TG-Stellplatz in einer WEG? Zusätzlich:

  • Wegeräumkosten
  • Hausmeister- bzw. Reinigungskosten
  • ggf. sogar Gärtner-Kosten (je nach Teilungserklärung)
  • Verwalterkosten (sind vom Vermieter zu tragen und nicht umlagefähig)
  • instandhaltungsrücklage Gemeinschaftseigentum (vom Vermieter zu tragen)
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Also bei Bausparverträgen darf man im Allgemeinen bis zur vereinbvarten Bausparsumme einzahlen. Erst wenn man diese Bausparsumme durch Einzahlungen und/oder Zinsgutschriften übersteigt hat die Bausparkasse ein kündigungsrecht.

Aber man muss das einzeln betrachten und den Vertrag und die Vertragsbedingungen lesen. Da kann sowas vereinbart sein dass die Einzahlungen nach erreichen der Zuteilungsreife nicht verzinst werden. Steht das aber NICHT in Deinem Vertrag, dann hat die Bausparkasse auch kein Recht Zinszahlungen zu verweigern.

  1. Nachlesen ob in Deinem Vertrag und in den "AGBs" dazu etwas zu finden ist.

  2. und/oder mal freundlich nachfragen wo in Deinem Vertrag vereinbart wurde, dass Einzahlungen nach Zuteilungsreife nicht verzinst werden.

  3. Oder mal die Verbraucherzentrale fragen

Ich halte es für möglich, dass die Bausparkasse dich dreist anlügt um ihrerseits relative hohe Zinsen (sichere 3,5% sind heute gut) zu vermeiden. Doch wenn Du ein Recht darauf hast dann kannst und darft Du das auch wahrnehmen, denn der Bauspar-Vertrag ist für BEIDE bindend!

noch ein Tipp: möglichst nur bis ca. 75% oder 80% der Bausparsumme einzahlen um noch einige Jahre die Zinsen mitnehmen zu können: Denn wenn die Bausparsumme erreicht ist (durch Zinszahlungen) wird die Bausparkasse kündigen.

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JA, Wenn die Nebenkosten-Abrechnung diese Details (reine Lohnkosten) nicht ausweist, bitte deinen Vermieter diese Kosten aufzuschlüsseln. Siehe dazu auch Infos vom Mieterbund und Verbraucherzentralen (google: "Haushaltsnahe dienstleistungen Mieter Mieterbund" und "Haushaltsnahe dienstleistungen Mieter Verbraucherzentrale")

ACHTUNG: der Vermieter kann eine "angemessene" Bearbeitungsgebühr für die von Dir als Mieter gewünschte Aufstellung verlangen. kläre das bitte vorher, nicht dass diese Kosten die Steuerersparnis wieder auffressen oder gar übersteigen

TIPP1 Frage daher Deinen Vermieter ob nicht in der Hausgeldabrechnung vom Verwalter eine solche Aufschlüsslung enthalten ist. Bei mir war das der Fall und das FA erkennt diese Kosten dann nach Erklärung an (auch wenn in dem Schreiben/Abrechnung die Vermieter genannt wurden).

TIPP2 notfalls nach dieser Tabelle hier die Nebenkosten selbst aufschlüsseln und hoffen dass Dein FA dies anerkennt: http://www.mieterbund.de/nachgefragt_0407.html

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Jede (natürliche) Person darf maximal EINEN Minijob mit maximal 450€ brutto=netto monatlich ausüben, ohne dass diese Einkünfte zu versteuern sind. Weder Familienstand noch Veranlagung spielen eine rolle.

Um wirklich brutto=netto zu bekommen muss:

  1. der Arbeitgeber die Pauschalversteuerung (2%) anwenden und selber tragen
  2. der Arbeitnehmer schriftlich auf die Rentenpflicht (Aufstockung) verzichten

Dann gibt es bis zu 450€ brutto=netto ohne Auswirkung auf Steuer, Krankenversicherung aber eben auch so gut wie keine Rentenpunkte und kein Krankengeld

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Wichtiger Gedanke und gute Frage, denn die kostenfreie (G)KV-Familienversicherung ist nur möglich bis:

  • max. 450€ monatlichen Einkünften wenn diese zumindest teilweise aus einem Minijob kommen
  • bzw. bei max. 385€ monatlichen Einkünften wenn kein Minijob im Spiel ist

Daher ist hier die kostenfreie KV nur bis 450€ monatlichen einkünften der Schwester möglich:

  • 350€ aus Minijob
  • bleiben maximal 100€ für Einkünfte aus Mieteinnahmen und Kapital/Zinsen über

Aber weder Kalt-Miete noch Warm-Miete sind Einkünfte sondern Einnahmen, sondern ganz grob: Einnahmen minus Ausgaben (Nebenkosten, Verwaltung) minus Werbungskosten (Reisekosten) minus Abschreibung = Gewinn = Einkünfte. Daher bitte mal den tatsächlichen Gewinn der Vermietung ermitteln.

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