Wie kann man eine Immobilie aus einer Zwangsversteigerung freihändig erwerben?
Konkret: Ich interessiere mich für ein EFH, welches bald versteigert werden soll aber laut Gutachten nicht von innen besichtigt werden könnte, da der Eigentümer den Zutritt verweigert hat. Mittlerweile scheint er sich zum freihändigen Verkauf entschieden zu haben, da es bei Immobilienscout mit Makler angeboten wird. Wäre bereit ein Angebot in der Nähe des Verkehrswertes direkt zu machen, wenn ich das Gebäude mal von innen begutachten könnte. Ich würde daher gerne wissen, ob es mehr Sinn macht den Eigentümer aufzusuchen oder doch lieber direkt die Bank als Gläubiger?
3 Antworten
Beide.
Einen Vorteil hat der freihändige Kauf beim Eigentümer auf jeden Fall. Das Risiko, dass er noch alles kaputt schlägt bevor er auszieht, ist sehr gemindert.
Auf der anderen Seite, sollte man die Bank kontaktieren um herauszubekommen, ob das eigene Angebot dann auch dazu führt, dass die zufrieden sind. Was würde es helfen, wenn Du einen Vertrag mit dem Eigentümer beurkunden lässt udn die Bank dann nicht der Löschung zustimmt.
Aber zuerst mit dem Eigentümer reden und das Haus besichtigen. Wenn es nicht gefällt, könnt Ihr Euch den Rest schenken.
Vielen Dank für die ausführliche Antwort. Hatte nur etwas Zweifel, ob es aussichtsreich ist mit jemanden in so einer Lage noch zu verhandeln. Ich denke ich werde es aber so wie von dir vorgeschlagen probieren. Vielen Dank.
Wenn das "zwangsversteigert" wird und der Eigentümer keinen reinlässt. Dann macht er das auch nicht wenn du anrufst. Und die Bank muss zwangsversteigern wenn der Eigentümer nicht mitspielt. Würde der Eigentümer "mitspielen" würde er Besichtigungen anbieten, für alle, denn es ist sein Geld um das es geht,
Vermutlich reicht der Erlös niemals für die Schulden und er geht eh in Insolvenz, warum sollte er sich die Mühe machen.
Winke mal mit 100 Euro cash, dann kann man oft was besichtigen. Geht natürlich nur wenn der Eigentümer im Haus sitzt.
Dass ich nicht selbst auf den pragmatischen Ansatz gekommen bin. ;)
madadOr:
Grundsätzlich gilt:
Ohne Objekt-Innenbesichtigung ist das Biet-Risiko nicht besonders groß.
Vom attestierten Bauwert habe ich dann regelmäßig 30 % gekürzt.
Vielleicht gelingt es dir, den Eigentümer zu überzeugen, dass eine Innenbesichtigung auch in seinem ureigensten Interesse liegt: das Bietinteresse nimmt zu, die Gebote steigen, seine Verschuldung nimmt ab.
Die Praxis sieht leider so aus, dass viele Schuldner diesen Vorteil nicht erkennen; sie haben sich zum Teil schon innerlich vom Objekt getrennt haben.
Und sie wissen oft nicht, dass sie in Höhe der ausgefallenen Forderung mit ihrem gesamten Vermögen weiterhin haften, ganze 30 Jahre lang.
Zudem bringt ein Gespräch mit dem Vertreter des bestrangigen betreibenden Grundpfandrechtsgläubigers Vorteile:
Einsicht in Objektkunterlagen, die nicht in den Gerichsakten liegen,
Bestehenbleiben der Forderung samt Grundpfandrecht und damit Anrechnung auf den Steigpreis,,
Erwerbsinteresse zeigen, falls Bank selbst ersteigert (Rettenungserwerb)
und viele Dinge mehr.
Wichtig für dich ist zu wissen : Ohne Kenntnnis und ein zufriedenstellendes Ergebnis einer Innenbesichtigung erwirbst du die "Katze im Sack".
Sorry: Ohne Besichtigung ist das Risiko besonders groß. Die Kürzung bezieht sich nicht auf die 7/10 Grenze, sondern auf das Unbekannte: der Bauinnenkörper könnte eher einem Rohbau ähneln: Entfernung der sanit. Anlagen, Innentüren, Heizungsanlage, Elektroanlagen, Fußböden etc. Solange der Schuldner noch Eigentümer ist, kann ihn niemand daran hindern, sein Objekt zu entkernen.
Auch dir erstmal vielen Dank.
Wenn ich richtig verstehe, dann meinst du mit "Biet-Risiko nicht besonders groß", dass nicht viele Gebote zu erwarten sind, solange Innenbesichtigungen nicht gestattet werden? Sind die 30%, die du als Abschlag einkalkulierst dieser 7/10 Grenze geschuldet?