Frage von Privatier59, 167

Wie berechnet sich der Wert des Nießbrauchs für eine 90-jährige Frau?

Unserer Familie gehört ein Hotel in der Kölner Innenstadt, genauer gesagt ist Eigentümer des Hotels mein Bruder und meine 90-jährige Mutter hat daran den Nießbrauch.

Vor wenigen Tagen hat ein Herzinfarkt den Hotelpächter dahin gerafft. Jetzt steht die Entscheidung an, wie weiter zu verfahren ist. Eine der Optionen ist der Verkauf des Hotels. Dabei wäre ja der Nießbrauch abzugelten.

Wie berechnet sich das? Welchen Wert legt man zugrunde (Ertragswert/Substanzwert oder einfach erzielbaren Kaufpreis?).

Mir ist in Erinnerung, daß man einen Jahreswert berechnet und dann mit einem Vervielfacher multipliziert. Wie lautet der?

Wäre es sinnvoll, die Abgeltung des Nießbrauchs gleich im notariellen Kaufvertrag vorzunehmen, also, einen Teil des Kaufpreises an meinen Bruder und den anderen Teil an meine Mutter fließen zu lassen?

Hilfreichste Antwort - ausgezeichnet vom Fragesteller
von wfwbinder, 140

Das Bundesfinanzministerium hat da eine Tabelle erstellt:

https://www.lsvd.de/fileadmin/pics/Dokumente/Recht3/2015-12-02-lebenslaengliche-...

Fpr eine Dame von 90 ergibt sich da ein Wert von 3,77 mit dem der Jahreswert zu vervielfältigen ist.

 Wäre es sinnvoll, die Abgeltung des Nießbrauchs gleich im notariellen Kaufvertrag vorzunehmen, also, einen Teil des Kaufpreises an meinen Bruder und den anderen Teil an meine Mutter fließen zu lassen?

Das wäre bestimmt eine naheliegende Lösung.

Ich kann mir aber kaum vorstellen, dass ein Sohn, der mal einen solchen Vermögenswert übertragen bekam, dann die Mutter mit einem festen Betrag versorgt. Vermutlich wird er ja auch dann weiter für den Unterhalt aufkommen, wenn die Mutter das vom Finanzministerium und der offiziellen Sterbetafel veranschlagte Datum überlebt.

Daher würde ich überlegen eine dem Wert des Nießbrauchs (alternativ den Bedürfnissen) angepasste Rente zu vereinbaren.

Kommentar von Privatier59 ,

Nun ja, über meinen Bruder kann man so einige Anekdoten erzählen. Zum Beispiel hat er im Kühlschrank den Kassenbeleg über den für meine Mutter gekauften Streichkäse unter denselben gelegt,  nur damit ich -als Kassenwart- nicht die Erstattung des Betrags nicht vergesse. Immerhin handelte es sich um stattliche 1,39 Euro!  Damit beantwortet sich Deine Idee mit der Rentenzahlung von selber.

Kommentar von Privatier59 ,

Einmal "nicht" zuviel. Sorry.

Kommentar von wfwbinder ,

Na ja, es ist ja bekannt, dass Hoteleigentümer mit dem Cent rechnen müssen, da sind 1,39 Euro dann schon 139 Gründe nichts zu vergessen.

Antwort
von lohepudel, 112

Der Wert der Immobilie müsste aufgrund des Nießbrauchs nach dem Ertragswertverfahren ermittelt werden. Der fiktiven Ausfall des Jahresnettomietertrags mindert den Immobilienwert ja hier entsprechend. Grundsätzlich ist also der monatlich nachhaltigerzielbare Ertrag abzüglich der auf den Nießbrauchnehmer entfallenden anteiligen Lasten des Grundstückes (§§ 1141, 1147 BGB) zu ermitteln. Der Jahreswert ist mit der statistischen restlichen Lebenserwartung zu multiplizieren und man erhält so den gewünschten Betrag. Der Wert des Nießbrauch kann sogar gegen Null tendieren aufgrund des Fortgeschrittenen Alters. Der Vervielfältiger hängt ab vom zugrundeliegenden Liegenschaftszins (Aussage vom Gutachterausschuss) und der Restnutzungsdauer der Immobilie. Dafür gibt es Tabellen. Sicherlich kann der Gutachterausschuss weiterhelfen mti einigen Daten. So mal schnell ist das nicht auszurechnen. Da würde ich ein einvernehmliche Lösung (Pauschalbetrag) suchen oder einen Immobiliengutachter einschalten.

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