Nießbrauchlöschung?
Mein Bruder hat vor 15 Jahren die Wohnung meiner Mutter geschenkt bekommen und wurde im Grundbuch eingetragen. Meine Mutter hat aber das Nießbrauchrecht und bewohnt diese Wohnung.
Ich wohne auch in diesem Haus , aber in meiner ETW. Nun möchte ich meinem Bruder die Wohnung abkaufen und der Nießbrauch meiner Mutter soll in diesem Zug gelöscht werden. Die Wohnung soll dann von uns an sie vermietet werden (Vermietung an Verwandschaft--- 66 % der ortsübl. Miete). Meine Mutter kann nämlich leider die anstehenden Instandsetzungsarbeiten an dem älteren Haus nicht mehr selbst tragen. Meine Mutter ist mit diesem Vorgehen einverstanden.
Ohne Löschung kann ich die Wohnung nicht vermieten und auch nicht steuerlich absetzen.
Könnte es da beim Finanzamt bei der steuerlichen Absetzung der Mietwohnung bei der nächsten Einkommensteuererklärung Schwierigkeiten geben (Kind vermietet an Mutter nach Nießbrauchlöschung usw)?
Kennt sich hier jemand aus und kann mir Auskunft geben?
2 Antworten
Nicht die Vermietung wird das Problem geben, sondern die Löschung des Nießbrauchs kann das Problem ergeben.
Rechne Dir am besten vorab aus, welchen Barwert der Nießbrauch hat. Oder laß es Dir angesichts des schwierigen Themas besser von einem Steuerberater ausrechnen. Dann kannst Du überschlagen wie hoch die Schenkungssteuer ausfallen würde.
Danke für die Antwort. Es wird keine Schenkungssteuer anfallen, Eltern an Kinder sind es doch 400.000 Euro Freigrenze.
Da es sich um einen Immobilienkauf handelt ist Dein erster Ansprechpartner ein Notar Deines Vertrauens, denn ohne Notar kannst Du die Immobilie nicht kaufen. Dieser wird Dich auch bezüglich des Nießbrauches beraten und welche Ablösesumme hierfür Deiner Mutter zusteht. Die steuerlichen Aspekte dieser Aktionen sollte Dir Dein Steuerberater erklären.
Es dürfte nämlich entscheidend sein, ob zuerst der Nießbrauch abgelöst wird oder zuerst die Wohnung mit Nießbrauch verkauft wird. Im ersten Fall kann nämlich bei einem Schnäppchenpreis unter Verwandten es sich dann um einen gemischten Kauf mit einer Schenkung handeln und hier sind die Freibeträge für Schenkungen relativ gering.
So, nun die zweite fachunkundliche Meinung:
Der Verzicht auf ein Nießbrauchsrecht wird entweder als Verkauf oder als Schenkung bewertet, oder als gemischte Schenkung. Es wird jedenfalls nicht "einfach gelöscht".
Diese selbstgestrickte Konstruktion wird jedenfalls so nicht funktionieren.
Den Wert des Nießbrauchsrechts kann man evtl. analog zum Wert eines Wohnrechts anhand der Sterbetabelle (Restlebensdauer) mal Jahreskaltmiete berechnen.
Wie kommt Ihr auf diese merkwürdigen Ideen?
Dir ist trotzdem einiges nicht klar. Die Schenkung des Nießbrauchrechtes durch die Mutter wird sicher keine Schenkungssteuer nach sich ziehen, da in diesem Fall die Freibeträge deutlich höher sind. Aber bei dieser Lösung kann der Fall eintreten, dass die Mutter in ein Pflegeheim gehen muß oder aus einem anderen Grund soziale Hilfen in Anspruch nehmen muß. Dann kann die Rückabwicklung der Schenkung angeordnet werden, denn es handelt sich um eine selbst verschuldete Verarmung, wenn dies innerhalb der nächsten 10 Jahre eintritt.
40% unter Marktwert - das soll kein Schnäppchen sein?
Ich hatte vergessen dazuzuschreiben, dass mein Bruder mich im Erbfall mit meinem Anteil auszahlen muss. Daher finde ich 60 % vom Marktwert fair.
Aber nochmal zu dem Fall der Rückabwicklung der Schenkung wegen Pflegeheim. Wer erfährt denn davon, wenn der Nießbrauch gelöscht wird, also ich mit dem Betrag x.... beschenkt werde? Wenn ein Pflegefall eintreten sollte, irgendwann, sind meine Eltern normale Mieter.
Noch immer nicht verstanden, dass ein im Grundbuch eingetragener Nießbrauch nur durch eine entsprechende Notarurkunde gelöscht werden kann. Der Notar hat in diesem Zuge auch die Finanzbehörden über die Schenkung zu informieren. Da ist nichts mehr geheim zu halten. Zudem kommt jetzt ans Tageslicht, das Deine Mutter auch ein Testament erstellt hat, anders kann ich es mir nicht erklären, daß Dein Bruder im Erbfall Zahlungen zu leisten hat.
Daher mein dringender Rat, da so tröpfchenweise die Details nachgeschoben werden, lass Dich von jemanden beraten, der alle diese Fakten kennt (Steuerberater / Notar) denn in diesem Forum wird es eine unendliche Geschichte wenn man auf jeden Kommentar etwas mehr Hintergründe / Einschrünkungen / Zusatzbedingungen erfährt.
Snooopy155, nochmal eine Nachfrage zu deiner Aussage. Es ist entscheident, ob die Wohnung mit Nießbrauch verkauft wird und dann abgekauft oder erst den Nießbrauch abkaufen und dann verkaufen. Wie meinst du das?
Schnäppchenpreis ist es nicht, das ist safe.
Danke, aber das ist doch klar, das der Verkauf über einen Notar läuft. Das steht doch gar nicht hier zu Debatte.
Außerdem sagte ich doch, der Nießbrauch wird nicht abgekauft sondern nur gelöscht. Der Verkaufspreis ist ca 60 % vom tatsächlichen aktuellen Marktwert. Auch da kann nicht von einem Schnäppchenpreis gesprochen werden.
Die steuerlichen Aspekte werde ich auch noch mit einem Steuerberater besprechen. Als 1. Meinung wollte ich dieses Forum hier nutzen.
Daher bitte noch mal die Frage, an den, der sich damit auskennt. Steuerrechtlich. Vielen Dank.