Ist ein denkmalgeschütztes Sanierungsobjekt in Leipzig als Kapitalanlage sinnvoll?
Ich habe ein Angebot für den Kauf einer kleinen Wohnung im Brunnenviertel in Leipzig vorliegen, welches durch Sanierungsabschreibung eine Menge an Steuerersparnis bringt (bei ca. 50 TD zu versteuerndes Einkommen im Jahr) und in 8 Jahren - im Alter von 65 Jahren - durch die Ablaufleistung von Lebensversicherungen ganz abbezahlt werden soll. Ich habe Angst, hiermit aufs falsche Pferd zu setzen. Was muss ich noch beachten? Nach was noch fragen? Wer kann mich unabhängig beraten? Ich kenne mich in Leipzig gar nicht aus, wohne selbst in Hamburg.
4 Antworten
Leider habe ich zu wenig Informationen um Dich umfassend zu beraten. Wie teuer soll denn das Objekt sein? Schnäppchen? Schon besichtigt? Grundsätzlich sind Immobilien etwas gutes, auch im Osten.....Menschen brauchen ein Dach über den Kopf. Preis, Lage und Vermietbarkeit müssen stimmen.
ABER: Das hört sich bei Dir nach Strukki Verkauf an.....
Ganz direkt: Die Abschreibung wird auf 12 Jahre verteilt......Du bist also dafür zu alt :-) 50.000 ZVE sind zwar nicht schlecht, aber auch nicht so, dass es sich richtig rentiert.....,Tilgung mit Lebensversicherung? Klar, keine Bank gibt Dir eine Immo-Finanzierung, denn die laufen 20-30 Jahre (sorry, aber das Alter)
Leipzig hat einen großen Leerstand an sanierten Wohnungen. Denkmalschutz birgt Risiken bei der Sanierung durch auflagen und auch später bei der Bewirtschaftung. Was willst Du denn mit der Wohnung machen, wenn sie bezahlt ist? Halten oder Verkaufen? Verkaufen? Meist sinkt der Preis auf dem Zweitmarkt....um die hälfte.......Halten....sich um Mieter kümmern oder mit Verwaltern ärgern? Du bist nicht vor Ort. Wie sieht denn die Mietrendite aus? 4% sollten schon rausspringen
Hat man Dir vorgerechnet, dass Miete und Steuerersparnis das ganze zur O,-- Nummer machen? Stimmt meist nicht......falsche Gewichtung der Kosten, überhöhte Mietansätze und Fehler bei der Abschreibungsberechnung....ist in dem Geschäft üblich.....
Wenn Du in Immobilien investieren willst, suche Dir etwas in Deiner Nähe....Mietrendite sollte ca. 4% betragen,
Solltest Du an Leipzig festhalten, ein paar Eckdaten....Miete bei der Berechnung sollte nach Sanierung nicht mehr als 5,50 betragen, qm Preis incl. Sanierung nicht mehr als 1200-1400,
Aber bedenke es gibt nicht die Sorglos Immobilie....und schenken tut Dir keiner was....
Hallo Forsi,
eindeutig ein "Strukki" verkauf! Strukki´s sind Vertriebe, wie AWD oder Grüzi....also verkaufen auf Teufel komm raus oder besser auf Provision komm raus :-) Das sind die Vertriebe, die mit "Schrottimmobilien" Schlagzeilen machen. Dir eine "Steuersparimmobilie" zu verkaufen ist schlichtweg eine Fehlberatung und strafbar. Zwei Gründe: Alter und Einkommen zu gering.....es gibt noch weitere, aber das würde zu weitführen.
Also, ich weiß nicht, aber zwei Jahre Sanierungsdauer erscheint mir entschieden zu lang. Auch nicht vergessen, in dieser Zeit gibt es keine vollen Abschreibungen , denn diese werden entweder nach Baufortschritt oder nach Feststellung durch das Finanzamt gezahlt. (Je nach Bundesland) und Vertrag. Mieter? mmmhhh....möchtest Du in eine Baustelle einziehen? Also Mietausfall...... Hausmeisterservice, oh wie wichtig :-) aus einer "guten" Wohnung zieht kaum einer aus bzw. stehen die Leute Schlange.....also braucht man kaum immer neue Mieter suchen. In den 90er und bis ca. 2005 sind sehr, sehr viele Immobilien auf diese weise verkauft und saniert worden, deshalb gibt es in Leipzig in diesem Sekment einen Überhang an Wohnungen. Leute die vor 10 Jahren gekauft haben und jetzt verkaufen wollen, bekommen nur noch die Hälfte des Kaufpreises..... Die Wertsteigerung kann man nicht vom Kaufpreis der sanierten Wohnung berechnen, dass sind Prognosen, die mit unrichtigen Parametern getroffen werden. Nicht berücksichtigt werden: z.B. Abnutzung. Stell Dir das ungefähr wie bei einem Auto vor....Neuwagen und Jahreswagen und Gebrauchwagen :-) Wenn Du jetzt 2400 € (selbst mit Sanierung ein utopischer Preis) bezahlst und alle anderen Wohnungen im Umkreis nur 1200 € kosten, dann wirst du Deine auch nicht zu einem anderen Preis los, außer....die Wohnung hat noch etwas besonderes....die hohen Abschreibungen :-) deshalb wurden diese eingeführt, da nur aus Liebhaberei keiner sich so etwas antut. Weiter....die Wertsteigerungen muss man also auf die "normalen" Immobilien berechnen und nicht auf Spezialfälle. Deine Wohnung hat erst eine Wertsteigerung, wenn alle anderen Wohnungen gleicher Qualität Deinen heutigen Kaufpreis erreicht haben. Fällt der Steuervorteil in 12 Jahren weg, müssen sich also die Preise der anderen Wohnungen in Leipzig auf 2400 p. qm gesteigert haben. Realitisch? Fast 100% steigerung? Wohl kaum. Nicht vergessen: in 12 Jahren ist Deine neue Wohnung "alt". Um den Verlust auszugleichen, müsstest Du alle Steuerersparnisse auf ein Sparkonto legen, dass ist nämlich Dein "Wertverlust" zum späteren Verkaufspreis. So, jetzt zur Finanzierung: Wenn Du in 8 Jahren nur noch 75.000 offen haben willst, dann musst Du bis dahin ca. 100.000 Tilgen (ohne Zinsen). d.h. p.A. rd. 12.500 € Also 1000 p.M. davon gehen Steuerersparnis von 500 € ab und (wenn du bekommst) ca. 300 Miete (kalt nach Abzug auch der nicht umlagefähigen Kosten). d.h. 200 € bleiben hängen....dazu kommen die Zinsen bei 150.000 Finanzierung sind das *~ bei 3% ca. 4500 € (sehr nett gerechnet) also 400 pro Monat. Ich weiß, dass dies sehr überschlagsmäßig ist, aber der Platz hier ist begrenzt :-) und reicht nicht für eine umfassende Beratung..... Also 600 bleiben, wenn miete gezahlt wird, an dir hängen.......mit der Schlusszahlung durch die Versicherung ist dann die 159+14= 173.ooo € teure Wohnung bezahlt.....Wert in 8 Jahren ....mhhh ungewiss, aber nehmen wir mal an 2000€ (nett gerechnet) Also höchstens 130.000.....So jetzt schlüsseln wir einmal auf: 600 p.M mal 8 Jahre sind rd. 40.000 bezahlt. Dazu die Versicherung weiter bezahlt (lassen wir mal aussen vor), 173.000 Kaufpreis - Einzahlungen 40000= 133.000 - Verkaufspreis 130.000 (allerhöchstens) = 3000 Gewinn (aber nur, wenn immer die Miete kommt, von Anfang an, nix schief geht beim Bau und der Mieter keine Reparatur braucht und Du den Steuervorteil 8 Jahre zu 6000 € nutzt) Du besitzt also mit viel Wohlwollen in 8 Jahren 133.000
40.000 selbst gespart in 8 Jahren ohne Zinsen und Versicherung 75.000 sind 115.000 (ohne Stress)
Frage: wo ist das Geschäft? Sichere 115.000 oder unsichere 133.000?
Solltest Du die Wohnung in 8 Jahren behalten und die Mieten kräftig steigen, 8 €, erhälst Du vielleicht p.M Netto 450€ ( nicht umlagefähige Kosten habe ich abgezogen) eine Miete abziehen für kleine Reparaturen, also rund 5000 . für 115.000 € bekommst Du das auch....also Wo ist das Geschäft?
Wie gesagt, ich habe es nett gerechnet, damit die Zahlen nicht noch drastischer ausfallen.....Möchte keinen Herzkaspar bei Dir riskieren ;-)
Ich glaube, dass war einer der längsten Beiträge, die hier geschrieben wurden.....Bei Fragen melde dich ....
Sei nett zum vermittler, der hat entweder nix zum Futtern oder ist nur "DOOF*" Frei nach dem Motto: Selig sind die Verrückten, denn sie wissen nicht was sie tun
Nur zur Info: Mache seit über 20 Jahren Kapitalanlageprüfung, also zu mir kommen meist Leute, wo dass Kind in den Brunnen gefallen ist. Schön wenn einer vorher fragt.
Liebe Sabine, wow - ich hatte gar nicht zu hoffen gewagt, dass Sie erneut schreiben!! - und dann noch so ausführlich - mir schwirrt der Kopf, aber ich habe es schon so weitergegeben und bin heute nicht nach Leipzig gefahren, um mein wunderbares "Betongold" (mit Bauchschmerzen wg anstehender Entscheidungen) zu besichtigen, sondern habe noch einen faulen Resturlaubstag für mich. Ich bin wirklich froh, dass es dieses Forum gibt und Menschen wie Sie, die ihre Zeit geben, um anderen weiterzuhelfen. Ich werde es auch wieder vermehrt hier (und anderswo) tun... Forsi
Schau lieber zunächst mal in die Zeitung und vergleiche was Wohnungen in dieser Größe und in diesem Viertel normalerweise kosten, meint ohne die Werbung mit der Denkmaleigenschaft. Schau auch in die Wohnungsanzeigen um ein Gefühl dafür zu bekommen, welche Mieten realistischerweise der Kalkulation zugrunde gelegt werden.
Ich kann Dir warnend nur das Beispiel eines ehemaligen Schulfreundes vor Augen führen der sich auch kurz vor Jahresende eine Eigentumswohnung andrehen ließ. Die tollen Versprechungen des Vermittlers lösten sich Stück für Stück in Luft auf. Selbst heute, 15 Jahre (!!) nach dem Kauf ist die Wohnung noch nicht rentabel und ein Zuschußobjekt. Einfach verkaufen ist nicht drin, denn die Wohnung ist nur ein Drittel des Kaufpreises wert. Also müßte der Eigentümer für die Ablösung der Darlehen Geld zuschießen und das hat er nicht. Vermittler und Verkäufer (beides GmbHs) sind selbstredend inzwischen pleite.
Und bei den Lebensversicherungen das stutze ich: Bestehen die schon oder will man die Dir noch zusätzlich andrehen?
Wenn Du mich fragst: Mit Ostimmobilien haben sich schon so viele Anleger ruiniert. Da würde ich mich an Deiner Stelle nicht anschließen.
Auch Dir, lieber Privatier59, vielen Dank für die Mühe, mir zu antworten. Natürlich machen Vermittler und Bauträger nur den allerbesten Eindruck (im Moment), aber das ist es ja gerade, warum ich mich so freue, noch andere Einschätzungen zu erhalten, die mich in meiner Vorsicht/Ängstlichkeit bestätigen. Ich weiß halt sowieso nie, wie ich am besten mit meinem Geld umgehe, um für meine Zukunft tendenziell eher Ruhe als Sorgen zu haben und hier dachte ich tatsächlich, ich könnte mal legal und nett Steuern sparen. War wohl nix!! Danke.
Abgeschrieben wird ab Fertigstellung und bis das Objekt fertig gestellt ist, vergehen schnell mal acht Jahre. So jedenfalls meine Erfahrungen. Wie soll das Haus schnell fertig gestellt werden? Müssen doch erst mal alle Einheiten verkauft sein, bevor es mit der Sanierung los geht. und die letzten (oft Ladeneinheiten) dauern. Das Timing ist also solala. Du zahlst (ja man bezahlt das!) für einige Jahre die Sonder-AfA, die du dann kaum mehr nützen kannst.
Entweder ein Haus hat einen (sehr hohen) Sanierungsanteil. Also eine unbewohnte Ruine. Dann kann bei Fertigstellung auch ein hoher Anteil als Sanierungsaufwand abgeschrieben werden.
Oder das Haus ist zumindest teilweise noch bewohnbar. Dann ist es mit der Sanierungs-AfA weit weniger weit her.
Du brauchst dich schon mal zu nichts drängen lassen. In dem Jahr passiert nichts mehr.
Du tauschst Geld, das du anlegen lassen und von dem du dir einen schön(er)en Ruhestand machen könntest gegen eine Immobilie in Leipzig, deren Mieter/Vermietung dir den Ruhestand eventuell versauern kann. Welchen Zweck hat die Immobilie für dich? Mir fallen mit Ärger, Vererbung, Reparaturen und einigem mehr viele Themenkomplexe ein, die dagegen sprechen. Was spricht für dich dafür??? Die Steuer ist ein unsinniges Argument. Wenn du z. B. 5.000 €/Jahr Sonderabschreibung hast (und dann war es eine sehr teure kleine Wohnung!!!), macht das auf fünf Jahre maximal 12.000 € aus, die sich dein Einstand mindert. Üblicherweise klatscht die der Bauträger oder der Vertrieb oder beide auf deinen Verkaufspreis drauf.
Sinnvoll ist es mehr, wenn man in Leipzig in dem vielleicht wunderschönen Haus wohnen will. Dann kann man den Preis und die Lage einschätzen und akzeptiert auch die Nachteile. Wenn sich alleridngs allzu viele Leipziger unter den Käufern finden, hat der Bauträger zu knapp kalkuliert. Die gehen auch schnell mal pleite.
Hallo Ratgeber 2010, ich wußte tatsächlich nicht, dass ich für die Sonder-AfA zahlen muss...? Auf dem Papier soll jetzt Anfang 2013 angefangen werden mit der Sanierung und Ende 2014 solls fertig sein. Es handelt sich wirklich um ein Haus mit hohem Sanierungsanteil. Aber tatsächlich dachte ich überhaupt daran, um Steuern zu sparen, weil ich gerade die Ausbildung meiner Kinder finanzieren muss und das schon arg viel im Monat an Belastungen ist, wenn man/frau alles alleine verdienen muss. Aber die Antworten der ExpertInnen hier geht ja eindeutig in die gleiche Richtung und mahnen zur Vorsicht bis "Finger weg" und so bin ich sehr froh, dass es dieses Forum zu Finanzfragen gibt, denn ich wüßte sonst nicht, wo ich nachfragen könnte und mir geholfen wird. Also auch Dir, vielen Dank für den Rat!!
Brunnenviertel - Leipzig - Steuerersparnis durch Sanierungsabschreibung und Denkmalpflege:
Wenn Du Jürgen Schneider heissen würdest und die Deutsche Bank deine Hausbank und es 1993 wäre - dann, aber nur dann, lohnt sich das schon! ....;-)
Danke, dann ich ja alles klar im Jahr 2013 - 20 Jahre danach...!
Liebe Sabine1302, vielen Dank für die lange, ausführlich und wirklich konkrete Antwort, mit der ich viel anfangen kann und natürlich noch Fragen habe, z. B. - was ist denn ein Strukki Verkauf...? Dank für die Aussage zu meinem Alter, da genau bin ich nämlich auch unsicher (Abzahlungs- und Abschreibungszeitraum) und darüber, dass Leipzig Leerstand an sanierten Wohnungen hat!! - das wurde natürlich auch nicht erwähnt, sondern nur dass der Hausmeisterservice beinhaltet, immer neue Mieter zu suchen, ohne dass ich etwas damit zu tun habe... Die Wohnung hat 65,8 qm, soll 159 TD kosten (qm Preis also 2.400!!!), anfängliche Kaltmiete ist mit 5,80 berechnet, Kauftermin 1.1.2013 Modernisierungsende 1.12.2014, Kaufnebenkosten 13.500 Euro, Steuerersparnis zwischen 3-6.000 Euro im Jahr, Ablaufleistungen meiner bestehenden Rentenversicherungen 2020 und 2021 von insgesamt 75 TD Euro eingerechnet, um alles bis zum Alter von 65 abbezahlt zu haben - so ist der Vorschlag und auf dem Papier mache ich ein gutes Plus durch die Steuerersparnis und eine Wertsteigerung von 1,2,3%..... Nun kann ich deinen Ausführungen entnehmen, dass das alles so nicht hinhaut, weil ja schon der qm Preis zu hoch ist, richtig? Ich muss leider etwas beschämt zugeben, dass der feurige Vorschlag einer Art "Rundum-Sorglos-Immobilie" mich tatsächlich beeindruckt und (fast) verführt hat und dass ich unheimlich froh bin, hier ein Forum zu haben, welches mir hilft, einen klareren Kopf zum Denken zu kriegen, andere Meinungen und Erfahrungen zu hören und eben einfach schlauer zu werden. Dafür wirklich ganz, ganz herzlichen Dank! Falls Du mir noch einmal antworten würdest und mir das bestätigst, dann sage ich wirklich frohen Herzens ab und freue mich über mein gespartes, sauer verdientes Geld!