Immobilienverkauf: Preis im Kaufvertrag doppelt so hoch angegeben, Grundschuldbrief, was wollen die?
Hallo!
Ein Gebäude soll veräußert werden. Ein Kaufinteressent möchte es erwerben, will dabei aber einen höheren Preis im Kaufvertrag stehen haben, etwa das Doppelte der vereinbarten Summe. Mit zum Einsatz kommen soll bei dieser abenteuerlichen Geschichte ein Grundschuldbrief, der beim Notar hinterlegt werden soll. (Damit der Verkäufer nicht wirklich den doppelten preis verlangt oder so)
Der Interessent will dabei Notarkosten und die höhere Grunderwerbssteuer bezahlen.
Vorab: Ich hab dieses Konstrukt und das genaue Vorgehen nicht verstanden und würde auf sowas auch nie eingehen. Es handelt sich beim Verkäufer aber auch nicht um mich.
Fragen:
Was will der Käufer erreichen? Es ginge ihm um weniger Steuern, erklärte er. Auch fiel das Stichwort "Spekulationssteuer", das m.E. nicht wirklich Sinn macht, weil der Käufer angeblich eine GmbH sein soll. Auch so kann ich mir nicht vorstellen, dass ein im Vertrag genannter Preis ohne eine belegte Zahlung steuerlich aussagefähig ist.
Ist dies eine betrügerische Masche (wie ich erahne) oder möglicherweise eine gängige im Immobiliensektor erfolgte Geschäftspraxis?
Was gibt es für mögliche Gründe für diese Vorgehensweise?
Kann es sein, dass der Vertreter des Kaufinteressenten sich dazwischenklemmt und das Objekt für bspw. 100k beim Verkäufer erwirbt und dem eigentlichen Käufer 200k abzwackt?
Wie sind die Gefahren hinsichtlich a) Insolvenz des Käufers b) Rückabwicklung des Kaufvertrags?
Kann dieses Konstrukt mit Geldwäsche zu tun haben?
Macht sich der Verkäufer schuldig als Mittäter für einen Kreditbetrug, wenn der Käufer mit dem Kaufvertrag bei der Bank Kredite beantragt? Oder hinsichtlich eines Steuerbetruges, falls der Erwerber tatsächlich Steuern "sparen" kann?
Bitte möglichst fundierte Antworten zu meinen schwammigen Fragen. Mir ist wichtig, dass ich dem Verkäufer mit konkreten Schilderungen dieses Geschäft ausreden kann.
Danke!
3 Antworten
Die wahrscheinlichste Motivation könnte hier der beabsichtigte Betrug an der kreditgebenden Bank sein. Dieser wird der notarielle Vertrag mit dem überhöhten Kaufpreis vorgelegt und beantragt, das Objekt danach zu finanzieren.
Der Verkäufer könnte sich wegen Beihilfe zum Betrug schuldig machen. Darüber hinaus hat die Sache eine ganze Menge von Problemen: Der gewollte Kaufvertrag ist nicht notariell beurkundet. Geheilt wird der Mangel erst bis zur Eigentumsumschreibung. Was ist, wenn bis dahin etwas dazwischen kommt? Außerdem könnte der gesamte Vertrag wegen des Gesetzesverstoßes nichtig sein.
napolonio: Vermutlich werden sich eine Menge Rategeber melden, die dir allesamt abraten. Ich beschränke mich auf den Einwand der Sittenwidrigkeit:
Ist bei einem auf entgeltlichen Erwerb eines Grundstücks gerichteten Rechtsgeschäfts das Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung besonders groß begründet dies eine (widerlegbare) Vermutung eine verwerflichen Gesinnung mit der Folge, dass der Vertrag sittenwidrig ist.
napolonio: Es gilt, zu unterscheiden zwischen
einem freihändig ohne Zeitnot ausgehandelten Kaufpreis auf der Basis des aktuellen Marktwerts, also Wert mit Marktanpassungsauf - oder - abschlag und
einem in einer Notlage unter Zeitdruck entstandenen Preis oder gar dem Steipreis mit einer bis zu 50- %igen Ersparnis in einem (langandauernden) Zwangsversteigerungsverfahren.
Ich stelle mir gerade den verdutzten und depperten Verkäufer vor, wenn das Finanzamt von ihm Spekulationsteuer kassieren will, von einem nicht existenten Gewinn.
@Little Arrow: Das was du schreibst impliziert, dass der Kaufvertrag auch ohne dazugehörige Finanztransaktionen steuerlich geltend wäre, womit ein Käufer also den "Scheinkaufpreis" auch ohne Zahlungsbeleg steuerlich geltend machen könnte. Ist dem so?
Ich habe nur die Sicht des Verkäufers beschrieben. Eine Kopie des Notarvertrages geht in D stets zum Finanzamt.
Was der Käufer mit einem solchen Vertrag beabsichtigt, macht bzw. machen will, will ich gar nicht kommentieren. Die Mitwirkung des Käufers ist stets ein aktives Tun; was auch bei Straftaten in einer Beihilfe bzw. Mitbeteiligung resultiert.
Guter Einwand, wobei ich auch bei dem doppelten Preis nicht unbedingt ein Mißverhältnis zwischen angegebenem Kaufpreis und Gebäudewert sehen würde. Der ursprüngliche Verkaufspreis liegt bei wenig über 200 EUR je Quadratmeter. Und letztlich zeigen ja auch die Zwangsversteigerungen, dass die Kaufpreise mitunter unter der Hälfte eines ermittelten Wertes liegen.