Wer haftet auf Schadensersatz bei verzögerter Grundbucheintragung?
Ich Versuche seit Dezember ein Grundstück zu kaufen. Vom Dezember bis zum März hieß es dass die Verkäuferin ein Erbschein holte. Im März war der Notartermin und den Kaufvertrag wurde unterschrieben. Danach wurde Ende April vom Grundbuchamt festgestellt dass das Erbschein vom Verkäuferin nicht richtig ist und den richtige Erbschein fehlte. Bis heute (12.Juli) ist das Erbeschein nicht nachgereicht. Mir entsteht jetzt Schaden für die Zinsen, Bauverzögerung und kann zu einer Bauvertragsauflösung kommen, Da die Bank den Kredit nicht freigeben kann ohne die Vormerkung im Grundbuch. Kann ich Schadenersatz von der Verkäuferin erlangen?
2 Antworten
- Frage, steht im Vertrag etwas von Schadenersatz?
- Was ist dazu gesagt, wenn der Verkäufer die Unterlagen nicht herbei bringt?
- Hast Du die Verkäuferin in Verzug gesetzt?
Solange Du die Verkäuferin nicht in Verzug setzt, ausser sie würde wegen eines Kaufvertragsbestandteils in Verzug geraten, passiert gar nichts.
Also das Erste was zu tun ist, ein Brief Einschreiben/Rückschein:
Mir entstehen durch die von Ihnen nicht beigebrachten Unterlagen Schäden in Form von ........, Ich gebe Ihnen Frist bis zum .... die Umschreibungsunterlagen beizubringen, dann werde ich Ihnen pro Tag ... Als Schadenersatz berechnen.
Aber erstmal natürlich prüfen, was im Vertrag steht.
Einmal das.
Und zum anderen: Kann die (vermeintliche) Verkäuferin schuldhaft was dafür, dass der Erbschein falsch ist ?
Mir fehlt nur die Phantasie, welchen Fehler das Grundbuchamt feststellen kann, der auch nur halbwegs zeitnah behoben werden kann. Aber auch, welchen Fehler das Grundbuchamt feststellen kann, den der Notar übersehen könnte. Komisch ist es jedenfalls.
Aber auch, welchen Fehler das Grundbuchamt feststellen kann, den der Notar übersehen könnte
Also, Möglichkeiten, einen Grundbuceintrag unzutreffend werden zu lassen, gibt es genug:
- Vorerbschaften wurden nicht eingetragen (es können ja Bruchteilsgemeinschaften entstanden sein
- Das Grundstück wurde in eine GbR eingebracht, wobei einem der Beteiligten das Grundstück vorher gehörte.
Um nur die beiden Wichtigsten zu nennen.
Nur ist in diesen Fällen das Grundbuch falsch und nicht der Erbschein.
Thema dürfte sein, dass der Erbschein nicht zum Grundbuch passt(e). Mit etwas Pech hat es bei der Verbriefung beim Notar noch gepasst (erklärt, dass der Notar vielleicht doch keinen Fehler gemacht hat) und die auch der Verkäuferin nciht bekannte Änderung war schon auf dem Weg.
Mir fehlt nur die Phantasie, was für ein Fehler zeitnah behoben werden kann. Ein Vorkaufsrecht oder so was wäre ja ein anderer Fall.
Genau das habe ich gemeint: Das Grundbuch wurde schlichtweg nicht berichtigt. Das kommt häufig vor.
Aber das ist immer noch ein Fehler im Grundbuch und nicht im Erbschein.
Im Erbschein steht ja sinngemäß nur "XY wurde (Allein-)Erbe nach XZ". Was kann daran falsch sein?
Und würde das Grundbuch nicht zum Erbschein passen, dann hätte das wohl auch der Notar gemerkt.
Und selbst, wenn das Grundbuch nach dem Notartermin berichtigt wurde, dann müsste es ja dann richtig sein, also der Erblasser müsste drin stehen.
Wenn das Grundbuch aber nicht zum Erbschein passt, dann ist die Verkäuferin evtl. gar keine Erbin und dann wird es so oder so nichts.
Weißt du, dass es daran liegt? Was sagt der Notar dazu, was die Verkäuferin?
Auf die Verkäuferin wäre ich beim Thema Schadenersatz erst mal nicht gekommen. Die dürfte im März ja im guten Glauben gehandelt haben, dass der Erbschein stimmt. Wenn das Grundbuchamt feststellt, dass ihr das Grundstück nicht oder nicht vollständig gehört (?) hilft auch kein neuer Erbschein.
Der Notar sollte wissen, wo das Problem liegt und ob es sich beheben lässt. Wenn er ohne dass das Grundbuch auf die Eigentümerin umgeschrieben wurde verbrieft hat, sollte er dich entweder auf das Problem hingewiesen haben (hat er vermutlich) oder er könnte die richtige Adresse für Schadenersatz sein.
Wenn die Verkäuferin natürlich nur nochmal zur Gemeinde gehen muss um den richtigen Erbschein zu bekommen, hat sie den schwarzen Peter.
Egal an wem es liegt, hast du auf deine Probleme aufmerksam gemacht? Hast du eine Schadensersatzforderung oder Rücktritt vom Vertrag angedroht, wenn bis ... nicht dasunddas passiert (Notar hilft)?
Ich frage mich allerdings, wie das Grundbuchamt feststellt, dass der Erbschein unzutreffend ist. Das finde ich schon etwas merkwürdig.