Kann man bei einem erworbenen Haus (Eltern, Schulden), ein entgeltliches Wohnrecht eintragen (mit Mietvertrag) und die Werbungskosten bei der Steuer absetzen?

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2 Antworten

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1. Natürlich kann man ein Wohnrecht ins Grundbuch eines Hauses eintragen.

2. Das kann auch ein entgeltliches Wohnrecht (also Miete ) sein.

3. Nur warum die Kosten für das Grundbuch? Man könnte ja auch einfach einen Mietvertrag machen mit entsprechender Kondition, bezüglich langfristiger Miete.

4. Die Werbungskosten sind bei Vermietung abzugsfähig, wenn mindestens 66 % der üblichen Miete erreicht werden.

Hallo wfwbinder,

vielen Dank für den Tipp! War meine erste Frage. Ich bin überrascht, wie schnell du geantwortet hast! Wow - danke! :)

Die Situation ist die Folgende: ich habe von meinen Eltern das Haus gekauft, um diese vorzeitig zu Entschulden. Ich musste einen Kredit aufnehmen und vermiete das Objekt zu einer ortsüblichen Miete -25% an meine Eltern zurück. Ich genieße den steuerlichen Vorteil und sollte sich wenn möglich weitgehend selber tragen. Die Finanzierung ist in dieser Kombination (Miete/Steuervorteil) kein Problem. Nun erwägen meine Eltern sich ein Wohnrecht im Grundbuch eintragen zu lassen. Ich habe bedenken, wegen dem FA. Hintergrund des Vorhabens meiner Eltern: wenn mir was passiert, dass meine Frau oder sonst jemand sie nicht einfach aus dem Haus werfen (kündigen) kann.

Auf Anfrage in einer Steuerkanzlei kam die Antwort: Leider ist die Kombination Wohnrecht und Mietvertrag nicht möglich. Wenn die Eltern jedoch eine größere Sicherheit haben möchten, so kann der Mietvertrag mit einem Nießbrauch gesichert werden."

Ich kann aus meinem Verständnis der Sachlage nicht Erfassen, warum es hier steuerlich Probleme geben soll, dass die Werbungskosten beim FA nicht anerkannt werden. Es fließen doch nachweislich Mieten.

Verwirrenderweise hab ich jetzt von weiteren Seiten gehört, dass ein eingetragenes entgeltliches Wohnrecht mit Mietvertrag und Mieteinnahmen bei nahen Angehörigen sich beißen würden. Nun baut die Finanzierung auf der Annahme der Steuervorteile. Kann ich dem Eintrag in das Grundbuch zustimmen oder nicht?

Beruhigenderweise sagen Sie: 1-2 + 4: Es spricht nichts dagegen ein entgeltliches Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu lassen. Werbungskosten können geltend gemacht werden, solang die Mieteinnahmen bei nahen angehörigen die 66% nicht unterschreiten. (Auch mein Verständnis) 3: Die Kosten würden meine Eltern übernehmen. Problem: Ein Mietvertrag kann gekündigt werden.

In Hinblick der Erläuterung, erkennen Sie ein Problem, dass ich nicht sehe?

Haben Sie herzlichen Dank!

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@RoyalLoyal

1. Du hast das Haus gekauft, also nicht geschenkt bekommen, was der typische Grund für die Eintragung eines Wohnrechts ist. Würdest Du nun ein Wohnrecht eintragen lassen, wäre es eine Schenkung an die Eltern.

2. Der Tipp mit dem Nießbrauch ist, um es freundlich auszudrücken, suboptimal. Wenn Deine Eltern den Nießbrauch haben, gehört ihnen zwar nicht das Haus, aber die Einkommensquelle. Damit für Dich kein Abzug der Schuldzinsen und keine AfA.

3. Ich würde an der Vertragssituation nichts ändern. Nur eventuell notariell vereinbaren, dass der Mietvertrag nicht gekündigt werden darf.

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@wfwbinder

Herzlichen Dank für die Hilfe!

Meinen Eltern abgekauft, unter aktuellem Verkehrswert. Ein entgeltliches Wohnrecht, das steuerlich nicht einer Schenkung gleicht, gibt es damit nicht? Wenn das so ist, ist Punkt 3 der einzige Weg.

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Royal Loyal:

Die Auskunft des Steuerfachmanns ist insoweit richtig, als das Mietverhältnis als solches nicht im Grundbuch eingetragen werden kann. Die Miete gehört nicht zum geschlossenen Kreis der dinglichen Rechte. Das schließt jedoch keinesfalls aus, eine schuldrechtliche Vereinbarung zu treffen (schließlich gibt es unentgeltliche und entgeltliche Wohnrechte).

Die Bedenken der Eltern teile ich. Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht ist allemal sicherer als ein Mitvertrag. Allerdings kommt es wesentlich auf die Rangstelle im Grundbuch an.

Zur Entschuldung wurde ein Kredit aufgenommen, der höchstwahrscheinlich im betreffenden Grundbuch durch eine Grundschuld gesichert ist. Das Wohnrecht würde also im Range danach eingetragen. Betreibt der vorrangige Gläubiger die Zwangsversteigerung, müssten sich die Wohnberechtigten mit dem Resterlös zufrieden geben.Das Wohnrecht bliebe nicht bestehen.

Falls daran gedacht ist, in die Immobilie zu investieren und werden zur Finanzierung weitere Fremdmittel benötigt, die ja ebenfalls im Grundbuch zu sichern wären, sollte bereits jetzt an die Möglichkeit eines Rangvorbehalts gedacht werden.Dann würde der Grundbucheintrag wie folgt lauten (Beispiel):

„Beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Wohnungsrecht) für Müller Heinz geb. 2.1.1930 und und Erna Müller geb. Meier, geb.1.2.1935, als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB. Vorbehalten ist der Vorrang für eine Hypothek oder Grundschuld von 100 000 Euro mit bis zu 18 Prozent Zinsen und einer einmaligen Nebenleistung von bis zu 10 Prozent, unter Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung vom 1.10.2015 (Notar Schmidt, URNr. 1313/2015)

Der Notar berät, auch über Sinn und Zweck einer Vorlöschklausel.

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