Frage von DerLukas, 67

Hauskauf und Vermietung an Ehepartner?

Hallo, vorweg: wir haben nächste Woche einen Termin beim Steuerbüro aber uns interessiert jetzt schon die allgemeine Meinung bzw. unsere Chancen.

Wir möchte gerne ein Grundstück in der Nähe kaufen, auf dem ein kleines massives Häuschen steht. Dieses müsste saniert werden (Kosten ca. 20k), ist dann aber ganz normal bewohnbar (knapp 50qm).

Der Mann ist selbstständig und momentan als Untermieter in einem anderen Büro und die Frau arbeitet als Angestellte. Das Objekt würde alleine von der Frau gekauft werden (Käufer beim Notar), sie wäre also die Eigentümerin. Der Kredit würde nur auf den Mann laufen, da die Frau später evtl. noch selbst einen anderen Kredit aufnehmen möchte.

Der Mann würde jetzt gerne das kleine Häuschen als Gewerbeobjekt nutzen und sich dort sein Büro einrichten. Dazu würde zwischen den beiden Eheleuten ein klassischer Mietvertrag geschlossen werden mit ortsüblicher Miete inkl. aller Nebenkosten. Die Einnahmen aus der Vermietung würden bei der Frau bleiben und nicht am Monatsende wieder hin und hergeschoben werden.

Noch ein Hinweis: Bisher wurde die Steuererklärung gemeinsam gemacht, das könnte man aber wieder ändern, sofern das eine Rolle spielt.

Die konkrete Frage: Macht das Finanzamt bei sowas mit oder müsste man noch was ändern, damit es für die ok ist? Ziel ist es natürlich die Aufwendungen für das Objekt steuerlich geltend zu machen.

Vielen Dank schon mal für die Hinweise.

Antwort
von Zappzappzapp, 18

Ich bin kein Steuerberater, deshalb hier nur meine Gedanken zu Deinem "Fall":

1. Was Du beschreibst, wäre eine simple Schenkung des Hauses durch Deinen Mann an Dich. Wie er das finanziert (...der Kredit würde nur über meinen Mann laufen ...) ist völlig unerheblich, er bezahlt, Du wirst Eigentümerin (siehe @wfwbinder).

2. Ich könnte mir vorstellen, dass es bei der Beurteilung auch noch Unterschiede gibt, abhängig von eurem gesetzlichen Güterstand.

3. Wie die Bank dazu stehen würde, ist eine weitere Frage. (Kreditbesicherung durch eine "dritte" Person, also Dich. Ohne Sicherheit würde der Kredit bestimmt nicht bewilligt).

4. Die Frage, ob das Finanzamt "so etwas" mitmacht, ist kaum zu beantworten. Zunächst müsstest Du mal erklären, worin denn konkret der Steuervorteil liegen sollte. Wenn Dein Mann bzw. seine Firma das Haus selbst kauft und ausschließlich für die Firma nutzt, könnten doch sämtliche Kosten als Betriebsausgaben geltend gemacht werden. Wo läge denn der Sinn für diese angedachte komplizierte Konstruktion?

5. Wo immer der "Vorteil" liegen sollte, sobald das Finanzamt Grund zu der Annahme hat, dass, laienhaft formuliert,  eine steuerliche Konstruktion ausschließlich dazu dient, Steuervorteile in Anspruch zu nehmen, diese möglicherweise nicht anerkannt wird. https://de.wikipedia.org/wiki/Missbrauch_von_rechtlichen_Gestaltungsm%C3%B6glich... Manche Finanzbeamte stellen sich da sehr bockig. Das weiß man leider nie vorher und es kann im ungünstigen Fall dazu führen, dass man einen mühsamen Klageweg mit ungewissem Ausgang beschreiten muss.

Expertenantwort
von wfwbinder, Community-Experte für Finanzamt, 55

Lustig wird es erst, wenn die beiden sich trennen, einer hat die Schulden, der andere das  Vermögen. Ertragreiche Arbeit für die Anwälte.

Was dringend notwendig wäre, wäre ein Vertrag zwischen den Beiden, dass die Ehefrau aus der Miete den Schuldendienst für den Kredit trägt und ihren Mann von allen Ansprüchen frei halten muss.

Dann dürfte diese Konstruktion klappen. Davon abgesehen ist der Ehemann aus meiner Sicht geistig nicht ganz auf der Höhe. Wenn er seine Frau reich machen will, geht es auch einfacher.

Antwort
von LittleArrow, 29


Das Objekt würde alleine von der Frau gekauft werden (Käufer beim
Notar), sie wäre also die Eigentümerin. Der Kredit würde nur auf den
Mann laufen, da die Frau später evtl. noch selbst einen anderen Kredit
aufnehmen möchte.


Diese Idee ist ja traumhaft. Aber meinst Du, dass der Kreditgeber bei dieser Variante mitspielt: Kredit ohne Sicherheit und ohne gemeinsame Haftung?

Wer von beiden will den Zinsaufwand für den Kredit in welcher steuerlichen Anlage steuerlich geltend machen? Der Mann kann die Zinsen nicht als Betriebsausgaben ansetzen, da er die Immobilie nicht gekauft hat.


Antwort
von topbaugutachter, 27

Perpedum Mobile ?

Der Mann zahlt also Miete und bedient den Kredit ? Und die Sicherheit bleibt bei der Frau. Da macht die Bank wohl nicht mit.

Und ein "kleines Häuschen" als Büroraum umwandeln geht meist auch nicht.

Vor allem was soll das werden. Der Mann kann die Ausgaben von der Steuer absetzen. Aber die Eigentümerin des Hauses nicht. Also versteuert ihr die Kohle ja sowieso.

Und falls Ihr das Haus für den Kredit des Mannes als Sicherheit nehmen wollt. Macht euch das Finanzamt dann  Betriebsvermögen draus und bei Verkauft zaht ihr wieder Steuerm

Ich sehe da kaum Ersparniss.

Wenn dann kauft Sie die Wohnung, inkl. Kredit und vermietet an man, so teuer das sich das rechnet. Dann hat Sie die Wohnung an der Backe. Wird nur blöd wenn er keine Miete mehr zahlen kann und man keinen anderen findet.

Oder er kauft die Wohnung die dann zum Betriebsvermögen gehört,weil er Sie der Firma vermietet. Das ist nur dann ein Problem wenn die Firma hopps geht oder man den Spekulationsgewinn versteuern muss.

Der Gesetztgeber hat solche Steuersparmodell bereits erkannt und verhindert das. Notfalls mit einer Gesetzesänderung in späteren Jahren und das Modell fliegt euch um die Ohren.

Bei den niedrigen Zinsen zu Zeit spart man kaum Steuern

Kommentar von Impact ,

Zur Beantwortung einer Frage muss man sie nicht neu einstellen !!

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