haus auf erbpachtgrundstück, teilverkauf angestrebt.

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3 Antworten

ggutform: Wesentliche Informationen fehlen.

Als Inhalt des Erbbaurechts kann vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Veräußerung des Erbbaurechts, auch bei teilweiser Übertragung, der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf. Als Inhalt des Erbbaurechts kann ferner vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte zur Belastung des Erbbaurechts mit einer Hypothek, Grund- und Rentenschuld oder einer Reallast der Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf (§ 5 ErbbauRG).

Bevor du dich mit der Abgeschlossenheitsbescheinigung, der Teilungserklärung und der Bildung von Wohnungseigentum befasst, musst du mit dem Eigentümer alle Fragen klären. Finanziert der Käufer den Kaufpreis, muss der Eigentümer auch der Belastung zustimmen. Hast du das Erbbaurecht belastet, muss auch der Gläubiger zustimmen und dir sagen, ob er das neu gebildete Objekt aus der Pfandhaft freigibt.

Über die Kaufpreisfindung des Erbbaurechts mit einer Restlaufzeit von 44 J. kann mangels Details ebenfalls nichts gesagt werden. Es ist aber ein gewaltiger Wertunterschied, ob du ein Haus-Grundstück ewig oder lediglich das Haus auf 44 Jahre begrenzt nutzen darfst.

Wenn du die obere Etage verkaufen willst, gehe ich mal davon aus, dass bereits eine Teilungserklärung des Hauses vorliegt? Diese ist nämlich in diesem Fall zwingend notwendig. Bezüglich des nur noch "44 Jahre" laufenden Vertrags ist es so, dass die Wohnung natürlich weniger bringen wird als eine Vergleichbare auf einem Kaufgrundstück. Jedoch sind 44 Jahre noch einige Zeit und wenn der Zins für das Grundstück gering ist, wird trotzdem vermutlich ein angemessener Preis erzielt werden können. Aber: Für den Verkauf (und ich glaube auch schon für die Teilungserklärung, bin mir da aber nicht ganz Sicher) ist das Einverständnis des Erbpachtgebers einzuholen. Ob und unter welchem Bedingungen eine Ablehnung des Verkaufs erfolgen kann, wird im Erbpachtvertrag vermerkt sein.

Ohne Teilungserklärung ist Dein Vorhaben ohnehin nicht realisierbar. Ob Du die vollziehen kannst, können wir Dir so nicht sagen weil es ja auch von den baulichen Gegebenheiten abhängt. Daneben sind die Vereinbarungen des Erbpachtvertrags zu beachten. Auch das kann schon zum Ausschluß führen.

Selbst wenn sich rechtlich alles ordnungsgemäß organisieren lassen sollte, so bekommst Du schnell zu spüren, dass der Immobilienmarkt seine eigenen Gesetze schreibt. Wohnungserbbaurechte lassen sich wesentlich schwieriger vermarkten als Immobilien auf Eigengrund. In Ballungsräumen mit entsprechender Wohnungsnachfrage mag ein Verkauf noch glücken, außerhalb dieser Regionen findet man nur selten Käufer. In jedem Falle wird der erzielbare Verkaufpreis oftmals enttäuschend gering ausfallen. Man muß sich darüber klar werden, dass das Grundstück nicht mit verkauft wird und ein Vergleich zu Wohneigentum auf Eigengrund daher nicht möglich ist. Wenn das Wohnerbbaurecht noch 44 Jahre läuft, dann dürfte das Haus schon über 50 Jahre alt und daher möglicherweise sanierungsbedürftig sein. Das drückt den Preis noch weiter.

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