AfA bei Eigentumswohnung in Verbindung mit Sondernutzungsrecht?

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4 Antworten

Ich frage mich, warum "mein" Bodenanteil (vermutlich, weil ich natürlich
die Berechnungen der anderen nicht kenne) genauso hoch veranschlagt
wird wie der der beiden EG Wohnungen, obwohl ich bzw. mein Mieter diese
Fläche niemals werden nutzen können.

Dann wirf mal einen Blick in den Kaufvertrag. Da wird so oder so ähnlich drinstehen, dass du 2000/10000 Grund und Boden mit erworben hast, da deine Wohnung nicht in der Luft hängt.

Der Grund und Boden betrifft genau so deine Wohnung wie ein Dach das gesamte Haus schützt, nicht nur die Dachgeschosswohnungen.

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Kommentar von EnnoWarMal
26.06.2017, 19:50

Da wird so oder so ähnlich drinstehen, dass du 2000/10000 Grund und Boden mit erworben hast

Nein, nicht zwingend. Das Gebäude ist ja lediglich zwingend notwendiger Bestandteil des Grundstücks und nicht etwa ein anderer Kaufgegenstand. Der kluge Notar wird solche Aussagen eher tunlichst unterlassen.

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Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist der Berechnung der AfA zu Grunde zu legen, sofern sie

- nicht zum Schein getroffen wurde und
- keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und
- die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und
- wirtschaftlich haltbar erscheint

H 7.3 "Kaufpreisaufteilung" erster Spiegelstrich EStH (BFH 16.09.2015)


Lassen Sie Ihre Daten doch mal durch folgenden Rechner des BMF laufen (Verkehrswerte):

http://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standardartikel/Themen/Steuern/Steuerarten/Einkommenssteuer/2017-03-01-Berechnung-Aufteilung-Grundstueckskaufpreis.html

Hinweis: Beim Baujahr kann ein fiktives, neueres Baujahr angesetzt werden, wenn entsprechende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (siehe Anleitung)

Die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils rechtfertigt keinen niedrigeren Wertansatz.

H 7.3 "Kaufpreisaufteilung" zweiter Spiegelstrich EStH (BFH 15.01.1985)


Alternativ bleibt der Nachweis eines niedrigeren, gemeinen Wertes (§ 198 BewG) durch ein Gutachten.

Eventuell lassen sich noch Vergleichswerte ermitteln bzw. anpassen (§ 183 Abs. 1 oder Abs. 2 BewG).

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Vielen Dank schon mal für die schnellen Antworten.

Im Kaufvertrag wird das Grundbuch zitiert und dort sind die Grundstücksanteile mit Flurnummern, Miteigentumsanteilen etc. haarklein aufgeführt.

Im Prinzip ist die Sache klar aber mein Gerechtigkeitsempfinden sagt mir, dass es nicht i.O. ist, dass ich für die Immobilie weniger abschreiben kann, weil ein Teil des G+B, den ich gar nicht benutzen kann bzw. der exklusiv anderen Eigentümern vorbehalten ist, den Preis der Wohnung verringert. Zur Klarstellung: Es geht nicht um den Teil, auf dem das Gebäude steht, sondern um die Gartenfläche der beiden unteren Wohnungen.

Mein Steuerberater hat in der Erklärung übrigens einfach mal 20% für G+B angegeben. Ich hatte zuvor im Internet gelesen, dass manche FA sich darauf einlassen und es dem Steuerberater souffliert. Nun, das hat offenbar nicht geklappt. Ich hätte mich vorher inhaltlich mehr damit beschäftigen sollen, versuche jedoch mein Glück trotzdem mal mit der oben angeführten Argumentation.

Wenn es nicht klappen sollte, geht die Welt auch nicht unter :-)

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Kommentar von Impact
27.06.2017, 22:52

Es gibt einen Unterschied zwischen Rechtsempfinden und Gerechtigkeitsempfindung.

Und es gibt einen Unterschied zwischen Rechtsempfinden und Recht. 

Wie ich schon sagte - es ist nicht von Interesse, ob Du den Garten nutzen kannst.

Der Garten aber ist Teil des Bodens, auf dem das Haus steht. Davon gehört Dir ein Teil und ist steuerlich natürlich auch bei Dir zu berücksichtigen. 

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Du kannst ohne weiteres Einspruch (nicht Widerspruch) einlegen und dabei mitteilen, dass Du die Begründung nachreichen wirst.

So hast Du Zeit, Dich mit den Nachbarn abzusprechen.

Grundsätzlich hat es jedoch keinen Einfluß, ob Du Teile des Grundstück betreten wirst oder nicht. Es zählt nur, was geschrieben steht. 

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Kommentar von EnnoWarMal
26.06.2017, 19:49

Es zählt nur, was geschrieben steht. 

Leider auch nicht das.

Das Finanzamt wird den Kaufpreis nach der vereinfachten Methode zur Kaufpreisaufteilung aufteilen.

Um das zu entkräften, ist ein Gutachten notwendig (was bei einem KP von 150.000 wohl teurer ist als die Steuerersparnis durch die höhere Abschreibung).

Was der Notar in den Vertrag geschrieben hat, entfaltet für das Finanzamt keine Bindungswirkung.

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