AfA bei Eigentumswohnung in Verbindung mit Sondernutzungsrecht?
Guten Tag,
ich hadere gerade mit der Berechnung des FA für die Kaufpreisaufteilung nach der Restwertmethode, aus der sich am Ende nur ein Gebäudewert von 53% am Gesamtkaufpreis ergibt. Das ist natürlich für die Abschreibung ein äußerst mäßiger Wert.
Die Fakten: Objekt: Vermietete Eigentumswohnung in 6-Parteien-Haus in Düsseldorf, Dachgeschoss. Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten 08.2015 ca. 150.000. Bodenrichtwert nach Boris in 2015 490 €/qm. MEA 20%. Neben dem großen Grundstück von ca. 620 qm, auf dem das Haus steht, gibt es noch ein paar "Nebenflächen" wie Wege, Plätze für Mülltonnen etc., für die auch ein (kleinerer) MEA im Grundbuch eingetragen ist. In Summe sind es 131 qm, die das FA für den Boden veranschlagt.
Das Mehrfamilienhaus nimmt ca. 50% des "Hauptgrundstücks" ein, auf der übrigen Fläche befinden sich zwei Gärten, die den unteren beiden Wohnungen zugeteilt sind und auch nur von diesen betreten bzw. genutzt werden können. So ist das auch in der Teilungserklärung inkl. Skizze vermerkt.
Ich frage mich, warum "mein" Bodenanteil (vermutlich, weil ich natürlich die Berechnungen der anderen nicht kenne) genauso hoch veranschlagt wird wie der der beiden EG Wohnungen, obwohl ich bzw. mein Mieter diese Fläche niemals werden nutzen können.
Idee: Ich lege Widerspruch ein und versuche mit ähnlichen Argumenten wie oben den Bodenanteil zu halbieren (die Fläche mit den Gärten der beiden unteren Wohnungen nehme ich also raus), mit welchem dann die weitere Berechnung durchgeführt wird, also 310 qm * 0,2 = 62 qm (+ die Anteile der anderen kleinen Flurstücke).
Ist der Gedanke soweit nachvollziehbar oder hat das ganze keine Aussicht auf Erfolg?
Über fachkundige Meinungen würde ich mich freuen!
4 Antworten
Eine vertragliche Kaufpreisaufteilung ist der Berechnung der AfA zu Grunde zu legen, sofern sie
- nicht zum Schein getroffen wurde und
- keinen Gestaltungsmissbrauch darstellt und
- die realen Wertverhältnisse widerspiegelt und
- wirtschaftlich haltbar erscheint
H 7.3 "Kaufpreisaufteilung" erster Spiegelstrich EStH (BFH 16.09.2015)
Lassen Sie Ihre Daten doch mal durch folgenden Rechner des BMF laufen (Verkehrswerte):
Hinweis: Beim Baujahr kann ein fiktives, neueres Baujahr angesetzt werden, wenn entsprechende Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (siehe Anleitung)
Die eingeschränkte Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit des Wohnungseigentümers hinsichtlich seines Bodenanteils rechtfertigt keinen niedrigeren Wertansatz.
H 7.3 "Kaufpreisaufteilung" zweiter Spiegelstrich EStH (BFH 15.01.1985)
Alternativ bleibt der Nachweis eines niedrigeren, gemeinen Wertes (§ 198 BewG) durch ein Gutachten.
Eventuell lassen sich noch Vergleichswerte ermitteln bzw. anpassen (§ 183 Abs. 1 oder Abs. 2 BewG).
Vielen Dank schon mal für die schnellen Antworten.
Im Kaufvertrag wird das Grundbuch zitiert und dort sind die Grundstücksanteile mit Flurnummern, Miteigentumsanteilen etc. haarklein aufgeführt.
Im Prinzip ist die Sache klar aber mein Gerechtigkeitsempfinden sagt mir, dass es nicht i.O. ist, dass ich für die Immobilie weniger abschreiben kann, weil ein Teil des G+B, den ich gar nicht benutzen kann bzw. der exklusiv anderen Eigentümern vorbehalten ist, den Preis der Wohnung verringert. Zur Klarstellung: Es geht nicht um den Teil, auf dem das Gebäude steht, sondern um die Gartenfläche der beiden unteren Wohnungen.
Mein Steuerberater hat in der Erklärung übrigens einfach mal 20% für G+B angegeben. Ich hatte zuvor im Internet gelesen, dass manche FA sich darauf einlassen und es dem Steuerberater souffliert. Nun, das hat offenbar nicht geklappt. Ich hätte mich vorher inhaltlich mehr damit beschäftigen sollen, versuche jedoch mein Glück trotzdem mal mit der oben angeführten Argumentation.
Wenn es nicht klappen sollte, geht die Welt auch nicht unter :-)
Es gibt einen Unterschied zwischen Rechtsempfinden und Gerechtigkeitsempfindung.
Und es gibt einen Unterschied zwischen Rechtsempfinden und Recht.
Wie ich schon sagte - es ist nicht von Interesse, ob Du den Garten nutzen kannst.
Der Garten aber ist Teil des Bodens, auf dem das Haus steht. Davon gehört Dir ein Teil und ist steuerlich natürlich auch bei Dir zu berücksichtigen.
Ich frage mich, warum "mein" Bodenanteil (vermutlich, weil ich natürlich
die Berechnungen der anderen nicht kenne) genauso hoch veranschlagt
wird wie der der beiden EG Wohnungen, obwohl ich bzw. mein Mieter diese
Fläche niemals werden nutzen können.
Dann wirf mal einen Blick in den Kaufvertrag. Da wird so oder so ähnlich drinstehen, dass du 2000/10000 Grund und Boden mit erworben hast, da deine Wohnung nicht in der Luft hängt.
Der Grund und Boden betrifft genau so deine Wohnung wie ein Dach das gesamte Haus schützt, nicht nur die Dachgeschosswohnungen.
aha, eine Luftwohnung.
Oder zumindest befestigt mit Siemens-Lufthaken, ich verstehe.
Du kannst ohne weiteres Einspruch (nicht Widerspruch) einlegen und dabei mitteilen, dass Du die Begründung nachreichen wirst.
So hast Du Zeit, Dich mit den Nachbarn abzusprechen.
Grundsätzlich hat es jedoch keinen Einfluß, ob Du Teile des Grundstück betreten wirst oder nicht. Es zählt nur, was geschrieben steht.
Es zählt nur, was geschrieben steht.
Leider auch nicht das.
Das Finanzamt wird den Kaufpreis nach der vereinfachten Methode zur Kaufpreisaufteilung aufteilen.
Um das zu entkräften, ist ein Gutachten notwendig (was bei einem KP von 150.000 wohl teurer ist als die Steuerersparnis durch die höhere Abschreibung).
Was der Notar in den Vertrag geschrieben hat, entfaltet für das Finanzamt keine Bindungswirkung.
Ich kann mich an eine Zeit erinnern, als es eine amtsinterne Anweisung gab, aus Vereinfachungsgründen einfach 30 % G+B anzusetzen.
Vielfach wurde das von den StPfl. und den Beratern angenommen. Oft aber gings in den Rechtsbehelf, bei dem nicht selten die Verböserung drohte.
Wie Du sagst, man sollte gut rechnen können/rechnen lassen.
Nein, nicht zwingend. Das Gebäude ist ja lediglich zwingend notwendiger Bestandteil des Grundstücks und nicht etwa ein anderer Kaufgegenstand. Der kluge Notar wird solche Aussagen eher tunlichst unterlassen.