AfA bei Eigentumswohnung in Verbindung mit Sondernutzungsrecht?

Guten Tag,

ich hadere gerade mit der Berechnung des FA für die Kaufpreisaufteilung nach der Restwertmethode, aus der sich am Ende nur ein Gebäudewert von 53% am Gesamtkaufpreis ergibt. Das ist natürlich für die Abschreibung ein äußerst mäßiger Wert.

Die Fakten: Objekt: Vermietete Eigentumswohnung in 6-Parteien-Haus in Düsseldorf, Dachgeschoss. Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten 08.2015 ca. 150.000. Bodenrichtwert nach Boris in 2015 490 €/qm. MEA 20%. Neben dem großen Grundstück von ca. 620 qm, auf dem das Haus steht, gibt es noch ein paar "Nebenflächen" wie Wege, Plätze für Mülltonnen etc., für die auch ein (kleinerer) MEA im Grundbuch eingetragen ist. In Summe sind es 131 qm, die das FA für den Boden veranschlagt.

Das Mehrfamilienhaus nimmt ca. 50% des "Hauptgrundstücks" ein, auf der übrigen Fläche befinden sich zwei Gärten, die den unteren beiden Wohnungen zugeteilt sind und auch nur von diesen betreten bzw. genutzt werden können. So ist das auch in der Teilungserklärung inkl. Skizze vermerkt.

Ich frage mich, warum "mein" Bodenanteil (vermutlich, weil ich natürlich die Berechnungen der anderen nicht kenne) genauso hoch veranschlagt wird wie der der beiden EG Wohnungen, obwohl ich bzw. mein Mieter diese Fläche niemals werden nutzen können.

Idee: Ich lege Widerspruch ein und versuche mit ähnlichen Argumenten wie oben den Bodenanteil zu halbieren (die Fläche mit den Gärten der beiden unteren Wohnungen nehme ich also raus), mit welchem dann die weitere Berechnung durchgeführt wird, also 310 qm * 0,2 = 62 qm (+ die Anteile der anderen kleinen Flurstücke).

Ist der Gedanke soweit nachvollziehbar oder hat das ganze keine Aussicht auf Erfolg?

Über fachkundige Meinungen würde ich mich freuen!

AFA Eigentumswohnung Sondernutzungsrecht
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Ist es steuerlich - trotz Poolabschreibung - erlaubt GWG zu aktivieren?

Die derzeitige Regelung zur Poolabschreibung sieht ja eine Wahlmöglichkeit vor:

a) GWG-Sofortabschreibung bis 410 Euro (ab 150 Euro aufzeichnungspflicht).

b) abweichend zu a) Abschreibung "kann" ein Sammelposten gebildet werden, wenn AHK Zwischen 150 und 1000 Euro liegen. Das ist im WJ für alle betr. WG gleich anzuwenden. GWG bis 150 Euro "können" sofot abgeschrieben werden

Das lässt leider folgende Fragen offen (bei Bildung eines Sammelpostens):

  1. Kann ich GWG bis 150 Euro trotzdem aktivieren? --- Im Wortlaut des §6 Abs.2 Satz 4 EStG steht ja "können... als BA abgezogen werden".

  2. Können auch GWG bis 150 Euro mit in den Pool? --- Nach §6 Abs.2 Satz 1 wohl nicht, hier ist 150 als untere Grenze genannt.

  3. Kann ich einzelne GWG zwischen 410 und 1000 Euro trotzdem aktivieren? --- Dem Wortlaut nach scheint mir die Aufnahme in den Pool Pflicht, aber fallen aktivierte GWG denn überhaupt unter die Wahlmöglichkeit? Ich wäre ja auch nicht verpflichtet, die GWG-Sofortabschreibung nach Variante a) zu nutzen.--- Wichtig z.B. bei Inanspuchnahme einer Sonderabschrebung nach §7g Abs. 5. Denn es gibt ein Urteil, welches die Sonderabschreibung im Sammelposten ausschließt. Man müsste daher auf die SAbschr. verzichten, oder das WG nicht in den Sammelpool aufnehmen.

  4. Was ist mit einem IAB (§7g Abs. 2)? --- Kann man diesen als BA abziehen, und dann das GWG mit RBW (falls kleiner 1000 Euro) dem Pool zuschreiben?

  5. Wenn ich ein GWG fälschlicherweise als Nicht-GWG eingeschätzt habe (z.B. einen Drucker mit Fax) und ihn deshalb einer bestehenden Sachanlage (z.B. PC) zugeschrieben habe, interessiert das das FA überhaupt und korrigiert es entsprechend? Oder ist evtl. sogar die tatsächliche Verwendung entscheidend, ob GWG oder nicht-GWG?

Vielleicht weiß der eine oder andere von euch hierzu genaueres. Im Internet hab ich tausende seiten gefunden, leider geht es dort immer nur in dieselbe Richtung, möglichst alles sofort abzuziehen...

AFA GWG
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Wie (zeitlich) genau berechne ich die neue AfA nach Zugängen/Zuschreibungen und darf ich die AfA-Buchung aufteilen?

Bei neuen Anlagegütern entscheidet der Monat der Anschaffung, z.B. im Fall Oktober kann ich im aktuellen Jahr noch 3/12 der normalen Jahres-AfA in Anspruch nehmen. Eindeutig.

Aber wie ist das bei Zuschreibungen/Zugängen? Ich hab jetzt zwei Tage im Inet recherchiert und nichts dazu gefunden, außer -soweit ist klar-, dass eben die Zugänge zum Restbuchwert addiert werden, und die AfA über die Restnutzungsdauer neu berechnt werden soll.

Aber welches Datum ist hierfür maßgeblich? Der 1.1, unabhängig vom Monat des Zugangs (also wie beim GWG-Sammelposten)? Oder tatsächlich der Monat des Zugangs. Was tut man, wenn man eine Anlage häufger im Jahr erweitert? Muss ich dann eine monatliche AfA berechnen und abführen? Kann ja kaum sein. Also alle Zugänge zum 1.1. gerechnet?

Kann ich die AfA auch splitten? Also statt (mathematisch)

AfA(neu) = ( RBW(alt)+Zugang ) / RND

kann man ja auch

AfA(neu) = RBW(alt) / RND + Zugang / RND
AfA(neu) = AfA(alt) + AfA(Zugang)

rechnen, also die bisherige AfA weiterführen, und die Zugänge über dieselbe RND als zusätzliche AfA ansetzen. In der Summe dasselbe, aber darf man die Buchungen so vornehmen? Das wäre mit meiner FIBU wesentlich einfacher buchbar.


(Konkreter gesprochen geht es um selbst gebaute (Rechner-)Anlagen, die jedoch ausschließlich für den betrieblichen Bedarf sind. Je nach Projektlage kommen hier immer wieder neue Teile dazu, die leider kein GWG darstellen, weil nicht selbstständig nutzbar. Rein rechtlich muss ich diese Teile wohl der bestehenden Rechneranlage zuschreiben, weil nur damit verwendbar.)

AFA Zugang
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Steuern/ Firmenwagen/ Verkauf/ Leasing

Hallo liebe User,

Ich habe einen ganz komplexen Sachverhalt den ich nicht so recht verstehe. Ich hab zwar eine Steuerberaterin aber die Auskünfte sind dann immer sehr rar.

Ich habe mir 2010 ein Auto finanziert:

Darlehnsummer: 26111,92 mtl. Rate: 340€

Meine Steuerberaterin schrieb dazu:

„Das Kfz B-KR 8710 hat am 30. 6. 2014 noch einen Buchwert von 1,00 € d. h. bei einem eventuellen Verkauf wäre der Verkaufspreis in voller Höhe auch Gewinn. Das Darlehen, das mit monatlich 340,88 € bedient wird hat durch die höhere Schlussrate einen Restwert von 13.499,36 €“

Wie muss ich das verstehen.

Mir ist bewusst dass ich bei Weiterverkauf die 19 % an das FA abführen müsste.

Bsp: Autoverkauf: 15.000 € Mwst: 2850 €  FA

Rest: 12150 €

Bedeutet das, dass ich somit 12150 € mehr Gewinn für dieses Jahr buche? Das ist ja schon sehr erheblich

Wenn ich das Auto aber mit 13.499,36 € ablöse, d.h. die Summe mit einmal bezahle, wird das dann wieder als Verlust gebucht oder wurde das schon über die Abschreibung getan?

Das Auto macht leider nur Probleme und ist für meine neue selbständige Tätigkeit ungeeignet. Ich möchte es also verkaufen und so wenig wie möglich Verlust machen und gleichzeitig ein Auto leasen und voll als Firmenwagen benutzen.

Ich hoffe die Fragen sind nicht zu verwirrend. Ich entschuldige meine Unwissenheit schon mal im Vorfeld und hoffe dass mir jmd weiterhelfen kann.

LG Ina

AFA Leasing Steuerberater Steuern Abschreibung Firmenwagen
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Anschaffungskosten Eigene Immobilie bei Arbeitszimmer

Hallo liebe Community,

ich bin gerade dabei mein Arbeitszimmer von der Steuer abzusetzen. 2010 habe ich mit meiner Lebensgefährtin zusammen ein Haus gekauft, in dem wir selbst leben. Einen Raum nutze ich alleine als Arbeitszimmer (stellt den Mittelpunkt meiner beruflichen Tätigkeit dar). Das Haus wurde praktisch komplett neu Renoviert, da die alten Bodenbeläge z.B. nicht mehr rein waren (Teppich). Ebenfalls kam ein neues Bad herein (nur Materialkosten, ohne Arbeitsstunden). Elektroinstallationen (Elektr. Rolläden, neue Steckdosen, Schalter) wurde verbaut. Da diese Anschaffungen nicht Direkt etwas mit dem Arbeitszimmer zu tun haben, wollte ich mich erkundigen, ob diese mit in die Anschaffungskosten und somit in die jährliche Abschreibung eingerechnet werden können? Als Erhaltungsaufwand und damit direkt absetzbar, ist es ja vermutlich nicht , oder?

Außerdem beschäftigt mich die Frage, ob ich die kompletten Anschaffungskosten, inkl. dem Kaufpreis meiner Lebensgefährtin ansetzen kann, da Sie ja das Arbeitszimmer überhaupt nicht nutzt? Es wäre ja ein widerspruch in sich, wenn ich die 24m2 noch mal durch 2 Teilen muss, weil ihr die Hälfte des Hauses gehört und somit auch die hälfte des von mir genutzten Arbeitszimmers, denn das Zimmer darf ja nur für die berufliche Tätigkeit benutzt werden und eine Privatnutzung ihrerseits fällt damit flach. Ähnlich verhält es sich mit den Zinsen.

Beispiel:

Kaufpreis Haus für beide 200.000 €

Gesamtwohnfläche 140m2

Wohnfläche Arbeitszimmer 20m2

In dem Fall entfallen 28% des Wohnraums auf das Arbeitszimmer. Warum darf ich dann nur mit 14% rechnen, wenn sie das Zimmer überhaupt nicht nutzt (nutzen darf)?

Viele Dank schon im Voraus für das Bentworten meiner Fragen. LG Mario

AFA Berechnung Immobilien Anschaffungskosten
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