Renovierungskosten zunächst selbst bewohnter neu gekaufter Immobilie absetzten bei vermietung - 50 Jahre AfA?

Hallo,

ich habe eine renovierungsbedürftige Immobilie gekauft, die ich zunächst für einige Jahre selbst bewohnen möchte. Es ist aber absehbar, dass ich diese Immobilie in einigen Jahren (Zeithorizont 3-5 Jahre) vermieten werde. Ich werde diese Immobilie zunächst renovieren und zum Teil sanieren. Es sollen verschiedene Arbeiten durchgeführt werden, wie der Einbau einer Fußbodenheizung, neues Bad, Einbau elektrischer Rollläden etc. - zum Teil in Eigenarbeit zum Teil auf Rechnung von Handwerkern. Diese Kosten würde ich natürlich sehr gerne irgendwie absetzten.

Nun zur eigentlichen Frage: Kann ich die anfallenden Renovierungskosten als Anschaffungskosten absetzen, also zusätzlich zu dem Kaufpreis der Immobilie ab dem Zeitpunkt der Vermietung für jährlich jeweils 2% nach AfA? Und wenn ja, müssen die Kosten 15% des Immobilienkaufpreises überschreiten, damit die Kosten nicht als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten und so über 3 Jahre abgesetzt werden müssen?

Oder gibt es eine bessere Möglichkeit? Wie üblich die Kosten als Werbungskosten im Fall einer vermieteten Immobilie abzusetzen wird ja sicherlich nicht möglich sein, da zunächst selbst bewohnt. Der Aufschub der Renovierungen bis zur Vermietung ist keine Option.

Vielen Dank für die Antworten im Voraus!

AFA, Immobilien, Steuern
Einzelunternehmen - Fahrkosten, Einlagen, Miete, AfA, Quittungen, Telefon korrekt buchen? Steuererklärung?

Guten Tag,

in meiner Buchhaltung sind mit einige Sachen aufgefallen, die Google mir nicht so richtig beantwortet.

Wir wohnen auf dem Land und der leider einzige Steuerberater in der Umgebung hat uns, trotz horrenden Kosten, schon einmal falsch beraten bzw. die zu kontrollierende Buchhaltung nur halbherzig überprüft, sodass wir später viele Fehler gefunden haben. Davon abgesehen, läuft die Selbstständigkeit seit Anfang des Jahres (Corona) auf Sparflamme und wird ggf. dieses Jahr vollständig beendet..

Als Hilfestellung bei der Buchhaltung nutze ich Lexoffice.

  • Fahrtkosten

Wir müssen ab und zu zur Post um Kundensendungen abzugeben.

Diese Fahrten nehmen wir mit dem im Privatbesitz befindlichen KFZ vor und rechnen pro gefahrenen km (Hin- und Rückfahrt) 30ct als Betriebsausgabe.

Wir führen ein kleines Fahrtenbuch, welches ausschließlich die betrieblichen Fahrten aufführt.

Gelegentlich fahren wir zu Mitbewerbern oder auf Messen, um uns „inspirieren“ zu lassen bzw. neue Produkte zu finden – dürfen diese Fahrten ebenfalls geltend gemacht werden? Wenn ja, welche Nachweise müssen dem Finanzamt vorliegen (z.B. kein Ticket, da Messeeintritt kostenfrei)?

  • Privateinlagen und Einkommen

Beispiel: 2018 wurden 20.000 EUR als Privateinlage auf dem Geschäftskonto eingezahlt. 2019 wurden 25.000 EUR als Einkommen ausgezahlt bzw. waren diese am Ende des Jahres als Gewinn übrig. Muss die im Jahr zuvor getätigte Privateinlage erst getilgt werden, dass es somit nur 5.000 EUR Einkommen sind oder muss der Gewinn explizit als Tilgung angegeben werden?

  • Miete/Strom

Wir arbeiten von Zuhause aus, wobei das Gäste- und Esszimmer bereits fast vollständig als Lager und Büro umfunktioniert wurde. Im Moment rechnen wir keine Kosten als Betriebsausgabe an, weder bei der Miete, noch beim Stromverbrauch. Ist es möglich, die Kosten für Miete und Strom anteilig als Betriebsausgabe zu buchen? Wenn ja, in welchen Umfang bzw. wie wird dies berechnet?

  • Private Quittungen

Wir kaufen Klebeband immer günstig von Privat (Filamentband, im Handel zu teuer). Wir bekommen dafür eine normale Quittung, haben diese aber bislang nie als Betriebsausgabe angesetzt – ist das möglich?

Auch haben wir z.B. einen Etikettendrucker von Privat gekauft und eine Quittung erhalten – sind diese Kosten auch als Betriebsausgabe buchbar? Welche Angaben müssen diese Quittungen enthalten?

  • AfA/Anschaffungen

Wir haben günstig (Lager-)Regale für 100 EUR erworben und diese nicht abgeschrieben, sondern direkt als „Geringwertige Wirtschaftsgüter“gebucht – korrekt? Ein PC-Monitor sollte ein „nicht selbstständig nutzbares Wirtschaftsgut“ sein und dieser muss, trotz der Abschreibungsgrenze von 800 EUR Netto, über 7 Jahre (Laut AfA-Tabelle) abgeschrieben werden, korrekt? Gilt dies auch für gebrauchte Anschaffungen (ggf. auch von Privat?)

Danke im Voraus :)

AFA, Buchhaltung, einkommensteuer, Einnahmen-Überschuss-Rechnung, Finanzamt, Selbstständigkeit, Steuererklärung, Steuern, Steuerrecht
Höhe der AFA Sätze / Nutzungsdauer bei Garagen & Tiefgaragen?

Hallo,

ich habe im Jahr 2012 einige Tiefgaragenstellplätze, die unterhalb von Wohngebäuden liegen, gekauft und vermietet. Die Immobilien wurden in den Jahren 1973, 1985, 1997, 1999 erbaut.

Ich habe dort keine Wohnungen und vermiete auch nichts zum Wohnen.

Der Gebäudewert zzgl. anteiliger Kaufnebenkosten wurde von mir seit Übergang von Nutzen und Lasten mit 2% (Nutzungsdauer 50 Jahre) abgeschrieben.

Nun finde ich in vielen Steuerratgebern Hinweise auf andere Nutzungsdauern: 33 Jahre, 30 Jahre, 20 Jahre….bzgl. vom Baujahr abhängige Restnutzungsdauer.

Wie seht Ihr das? Habe ich zu wenig abgeschrieben?

Die Steuerbescheide sind ggf. noch nicht komplett wirksam, weil das FA sich die Prüfung der gewinnerzielungsabsicht (Gewerbeimmobilien) noch offen hält.

Kann ich daher etwas korrigieren? Sollte ich das tun?

Oder kann ich zumindest für die Zukunft noch etwas ändern? Wie müsste ich vorgehen?

Nach Kauf habe ich den Bodenrichtwert mit der Fläche das anteiligen Grundstücks (Miteigentumsanteil an der Anlage x Bodenrichtwert) genommen und als Bodenwert ausgewiesen. Der Rest war dann Gebäudewert.

Nun sehe ich (auch aus verschiedenen Gutachten), dass das sehr nachteilig ist, da der Bodenrichtwert sich ja auch mehrgeschossige Wohnbebauung bezieht und mein Bodenwertanteil nun oft bei über 50% am Kaufpreis lag.

Kann ich dies noch korrigieren?

Dieser neue Rechner zur Afa spuckt für TG Plätze aber auch nur komische Werte aus – oder könnte ich mich auf diesen berufen?

So, leider noch kurz ein weiteres Thema: ich habe gerade in einer GbR noch oberirdische Garagen auf einem Garagenhof, Baujahr 1965 und 1974, gekauft.

Sie stehen getrennt von Mehrfamilienhäusern. Massiv gebaut.

Diese finde ich in der AFA Tabelle bei 15 oder 20 oder 30 Jahre. ABER die sind nun schon seit Bau längst rum. Fange ich hier dann auch komplett von vorne an? Obwohl man das Alter wirklich sehr ansieht?

Und wenn ich bei der Kaufpreisaufteilung Gebäude zu Boden über das Ertragswertverfahren mit 60 Jahren Nutzungsdauer lt. Staatlicher Sachwertrichtlinie vorgehen muss, dann ist das ja auch im Gegensatz?

Vielen Dank für Eure Einschätzungen zu diesen 3 Themen!

Liebe Grüße! 

AFA, Immobilien
AfA bei Eigentumswohnung in Verbindung mit Sondernutzungsrecht?

Guten Tag,

ich hadere gerade mit der Berechnung des FA für die Kaufpreisaufteilung nach der Restwertmethode, aus der sich am Ende nur ein Gebäudewert von 53% am Gesamtkaufpreis ergibt. Das ist natürlich für die Abschreibung ein äußerst mäßiger Wert.

Die Fakten: Objekt: Vermietete Eigentumswohnung in 6-Parteien-Haus in Düsseldorf, Dachgeschoss. Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten 08.2015 ca. 150.000. Bodenrichtwert nach Boris in 2015 490 €/qm. MEA 20%. Neben dem großen Grundstück von ca. 620 qm, auf dem das Haus steht, gibt es noch ein paar "Nebenflächen" wie Wege, Plätze für Mülltonnen etc., für die auch ein (kleinerer) MEA im Grundbuch eingetragen ist. In Summe sind es 131 qm, die das FA für den Boden veranschlagt.

Das Mehrfamilienhaus nimmt ca. 50% des "Hauptgrundstücks" ein, auf der übrigen Fläche befinden sich zwei Gärten, die den unteren beiden Wohnungen zugeteilt sind und auch nur von diesen betreten bzw. genutzt werden können. So ist das auch in der Teilungserklärung inkl. Skizze vermerkt.

Ich frage mich, warum "mein" Bodenanteil (vermutlich, weil ich natürlich die Berechnungen der anderen nicht kenne) genauso hoch veranschlagt wird wie der der beiden EG Wohnungen, obwohl ich bzw. mein Mieter diese Fläche niemals werden nutzen können.

Idee: Ich lege Widerspruch ein und versuche mit ähnlichen Argumenten wie oben den Bodenanteil zu halbieren (die Fläche mit den Gärten der beiden unteren Wohnungen nehme ich also raus), mit welchem dann die weitere Berechnung durchgeführt wird, also 310 qm * 0,2 = 62 qm (+ die Anteile der anderen kleinen Flurstücke).

Ist der Gedanke soweit nachvollziehbar oder hat das ganze keine Aussicht auf Erfolg?

Über fachkundige Meinungen würde ich mich freuen!

AFA, Eigentumswohnung
Ist es steuerlich - trotz Poolabschreibung - erlaubt GWG zu aktivieren?

Die derzeitige Regelung zur Poolabschreibung sieht ja eine Wahlmöglichkeit vor:

a) GWG-Sofortabschreibung bis 410 Euro (ab 150 Euro aufzeichnungspflicht).

b) abweichend zu a) Abschreibung "kann" ein Sammelposten gebildet werden, wenn AHK Zwischen 150 und 1000 Euro liegen. Das ist im WJ für alle betr. WG gleich anzuwenden. GWG bis 150 Euro "können" sofot abgeschrieben werden

Das lässt leider folgende Fragen offen (bei Bildung eines Sammelpostens):

  1. Kann ich GWG bis 150 Euro trotzdem aktivieren? --- Im Wortlaut des §6 Abs.2 Satz 4 EStG steht ja "können... als BA abgezogen werden".

  2. Können auch GWG bis 150 Euro mit in den Pool? --- Nach §6 Abs.2 Satz 1 wohl nicht, hier ist 150 als untere Grenze genannt.

  3. Kann ich einzelne GWG zwischen 410 und 1000 Euro trotzdem aktivieren? --- Dem Wortlaut nach scheint mir die Aufnahme in den Pool Pflicht, aber fallen aktivierte GWG denn überhaupt unter die Wahlmöglichkeit? Ich wäre ja auch nicht verpflichtet, die GWG-Sofortabschreibung nach Variante a) zu nutzen.--- Wichtig z.B. bei Inanspuchnahme einer Sonderabschrebung nach §7g Abs. 5. Denn es gibt ein Urteil, welches die Sonderabschreibung im Sammelposten ausschließt. Man müsste daher auf die SAbschr. verzichten, oder das WG nicht in den Sammelpool aufnehmen.

  4. Was ist mit einem IAB (§7g Abs. 2)? --- Kann man diesen als BA abziehen, und dann das GWG mit RBW (falls kleiner 1000 Euro) dem Pool zuschreiben?

  5. Wenn ich ein GWG fälschlicherweise als Nicht-GWG eingeschätzt habe (z.B. einen Drucker mit Fax) und ihn deshalb einer bestehenden Sachanlage (z.B. PC) zugeschrieben habe, interessiert das das FA überhaupt und korrigiert es entsprechend? Oder ist evtl. sogar die tatsächliche Verwendung entscheidend, ob GWG oder nicht-GWG?

Vielleicht weiß der eine oder andere von euch hierzu genaueres. Im Internet hab ich tausende seiten gefunden, leider geht es dort immer nur in dieselbe Richtung, möglichst alles sofort abzuziehen...

AFA, GWG
Wie (zeitlich) genau berechne ich die neue AfA nach Zugängen/Zuschreibungen und darf ich die AfA-Buchung aufteilen?

Bei neuen Anlagegütern entscheidet der Monat der Anschaffung, z.B. im Fall Oktober kann ich im aktuellen Jahr noch 3/12 der normalen Jahres-AfA in Anspruch nehmen. Eindeutig.

Aber wie ist das bei Zuschreibungen/Zugängen? Ich hab jetzt zwei Tage im Inet recherchiert und nichts dazu gefunden, außer -soweit ist klar-, dass eben die Zugänge zum Restbuchwert addiert werden, und die AfA über die Restnutzungsdauer neu berechnt werden soll.

Aber welches Datum ist hierfür maßgeblich? Der 1.1, unabhängig vom Monat des Zugangs (also wie beim GWG-Sammelposten)? Oder tatsächlich der Monat des Zugangs. Was tut man, wenn man eine Anlage häufger im Jahr erweitert? Muss ich dann eine monatliche AfA berechnen und abführen? Kann ja kaum sein. Also alle Zugänge zum 1.1. gerechnet?

Kann ich die AfA auch splitten? Also statt (mathematisch)

AfA(neu) = ( RBW(alt)+Zugang ) / RND

kann man ja auch

AfA(neu) = RBW(alt) / RND + Zugang / RND
AfA(neu) = AfA(alt) + AfA(Zugang)

rechnen, also die bisherige AfA weiterführen, und die Zugänge über dieselbe RND als zusätzliche AfA ansetzen. In der Summe dasselbe, aber darf man die Buchungen so vornehmen? Das wäre mit meiner FIBU wesentlich einfacher buchbar.


(Konkreter gesprochen geht es um selbst gebaute (Rechner-)Anlagen, die jedoch ausschließlich für den betrieblichen Bedarf sind. Je nach Projektlage kommen hier immer wieder neue Teile dazu, die leider kein GWG darstellen, weil nicht selbstständig nutzbar. Rein rechtlich muss ich diese Teile wohl der bestehenden Rechneranlage zuschreiben, weil nur damit verwendbar.)

AFA
Anschaffungskosten Eigene Immobilie bei Arbeitszimmer

Hallo liebe Community,

ich bin gerade dabei mein Arbeitszimmer von der Steuer abzusetzen. 2010 habe ich mit meiner Lebensgefährtin zusammen ein Haus gekauft, in dem wir selbst leben. Einen Raum nutze ich alleine als Arbeitszimmer (stellt den Mittelpunkt meiner beruflichen Tätigkeit dar). Das Haus wurde praktisch komplett neu Renoviert, da die alten Bodenbeläge z.B. nicht mehr rein waren (Teppich). Ebenfalls kam ein neues Bad herein (nur Materialkosten, ohne Arbeitsstunden). Elektroinstallationen (Elektr. Rolläden, neue Steckdosen, Schalter) wurde verbaut. Da diese Anschaffungen nicht Direkt etwas mit dem Arbeitszimmer zu tun haben, wollte ich mich erkundigen, ob diese mit in die Anschaffungskosten und somit in die jährliche Abschreibung eingerechnet werden können? Als Erhaltungsaufwand und damit direkt absetzbar, ist es ja vermutlich nicht , oder?

Außerdem beschäftigt mich die Frage, ob ich die kompletten Anschaffungskosten, inkl. dem Kaufpreis meiner Lebensgefährtin ansetzen kann, da Sie ja das Arbeitszimmer überhaupt nicht nutzt? Es wäre ja ein widerspruch in sich, wenn ich die 24m2 noch mal durch 2 Teilen muss, weil ihr die Hälfte des Hauses gehört und somit auch die hälfte des von mir genutzten Arbeitszimmers, denn das Zimmer darf ja nur für die berufliche Tätigkeit benutzt werden und eine Privatnutzung ihrerseits fällt damit flach. Ähnlich verhält es sich mit den Zinsen.

Beispiel:

Kaufpreis Haus für beide 200.000 €

Gesamtwohnfläche 140m2

Wohnfläche Arbeitszimmer 20m2

In dem Fall entfallen 28% des Wohnraums auf das Arbeitszimmer. Warum darf ich dann nur mit 14% rechnen, wenn sie das Zimmer überhaupt nicht nutzt (nutzen darf)?

Viele Dank schon im Voraus für das Bentworten meiner Fragen. LG Mario

AFA, Berechnung, Immobilien

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