Kann man ein Haus mit Wohnrecht verkaufen?
Mein Onkel möchte sein Haus, in dem meine Oma ein lebenslanges Wohnrecht hat, verkaufen. Meine Oma wohnt derzeit im Pflegeheim? Sie weiß nichts von den Verkaufsabsichten und ist damit sicher nicht einverstanden. Kann er einfach verkaufen?
5 Antworten
Lotta: Die Verfügungsfreiheit des Eigentümers über sein Grundstück ist durch das grundbuchlich gesicherte Wohnrecht nicht beeinträchtigt. Er kann also das Grundstück veräußern. Nur muss er wissen, dass durch die persönliche Ausübungsverhinderung der Wohnberechtigten infolge des Aufenthalts in einem Pflegeheim das Wohnrecht nicht erlicht.
Ob die Großmutter die Löschung ihres Rechts gegen Zahlung eines Ersatzbetrages in Höhe der Barwerts der abgezinsten Miete bewilligt oder der Erwerbsinteressent das belastete Grundstück (unter Kürzung des Kaufpreises um diesen Ersatzbetrag) übernimmt, wäre zu entscheiden. Den Notar trifft jedenfalls eine sorgfältige Aufklärungspflicht der Großmutter gegenüber, ohne Wertersatz der Löschung nicht zuzustimmen.
Der Erwerber muss wissen, dass das bestehende Wohnrecht die Beleihung des Grundstücks (z. B. zur Kaufpreisfinanzierung) erheblich einschränkt, u.U. sogar ausschließt.
Verkaufen kann er das Haus, aber der Käufer übernimmt das Wohnrecht und kann somit das Haus nicht oder nur beschränkt nutzen. Egal ob Oma im Pflegeheim wohnt oder nicht! Sie muss das Wohnrecht nicht aktiv nutzen.
Aber einmal ein Tip: Ich gehe davon aus, dass das Haus an den Onkel vererbt oder überschrieben wurde. Vielleicht findet sich in diesen Papieren (Testament, Notarverträge usw.) ein Passus, welcher ein Verkaufsverbot beinhaltet. Einfach mal nach schauen.....
Also die Frage stellen wir uns auch gerade. Wir haben dazu mal ein teures Gespräch mit einem Anwalt geführt der aber so wirklich nicht sagen konnte was besser ist. Da hätte ich auch im Gesetz nachlesen können. Wir haben aber dann ein gratis ebook gefunden dazu bei www.renteplusimmobilie.de. Da kann man leicht verständlich alle Formen der Verrentung mal ansehen und weiss dann definitiv was sinnvoll ist.
Wenn der Onkel meint, er könne ein Haus einer anderen Person einfach so verkaufen, dann ist er ebenfalls ein Fall fürs Pflegeheim und zwar für die Demenzstation.
Ist er als gesetzlicher Betreuer eingesetzt und hat es eine gerichtliche Erlaubnis für den Verkauf? Oder, hat er eine notarielle Vollmacht? Falls nicht, gibt es keinen Verkauf!
Wer sollte ein solches Haus kaufen wollen? Es ist nicht nutzbar. Nur in Ballungszentren werden sich Interessenten finden unf auch da nur mit erheblichem Abschlag.
Natürlich kann der Onkel dieses Haus verkaufen, zumal die Oma ja im Pflegeheim untergebracht ist. Aber der Käufer geht ein großes Risiko ein, denn er muß das Wohnrecht mit übernehmen. Dies kann beispielsweise bedeuten, dass er solange die alte Dame lebt, er an den Kosten für das Pflegeheim mit aufkommen muss. Natürlich kann der Käufer auch versuchen das Wohnrecht finanziell abzulösen - aber damit muss dann die alte Dame einverstanden sein. Der unwahrscheinlichste Fall ist der, dass die Oma wieder so fit wird, dass sie wieder nachhause zurückkehren kann und dann der neue Besitzer sie mit ins Haus aufnehmen muss.
Naja, ihm gehört das Haus. Oma hat eben nur ein Wohnrecht und ist geistig noch voll zurechnungsfähig. Sie wird sich aber selbst nicht wehren, deshalb müssen wir aufpassen.