Vlaldflore

Der Empfehlung von wilees pflichte ich bei.

Mögl. Ergänzung des Kaufvertrags über die Küche:

"Voraussetzung ist die Besitzübergabe am ... der vollständigen und unbeschädigten Einbauküche Marke ... mit allen techn. Geräten im tadellosen funktionsfähigen Zustand gem. Besichtigung vom..., an der teilnahmen Frau... Frau... Herr...

Herr... versichert, dass ein Eigentumsvorbehalt nicht besteht."

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dragi

Muster

Einschr. an Schuldnerin

"Entgegen Ihrer Zusagen haben Sie den Restkaufpreis von €... für den Pkw...nicht gezahlt. Falls der Betrag nicht bis zum 31. Mai 2021 meinem Konto IBAN... BIC... gutgeschrieben ist, werde ich ohne weitere Mahnung gerichtlich gegen Sie vorgehen. Ich behalte mir vor, Verzugszinsen geltend zu machen. Anwalts- und Gerichtskosten gehen zu Ihren Lasten."

2,

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loana

Ein Beispiel

Preisvorstellung 1.500 = angenommen 60 % der Anschaffung incl. Montage

Wertverlust 1. Jahr = 24 % + 4 Folgejahre zu je 4 % = 16 %, zus. 40 %

Generalreinigung u. eingehende Funktionsprüfung 200 €,

anbieten max. 1300 €.

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IK

Die marktfübl. Miete fehlt.

Bei angenommen 500 € mtl. beträgt der Wert des Wohnrechts immerhin 79 000 €. Tritt die Berechtigte nicht im Range zurück, dürfte dies eine Beleihung erheblich erschweren und verteuern.

Ein im Grundbuch gesichertes Wohnrecht macht einen Mietvertrag überflüssig.

Rat: Katasterm. Teilung auf jeden Fall!

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Karoline

Zur Berechnung des Wohnrechts fehlt die ortsübliche Miete, deshalb nur ein Beispiel auf der Grundlage einer Miete von angenommen 500 € mtl., 6.000 € p.a.

Anteil Vater angenommen 4/6 aus VW von 140.000 = 93.333,--

./. Wohnwert: er 82 J., statt. Lebenserwartung 6,77 J., Zs. 5,5 %, Faktor 5,68 = 34.080.

Ergebnis: 93.333 ./. 34.080 = Kaufpreis = 59.253 Euro : 2 = 29.626,50 € müsste das Erwerberkind an das andere Kind (du schreibst allerdings von anderen Erben) auszahlen.

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Klarinette

WE 1 ist mit dem dinglichen, unentgeltlichen (?) , lebenslangen (?) Wohnrecht für die Eltern belastet. Das Wohnrecht bleibt auch nach der Veräußerung an den Bruder bestehen (?). Der Marktwert beträgt 90 000 € und die Geldleistung an Dich soll 30 % = 27 000 € betragen. Das Wohnrecht hätte also (als Belastung) einen Wert 63 000 €.

Berechnung:

Vater 76 + stat. Lebenserwartung 10,16 Jahre, Mutter 75 + 12,57Jahre, Faktor bei Zs. 5,5 % 9.303 = 6 772 € Mietwert p.a. Ist eine Marktmiete für die WE der Eltern von 564,33 mtl. gerechtfertigt?

Fragen über Fragen.

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sinaida

Zur Besicherung des Immobiliendarlehens ist auf dem gesamten Grundstück im Grundbuch eine Grundschuld eingetragen, folglich besteht auch dingliche Mithaft der Stieftochter als Miteigentümerin, ganz gleich, ob sie den Darlehensvertrag mitunterschrieben hat und auch persönlich haftet.

Ihr Anteil errechnet sich aus dem um die Belastungen gekürzten Kaufpreis (1/3 des Reinerlöses).

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Relotius

Du kannst im Testament (oder auch in einem Erbvertrag) für die Auseinandersetzung einzelne Anordnungen treffen, § 2048 BGB, in dem du z. B. festlegst, dass ein Miterbe bei der Auseinandersetzung einen bestimmten Nachlassgegenstand erhalten soll.

Z.B.: Max erhält die Eigentumswohnung in ..., Moritz das Grundstück mit Einfamilienhaus in ..., Eva die Briefmarken- und Münzsammlung... und Maria die Oldtimer...

Zum Thema Teilungsanordnung siehe https://www.testament-erben.de/teilungsanordnung-im-testament-wer-bekommt-was.html

Im übrigen gehe ich davon aus, dass dir die Vorteile eines notariell beurkundeten Testaments hinlänglich bekannt sind.

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schwabenlaendle

Bietinteressenten hoffen auf ein Schnäppchen.

Nicht nur der Schuldner auch die betreibenden Gläubiger legen großen Wert auf ein marktkonformes Wertgutachten des vom Vollstreckungsgericht beauftragten Sachverständigen. Diese sind in der Regel öffentlich bestellt und vereidigt.

Bei langen Verfahren und die damit oft einhergehenden Marktpreisveränderungen ist nachzujustieren.

Oftmals erfolgt die Begutachtung ohne Innenbesichtigung, weil der Schuldner den Zugang verwehrt. Eine Vernachlässigung ist von aussen nicht sichtbar. Der Gutachter macht deshalb Sicherheitsabschläge von bis zu 30 % des Bauwerts.

Der Anspruch auf Gewährleistung ist ausgeschlossen.

Welcher Bietinteressent wäre bereit, über den Verehrswert hinaus Gebote abzugeben und dafür die Katze im Sack in Kauf zu nehmen?

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Für großzügige Darlehensgewährungen von z. B. 80 % des Kaufpreises erhalten Banken dann die Quittung über Forderungsausfälle von über 17 %, wie nachstehendes vereinf. Beispiel verdeutlicht:

Kaufpreis 500 000, Beleihung 400.000, Verkehrswert 417.000, Steigpreis max. 80 % = 334.000 Euro.

Folge: Auch Rettungserwerbe dürften zunehmen.

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Stephi

Die Vorgehensweise der Bank ist m.E. nicht korrekt.

Es geht doch einzig und allein darum, dass dich die Bank nach der Scheidung als alleinigen persönlichen Schuldner akzeptiert. Bejahendenfalls würde ein kostenfreier Einzeiler genügen:

"Wir entlassen Frau xxx aus der persönlichen Schuldhaft."

Konsequenterweise müßte die Bank z. B. auch nach dem Tod eines Mitschuldners einen neuen Vertrag verlangen und die Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung zur Auflage machen.

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hilflos

VW 60.000,-- abzüglich Restschuld 17,500,-- = 42.500,--

abzüglich Wertersatz für das dingliche Wohnrecht ?

= Kaufpreis 17.500,--.

Zur Ermitlung des Wertes des Wohnrechts fehlen folgende Angaben

Befristung bis zum Jahre?

oder lebenslang?

Alter der Wohnungsberechtigten?

Mietwert/ortsübliche Miete p.a. für das mit dem Wohnrecht belastete Objekt?

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Theone

Dir ist bekannt, dass du für die Fertigung des Kaufvertragsentwurfs dem Notar gegenüber kostenpflichtig bist. In der Regel fällt eine Gebühr an, die gleichhoch wie die eigentliche Beurkundungsgebühr ist.

Ob und in welcher Höhe die Bank berechtigt ist, eine Nichtabnahmegebühr zu berechnen, kannst du den Darlehensbedingungen entnehmen. Im übrigen siehe

https://www.finanztip.de/baufinanzierung/nichtabnahmeentschaedigung/

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Sonne:

Hier haften mehrere Grundstücke mit unterschiedl. Eigentümern für die Forderungen des Grundpfandgläubigers. Die Grundschuld nennt man "Gesamtgrundschuld".

Kernstück bildet die Sicherungsabrede. Sie beinhaltet i.d.R. nicht nur die Sicherung der Kauf- oder Baudarlehen, sondern alle sonstigen Forderungen, auch insbesondere, die der Gläubiger gegen den Bruder hat.

Selbst wenn Kauf-/Baudarlehen längst zurückgeführt sind, könnte die Bank die Gesamtgrundschuld als Haftungsgrundlage für andere Verbindlichkeiten heranziehen.

Deshalb bleibt unverständlich, warum die Löschung der Gesamtgrundschuld im Grundbuch nicht längst veranlasst wurde.

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Doris,

besuche einen Notar deines Vertrauens, äußere ihm gegenüber deine Wünsche und bestelle zur Protokoll des Notars für deinen Sohn eine lebenslängliches (unentgeltliches?) Wohnrecht mit Antrag auf Eintrag des Wohnechts im Grundbuch.

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Jose

Abkömmmlinge sind pflichtteilsberechtigt, es sei denn, ihnen wurde der Pflichtteil entzogen.

Bei der Ermittlung der Höhe des Pflichtteils ist der Verkehrswert der Immobilie um den Wert des Nießbrauchs zu kürzen. Je älter der noch lebende Nießbrauchberechtigte ist desto geringer ist auch der Wert des N. Es macht also einen Unterschied, ob der Berechtigte 65 oder 95 Jahre alt ist.

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Oxy2020

Zum besseren Verständnis des Themas "Teilungsversteigerung" möchte ich etwas ausholen:

Mit der gerichtlichen Vollstreckungsversteigerung verfolgen Grundpfandrechtsgläubiger den Zweck, ihre durch eine vollstreckbare Grundschuld oder Hypothek grundbuchlich gesicherte fällige Forderung zwangsweise zu realisieren, d. h sich aus dem Erlös der Zwangsversteigerung der Immobilie zu befriedigen.

Die Teilungsversteigerung hingegen dient der Verwirklichung des materiellen Auseinandersetzungsanspruchs eines Grundstücks-Miteigentümers. Der Begriff „Teilungsversteigerung“ ist eigentlich irreführend, zutreffender wäre der Begriff „Auseinandersetzungsversteigerung“. Ein Titel (vollstreckbares Schuldanerkenntnis oder vollstreckbares Urteil) ist nicht erforderlich.

Der Miteigentümer einer Immobilie kann aus der Rechtsposition des Eigentümeranspruchs heraus die Aufhebung einer Bruchteils- oder Gesamthand-Gemeinschaft, wie es z. B. etwa anlässlich einer Ehescheidung, einer Erbauseinandersetzungen oder sonstigen Vermögensauseinandersetzung erforderlich werden kann, durchsetzen. Übrigens: Beide Verfahren (Vollstreckungs- und Auseinandersetzungs-Versteigerung) können gleichzeitig und unabhängig voneinander ablaufen.

Das Verfahrensziel der Teilungsversteigerung ist an die Stelle des in Natur nicht teilbaren Grundstücks eine unter die Miteigentümer aufteilbare Geldsumme treten zu lassen. Die Anteilsgröße des Antragsteller spielt für den Vollstreckungsantrag keine Rolle.

Die Teilung in Natur erfolgt, wenn der gemeinschaftliche Gegenstand sich ohne Verminderung des Wertes in gleichartige, den Anteilen der Teilhaber entsprechende Teile zerlegen lässt. Die Teile müssen also von gleicher Art sein; gleichartig sind sie aber auch nur, wenn sie auch gleichwertig sind und die Summe der Einzelwerte den Gesamtwert erreicht. Bei Anteilen zu je ½ müssen sie also gleichgroße und gleichwertige Flächen ergeben oder bei Aufteilung in kleinere Parzellen wertmäßig gleiche Teilungsposten, die auch gleichartig sind, also gleiche Verwendungsmöglichkeit ausweisen. Nur wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, ist das Objekt in Natur teilbar. Bei der Beurteilung der Zulässigkeit der Realteilung werden hohe Anforderungen gestellt. Ungleichartige Teile sind selbst dann nicht zulässig, wenn derjenige, der die Teilung in Natur verlangt sich mit dem kleineren oder geringwertigen Teil zufrieden geben will, falls die andere Person nicht zustimmt (Zeller 20. Aufl. zum ZVG § 180 Nr. 2.6, S. 1460).

Die Interessenlage der Miteigentümer (z. B. Ehepartner) ist unterschiedlich: Der eine möchte das Objekt halten, vielleicht mit den Kindern in ihm weiter wohnen bleiben, und den Anteil des anderen möglichst preisgünstig erwerben, um schließlich Alleineigentümer zu werden. Der andere hat entweder ein gleichgelagertes Motiv oder er ist an einem möglichst hohen Veräußerungserlös interessiert. Können sich die Miteigentümer über eine Regelung nicht gütlich einigen, kann jeder jederzeit die Teilungsversteigerung beim Vollstreckungsgericht, eine Abteilung des Amtsgerichts, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, beantragen.

Vereinzelt setzen Eheleute in einem Ehevertrag den Auseinandersetzungs-Anspruch auf Zeit oder sogar für immer aus. Bei Vorliegen eines wichtigen Grundes kann aber dennoch der Anspruch durchgesetzt werden. Ist der Anspruch im Grundbuch eingetragen, bedarf es eines Duldungstitels.

Derjenige, der den Antrag auf Teilungsversteigerung stellt oder einem bereits anhängigen Verfahren als Beteiligter beitritt, muss wissen, dass er nach dem Zwangsversteigerungsgesetz so behandelt wird, als betreibe er das Verfahren aus dem allerletzten Grundbuchrang. Das bedeutet:

Die den Anteil des Antragstellers belastende Rechte und die den Anteil des Antragstellers mitbelasteten Rechte an dem Grundstück (z. B. Hypotheken und Grundschulden) bleiben bestehen, sie werden durch das Verfahren nicht beeinträchtigt. Der Ersteher hat sie zu übernehmen. Er erwirbt also nicht lastenfrei. Bei hochbelasteten, insbesondere bei überschuldeten Objekten werden sich daher kaum Bieter finden mit der Folge, dass das das Verfahren mangels zulässiger Gebote vom Gericht eingestellt wird. Dagegen ist bei unbelasteten oder gering belasteten marktgängigen Immobilie das Erwerbsinteresse allgemein größer.

Jeder kann mitbieten. Zur Versteigerung gelangt das gesamte Objekt, nicht etwa nur ein Anteil. Der Verkehrswert setzt das Vollstreckungsgericht auf der Grundlage eines Wertgutachten festzustellen. Den Bieter hat Bietsicherheit in Höhe von 10 % des Verkehrswerts ist zu leisten, wenn dies ein Beteiligter, dessen Recht durch Nichterfüllung des Gebots beeinträchtigt wäre, verlangt. Keine Sicherheit braucht er leisten, wenn ihm eine durch das Gebot ganz oder teilweise gedeckte Hypothek, Grundschuld oder Rentenschuld zusteht. Einzelausgebote von Miteigentumsanteilen sind nicht zulässig. Kein Grund zur Zuschlagsversagung ist das Nichterreichen der 7/10 Grenze, wie bei der Vollstreckungs- versteigerung.

Auf Antrag des Ehegatten oder eines früheren Ehegatten ist die einstweilige Einstellung des Verfahrens anzuordnen, wenn dies zur Abwendung einer ernsthaften Gefährdung des Wohls eines gemeinschaftlichen Kindes erforderlich ist. Die mehrfache Wiederholung – bis zu insgesamt fünf Jahren - ist möglich. Dem Antragsteller wird nur eine zeitweiliges Stillhalten unter Fortbestehen der Beschlagnahmewirkungen, nicht aber ein Verzicht auf die Vollstreckung zugemutet.

Nun zu deinerFrage: Mit dem rechtskräftigen Zuschlagsbeschluss wird der Meistbietender Eigentümer, unabhängig von der Zahlung des Bargebots und der Grundbucheintragung des Erstehers.

Das Gericht darf den (ehemaligen) Miteigentümern einen Erlösanteil nur auszahlen, wenn alle Mitglieder der Gemeinschaft spätestens im Verteilungstermin eine übereinstimmende Erklärung abgeben. Andernfalls wird der Betrag bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt. Dann muss einer der Beteiligten vor dem Zivilgericht gegen die übrigen Beteiligten auf Zustimmung zur Auszahlung des anteiligen Überschusses klagen.

Beide Verfahren, Teilungsversteigerung und Prozess vor dem Zivilgericht, können sich über mehrere Jahre hinziehen, oft mit unbefriedigendem Ergebnis für alle Miteigentümer. Es entstehen nicht unerhebliche Kosten des Vollstreckunsgerichts, des Gutachters und der Rechtsawälte. Es ist deshalb immer vorteilhaft, den Zustimmungsboykott aufzugeben und die Immobilie ohne Zwang und Zeitdruck auf den freien Markt zu veräußern.

Im Interesse eines gerechten Ausgleichs aller Miteigentümer hilft auch hier ein Immobilien-Wertgutachten eines unabhängigen Gutachters und auf jeden Fall die Einschaltung eines Experten.

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Muhbaer

Es kann nie ausgeschlossen werden, dass trotz der langen Zeit doch noch ein Anspruchsteller auftritt.

Wie bereits privatier ausführte, ist es Sache des Verkäufers, für die Lastenfreistellung des Grundstücks zu sorgen - und zwar auf seine Kosten.

Den i. d. R. langen Weg bis zur Löschung - evtl. auch mit Löschungserleichterung - zeigt der Notar auf. Vielleicht errechnet er auch den Betrag, der aus dem Kaufpreis vorsorglich einzubehalten wäre, bis der Grundbuchnachweis über die Löschung der Goldmarkhypotheken und der Reichsmarkhypothek vorliegt.

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Maulwurf:

Der Ablauf könnte ich wie folgt aussehen:

1) Grundstück samt Altbau bilden die Eigenkapitalbasis für die Neubaufinanzierung.

2) Dieses Grundstück wird mit der Grundschuld des Darlehensgebers in Höhe des Fremdkapitalbedarfs (Höhe hast du nicht genannt) belastet.

3) Das Grundstück wird amtlich neu vermessen und in zwei selbständige Flurstücke geteilt; auf dem einen verharrt der Altbau, auf dem anderen wird der Neubau erstellt.

4) Sobald der Neubau fertiggestellt ist, verkauft ihr das Flurstück mit dem Altbau und verwendet den Verkaufserlös zur vorfälligkeits-entschädigungs-freien Teiltilgung des Baudarlehens gegen Lastenfreistellung des Flurstücks mit dem Altbau (der Käufer erwirbt ja lastenfrei).

5) Falls Wert darauf gelegt wird, könnte dann auch eine Teillöschung der auf dem Flurstück mit Neubau verbleibenden Grundschuld erfolgen.

Es bedarf einer klaren Regelung im Darlehnsvertrag mit dem Finanzier.

Der Architekt wird erläutern, ob und welche grundbuchliche Dienstbarkeiten erforderlich werden, wie z.B. Geh- und Fahrrecht, Kanalrecht, Kabelrecht, Zaunrecht uvm.

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