Kann die Vorfälligkeitsentschädigung negativ sein?

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Theoretisch ja, praktisch nein.

Rechnerisch hast Du Recht, aber es geht hier ja um Interessen.

Bei der vorzeitgen Ablösung eines Darlehens mit Festschreibung, kommt der Kunde, der früher zurück zahlöen möchte. Die Bank rechnet ihm vor, was Sie an Geld verliert, weil sie ja das Geld auf dem Kapitalmarkt entsprechend teuer eingekauft hat und zu dem Kurs nicht neu verleihen kann. Daher Vorfälligkeitentschädigung.

Nun Dein Szenario, Du willst früher raus und argumentierst, "Sie können das Geld ja nun teurer verleihen. Also möchte ich an diesem Vorteil partizipieren, weil Sie nur durch meine Kündigung diese Chance haben. Also negative Vorfälligkeitsentschädigung, oder Kündigungsvergütung."

Dann würde ich als Bank argumentieren, "ich will ja nicht kündigen, ich erfülle den Vertrag weiter." Da der Kunde verkaufen will, wird er in den sauren Apfel beißen und verzichten.

Was Anderes wäre es, wenn die Bank fragen würde, wir wären bereit XXX,XX Euro zu zahlen, wenn Sie mit einer Kündigung einverstanden wären. Würde aber ein Kunde nur machen, wenn er sowieso in absehbarer Zeit kündigen will.

Eine negative Vorfälligkeitsentschädigung gibt es nur rechnerisch, aber nicht vertraglich.

Welche Zinsbindungsfrist wählen? Du kannst ja zunächst 5 Jahre wählen und dann b.a.w. variabel weiterfinanzieren. Üblicherweise (d. h. aber nicht "immer"!) sind die geldmarktorientierten variablen Zinsen unter dem Zinsniveau von 5- oder 10- jährigen Kapitalmarkt- und Immobilienzinsen. Die zusätzliche Zinseinsparung auf Basis variabler Sollzinsen könntest Du entweder für (vertragskonforme, z. B. alle drei Monate) Sondertilgungen verwenden oder als zinsbringende (Monatsgeld)reserve für etwaige Kreditzinssteigerungen anlegen.

Wenn aber die Kapitalmarktzinsen tatsächlich nach den 5 Jahren steigen sollten, dann wird es für Deine potentiellen Kaufinteressenten schwieriger und teurer die Wohnung zu erwerben bzw. Dein gewünschter Verkaufspreis kommt unter Druck.

Diese interessante Frage ist bisher nach meiner Kenntnis noch nicht in der Rechtsprechung behandelt worden, wahrscheinlich weil es eine derart extreme Lage am Geldmarkt noch nicht gegeben hat.

Man müßte konkret die AGB der finanzierenden Bank analysieren und ggf eine Prüfung der AGB auf Rechtmäßigkeit vornehmen.

Meine Vermutung ist: Kampflos wird die Bank nicht zahlen wollen.

weil es eine derart extreme Lage am Geldmarkt noch nicht gegeben hat

Doch um 1982 und 1992 (10+ % p.a.!) sowohl im Geld- wie auch Kreditmarkt.

Siehe z. B. https://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Statistiken/Zeitreihen_Datenbanken/Geld_und_Kapitalmaerkte/geld_und_kapitalmaerkte_details_value_node.html?tsId=BBK01.SU0049&listId=www_s510_sh4

für Sollzinsen Banken / Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke zu Gleitzinsen, Effektivzins / Durchschnittssatz

und

https://www.bundesbank.de/Navigation/DE/Statistiken/Zeitreihen_Datenbanken/Geld_und_Kapitalmaerkte/geld_und_kapitalmaerkte_details_value_node.html?tsId=BBK01.SU0104&listId=www_s510_mb03_neu

für Geldmarktsätze am Frankfurter Bankplatz / Monatsgeld / Monatsdurchschnitt

Siehe auch 1981!

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