Haus mit Nießbrauchrecht der Mutter ist an mich überschrieben worden? Wenn ich das Haus jetzt modernisiere erhöht sich der Pflichtteilanspruch des Bruders?

Dadurch, dass die Mutter Dir vor Ihrem Tod etwas schenkt, wird doch nicht dein Bruder auf das Pflichtteil gesetzt! Wenn die Mutter das machen will, dann muß sie ein Testament erstellen und Dich beispielsweise als Alleinerbin einsetzen.

Und noch ein Haken ist an dieser Sache, dadurch dass es sich um eine Schenkung mit Niesbrauch handelt wird die Schenkung erst mit dem Tod der Mutter wirksam, es sei denn sie willigt einem Verzicht auf den Nießbrauch ein oder man wandelt den Nießbrauch in ein Wohnrecht um.

So wie es scheint hat hier der Notar nicht gut beraten, zumal Du ja das Haus renovieren willst

Zunächst hat Dein Bruder erst dann einen Pflichtteilsanspruch, wenn Mutters stirbt und er in einem Testament entweder überhaupt nicht erwähnt oder explizit vom Erbe ausgeschlossen ist.

Mit einer Absicht, den Bruder vom Erbe auszuschliessen, wird Dir gleichzeitig eine finanzielle Verpflichtung bei ihrem Tod gegenüber dem Bruder aufgeladen, denn Pflichtteilsansprüche sind Geldansprüche gegen den Erben.

Mit dem Niessbrauch wird die Haus-Schenkung erst bei ihrem Tod wirksam.

Also hast Du dann Bargeld an Bruder in Höhe von 25% des Immobilienwertes am Todestag (wg. Wirksamkeit der Schenkung) zu zahlen.