Spekulationssteuer mit tlw. Untervermietung?

3 Antworten

So wie ich die Fakten derzeit sehe, fällt bei mir die 25% Steuer aus Spekulationsgeschäften an.

Welche 25 % Steuer aus Spekulationsgeschäften? Handelt es sich um Wertpapiere? So wie Du schreibst geht es doch um eine ETW und da greift ggf. § 223 privates Veräußerungsgeschäft und damit Dein normaler Steuersatz.

Die Aufteilung des Kaufpreises erfolgt nach Quadratmetern:

https://www.steuer-gonze.de/web/index.php/steuertips/privatpersonen/haus-und-grundbesitzer/316-spekulationsfrist-bei-immobilienverkaeufen

Der Gewinn aus dem Vermieteten Teil ist zu versteuern.

Als Berater würde ich mal prüfen, ob der Rückkauf 2015 eventuell eine gemischte Schenkung war.

Was leider fehlt ist Dein Alter und die genauere Beschreibung des Umfeldes.

Eventuell gibt es eine ganz andere Lösung, z. B. Umkehrhypothek.

Woher ich das weiß:Berufserfahrung

*natürlich § 23 EStG privates Veräußerungsgeschäft.

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Hallo, ick noch mal. Meine Kernfrage steht ja immernoch im Raum und ich beschäftige mich damit immer noch.

Wenn ich den Wortlaut in § 23 Abs. 1, Nr. 1 Satz 3 EStG richtig interpretiere, dann müßte es "ja" heissen, also mein Vorhaben funzen. Richtig?

"Ausgenommen sind Wirtschaftsgüter, die im Zeitraum zwischen Anschaffung oder Fertigstellung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden;"

-2015 zurück gekauft, m² und zeitlich 100% eigengenutzt

-2016 ebenso m² und zeitlich 100% eigengenutzt

-2017 nur 8 Monate komplt. eigengenutzt, aber eigengenutzt

-2018 1 Monat geplante 100% Eigennutzung

Es steht ja im Gesetzestext nix von "durchgehend" oder "ausschließlich" hinter dem "oder", also der 2. Klausel. Bin ich da auf den Holzweg? Oder ist das richtig ausgelegt?

Gruß Randale

Geil, mein I-Net geht wieder.

Danke erst mal.

Keine Ahnung wo ich den Steuersatz von 25% her hatte. Warscheinlich einiges durcheinander gebracht.

Die Aufteilung nach m² ist klar, deswegen die 40/60%.

Steuerpflicht für die "Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung" ist auch schon länger klar.

Rückkauf als gemischte Schenkung? Da komme ich grad nicht hinterher. Kann ich da meine Gewinn/Steuerlast reduzieren, ohne das da der Verkäufer (leibl. Mutter) nachträglich veranlagt wird. Ein notariellen Kaufvertrag wurde für alle Bewegungen gemacht.

Wie meine 51 Lenzen meine Finanzberechnungen beeinflussen können versteh ich nicht. Für Zeitplanungen ist's OK.

Umkehrhypothek? Nach nie was von gehört, bis jetzt. Ist eine interesannte Konstellation. Würde mir auch im Moment ein kleinen Geldsegen bringen, aber die ETW währe generationsübergreifend verloren. Daher auch der angestrebte Verkauf an Sohnemann. Ob er in 20-30Jahren die ETW erbt, oder über 20-30 Jahre mit einr schwarzen Null über die Mieteinnahmen ab bezahlt, läuft grob aufs gleiche hinaus.

Was wird benötigt, für das nähere Umfeld? Sohnemann ist schon länger wirtschaftlich eigenständig, hat eign. Familie mit guten Kindersegen. Bei mir gibt es noch eine weitere Immo, ein Baugrundstück. (alles grundschuldfrei) Da wollte ich eigtl. drauf bauen und später im Grünen wohnen, nur dann hat mir die Gesundheit(Krankheit) überholt. Den Plan strebe ich nach wie vor an, nur mit starken Einschränkungen. Der Kauf war nicht mustergültig, ich hab das Grundstück ersteigert. Im Sekundentakt bei der Auktion war es nicht möglich, eine passende Baufinanzierung auszuhandeln. Also habe ich auf Risiko mit geboten, aber weit unter meiner pers. Kreditwürdigkeit. Auf Grund von Baueinschränkungen (§12 Fernstraßengesetzt) konnte ich im Zahlungszeitraum keine bankgerechte Bebaubarkeit nachweisen und meine Bank hat mich bei mein Vorhaben nicht begleitet. Für ein normales Ratendarlehen hat es aber gereicht und ich konnte den Kauf abschließen. Eigtl. wollte ich anschl. in Ruhe alle Genehmigungen und eine BauFi organisieren und den teuren Ratenkredit ablösen. Nur ich wurde nicht gesünder. Inzwischen war der Plan, die ETW zu beleihen, wenn ich wieder über das mtl. Einkommen kreditwürdig werden würde. Diese Hoffnung habe ich aber inzw. aufgegeben und strebe jetzt den Verkauf der ETW an. So werde ich schuldenfrei und hab noch etwas über, um die "Umnutzung zu Wohnzwecken" vom Grundstück mit der alten Bebauung zu erreichen. (ehem. Erholungsgrundstück)

Meine Kernfrage bleibt. Kann ich, wenn ich auch nur kurz für 2018 eine 100% Eigennutzung nachweise, die 3-Jahres-Regelung erfüllen? Sollte es noch eine Andere Variante geben, schaue ich sie mir gerne an.

Mit den besten Grüßen aus Berlin.

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