Frage von TomCiu, 46

Was muss ich neben den Gewinn und der Afa noch versteuern bzw. zurückzahlen an das Finanzamt beim Verkauf einer vermieteten ETW innerhalb der Frist?

Ich habe eine vermietete ETW. Diese habe ich November 2009 gekauft. Kaufpreis rd 121 TEUR. In 2010 habe ich diese für rd. 15 TEUR renovieren lassen. Nun habe ich ein Angebot über rd 225 TEUR. Bei der Versteuerung des Gewinn zu meinem pers. Steuersatz muss ich die Afa hinzuziehen. Wird noch etwas vom Finanzamt zurückgerechnet?Die seit Jahren angesetzten Schuldzinsen? Werbungskosten? Oder sind diese bereits durch die festgesetzten Bescheide ereldigt und ich versteuer nur den Gewinn mit Afa.

Antwort
von Rat2010, 14

Ich habe deine Ergänzungen gelesen.

Dein Gewinn erreichnet sich aus den 225 abzüglich Kaufpreis und Kaufnebenkosten zuzüglich der in der Zeit geleend gemachten Abschreibung.

Es würden also tendenziell über 110 T€ steuerpflichtiger Überschuss rauskommen.

Vermeiden kannst du die daraus entstehende Belastung nur, wenn du noch die 2 1/2 Jahre wartest.

Expertenantwort
von wfwbinder, Community-Experte für Finanzamt, 30

Die Rechnung ist doch sehr einfach:

Kaufpreis

+ Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuchamt)

+ Renovierungkosten (soweit nicht gleich abgezogen bei V+V

./. Afa die in den laufenden Erklärungen abgezogen wude

= Wert der Immobilie

Dies ist vom Verkaufspreis, abzüglich Veräußerungskosten abzuziehen.

Der ermittelte Gewinn ist zu versteuern.

Du versteuerst übrigens nicht die AfA, denn die hast Du vorher bei der laufender Erklärung abgezogen. Du versteuerst lediglich die Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis.

Kommentar von TomCiu ,

Danke für die prompte Antwort.

Das heißt dass das Finanzamt nicht jegliche Werbungskosten ats den letzten Jahren (Schuldzinsen, Fährten zum Objekt usw) zurückrechnet ?! 

Ich also nur die Afa beachten muss und den Gewinn verstreute... 

Kommentar von wfwbinder ,

Nein, natürlich nicht. nur die Dinge, die den Wert erhöht haben.

Kommentar von TomCiu ,

Die Renovierung aus 2010 war als Erhaltungsaufwand in 2010 als Werbungskosten angegeben. Somit gebe ich die Renovierung wie die Afa an?

Kommentar von wfwbinder ,

Nein, wenn die voll abgezogen wurde, wird sie gar nicht angesetzt.

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