Kündigung vorm Grundbucheintrag
Hallo und guten Morgen,
der neue Eigentümer unseres gemieteten Hauses hat uns wegen Eigenbedarfs gekündigt. Den Eigenbedarf glaube ich ihm.
Allerdings kann er noch nicht im Grundbuch stehen, da letzte Woche noch Interessenten hier waren und der Makler ursprünglich weitere Termine geplant hatte. Die hat er Anfang dieser Woche abgesagt, da das Haus verkauft sei.
Ist so eine Kündigung wirksam ?
Viele Grüße
Rolf
3 Antworten
Vor Eintrag in das Grundbuch ist der Erwerber rein rechtlich noch nicht Vermieter und kann eine Kündigung nicht wirksam aussprechen. So das OLG Stuttgart, welches hier zitiert wird:
Mein Rat: Geh zum Grundbuchamt und nimm auf jeden Fall Mietvertrag und Kündigungsschreiben mit (Du mußt nämlich ein rechtliches Interesse an der Grundbucheinsicht glaubhaft machen und dazu brauchst Du diese Unterlagen!). Dort schaust Du nach, wer aktuell als Eigentümer des Hauses eingetragen ist. Du kannst Dir -gegen Gebühr- auch einen Grundbuchauszug ausstellen lassen.
Grundbuchrecht und Mietrecht gehen in diesem Falle doch Hand in Hand. Stell Dir mal vor, es wäre anders: Dann könnte ich morgen vor Deiner Hütte auftauchen und Dir eine Eigenbedarfskündigung in die Hand drücken weil ich ja im nächsten Jahr die Behausung zu kaufen gedenke und dann meine 7 Katzenkinder dort einquartieren möchte.
Also das Urteil ist interessant aber ich bin, obwohl nur Jurist für Arme gegen einen Stapel von OLG Richtern, anderer Ansicht. Zum einen muss man sehen, das Urteil erging in einer Kostenentscheidung und nicht in der Hauptsache, obwohl wohl in de Hauptsache die Kündigung nicht aus Gründen der Begründung der Eigenbedarfskündigung abgeschmettert wurde, sondern aus dem Grund der Legitimation.
Aber man sollte schon sehen, dass ein Käufer, der einen Kaufvertrag abgeschlossen udn bezahlt hat, die Nutzen und Lasten übergegangen sind und er eine Auflassungsvormerkung hat, jede Art vom Mietvertrag abschliessen kann, die Grundsteuer und Versicherung zahlt, eine neuen Versicherung abschliessen könnte, Bauanträge für Umbauten verfassen könnte usw.
ES erschließt sich mir wirklich nicht, warum er Mietverträge nicht kündigen darf.
Egal, wo man im Internet etwas findet (google. Eigentumsübergang Eigenbedarf), es kommt immer im Ergebnis heraus, dass ein vollendeter Eigentumsübergang (Grundbucheintrag) erfolgt sein muss, z. B. hier:
http://www.mietrechtslexikon.de/a1lexikon2/e1/eigentumswechsel.htm
Grundsätzlich (zur Ausnahme siehe unten) gibt es keine Wartezeiten. Der Erwerber kann also - sofern er berechtigten >>>Eigenbedarf hat, die Wohnung kündigen. Die Kündigung kann erst dann erfolgen, wenn die Eigentumsübertragung erfolgt ist. Hier gibt es in der Praxis sehr häufige Fehler! Der Erwerber wird erst dann Eigentümer, wenn zwei Schritte vollzogen sind: Kaufvertrag beurkundet UND Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch. Dazwischen können - je nach Schnelligkeit des Grundbuchamtes - oft mehrere Wochen oder Monate liegen! Unzulässig ist es, wenn der alte Vermieter quasi für den neuen Eigentümer "auf Vorrat" kündigt!
Das ist für mich eine Frage der Rechtssicherheit (siehe meine Frage unter dir). Wenn Zahlung des Kaupreises auf ein Treuhandkonto und Auflassungsvormerkung ausreichen würden, könnte der Kaufvertrag von der erfolgreichen Kündigung des neuen Eigentümers abhängig gemacht werden und scheinbar ist das vom Gesetzgeber nicht gewollt.
Eigentümer ist er nicht erst, wenn er im Grundbuch steht, das kann unter Umständen Wochen und Monate dauern, sondern dann, wenn der Antrag auf Umschreibung eingereicht ist und der Übergang der Nutzen und Lasten vom alten, auf den neuen Besitzer vorgenommen wurde.
Im Allgemeinen ist aber schon bevor er bezahlt hat auch eine "Auflassungsvormerkung" für ihn eingetragen, um seine Rechte zu sichern.
Die Sache der Eigenbedarfskündigung ist dann eine andere Sache.
Da stellt sich die Frage:
-
Sind die Voraussetzungen dafür gegeben?
-
Braucht er die Wohnung für sich selbst, oder einen nahen Angehörigen? § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB.
-
Ist die Frist eingehalten? § 573 Abs. 1 BGB, bis zum 3. 11. gekündigt zum frühestens Ende Januar. nach 5 und 8 Jahren jeweils 3 Monate längere Frist.
Wenn sich das was überschnitten hat und der Makler noch Leuten das Haus zeigte, obwohl schon ein Vertrag geschlossen war, hat dafür keine Bedeutung.
Steht das, was du im ersten Absatz schreibst irgendwo?
Ist - als Folge daraus - wirklich beim Notar und nicht beim Grundbuchamt zu erfragen, ob eine Eigenbedarfskündiugng eines neuen Eigentümers wirksam ist?
Die Auflassungsvormerkung darf kein Kriterium sein. Mit der könnte man in so einem Fall auch spielen (also z. B. Kaufpreisfälligkeit bei Auflassung und erfolgreicher Eigenbedarfskündigung).
Zunächst einmal sollte die Eigenbedarfskündigung unwirksam sein. Das sollte auch per Klage festgestellt werden. Aus der unklaren Eigentumssituation kann nämlich nicht geschlossen werden, dass mit diesen "Vermieter" der bisherige Mietvertrag überhaupt besteht.
Allerdings gilt bei der Eigenbedarfskündigung auch die gesetzliche Kündigungsfrist des § 573 c BGB - abhängig von der bisherigen Mietdauer gelten zuweilen lange Fristen: Bangemachen gilt also nicht.
Sehe ich - trotz OLG Stutti - anders, siehe meine Antwort.
Aber genau das ist die Chance des Fragestellers: Er kann ebenso klagen und hoffen, dass sein zuständiger Richter ebenso urteilt.