Grundschuldeintragung schon vor Eigentumsumschreibung

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dagobert:

Um die Auszahlung des zur Kaufpreisfinanzierung vom Käufer eingesetzten Bankdarlehens zu ermöglichen, ist die Immobilie regelmäßig v o r der Eigentumsumschreibung im Grundbuch mit der Grundschuld zugunsten der Bank zu belasten. Dies ist nur auf Antrag des Verkäufers (Noch- Eigentümers) möglich. Der Verkäufer kann den Käufer hierzu bevollmächtigen. Vorzuziehen ist allerdings die persönliche Mitwirkung des Verkäufers (Antragstellers) bei der Bestellung der Grundschuld. Auch hier berät der Notar, klärt Zweifel auf und weist auf besondere Gefahren hin. In der Regel wird die Belastungsvollmacht oder die Mitwirkung des Verkäufers in den Kaufvertrag integriert.

Es gilt, auf folgendes besonders zu achten:

  1. Die Belastung darf nicht in x-beliebiger Höhe sondern nur in Höhe des zur Finanzierung des Kaufpreises im Finanzierungsplan eingesetzten Darlehens erfolgen.
  2. Die Bank darf die Grundschuld nur insoweit als Sicherheit verwerten und behalten, als sie tatsächlich Zahlungen mit Tilgungswirkung auf die Kaufpreisschuld an den Verkäufer geleistet hat.
  3. Ist die Grundschuld zurück zu gewähren, so kann nur Löschung verlangt werden, nicht Abtretung oder Verzicht.

  4. Bei Nichtdurchführung des Kaufvertrags ist Löschungsbewilligung zu erteilen Zug um Zug gegen Rückerstattung der an den Verkäufer geleisteten Zahlungen.

  5. Alle innerhalb und außerhalb der Urkunde getroffenen Zweckbestimmungserklärung, Sicherungs- und Verwertungsvereinbarung des Käufers (Darlehensnehmers) gelten erst nach Übergang des Eigentums an der Immobilie auf den Käufer.
  6. Die persönliche Haftung des Verkäufers ist auszuschließen.

  7. Die Ansprüche auf Auszahlung der Darlehnsvaluta sind an den Verkäufer abzutreten, die Abtretung der Bank schriftlich anzuzeigen und ihr Einverständnis schriftlich zu bestätigen. Auch eine Auszahlungsanweisung wirkt nur wenn sie vom Darlehensgeber angenommen wurde.

  8. Es ist zu vereinbaren, dass die Bank die Grundschuld und die Darlehensforderung nicht abgetreten werden darf. Der Ausschluss der Abtretung kann auch in der minderen Form der Abtretungsbeschränkung bestimmt werden, so in der Weise, dass sie nur an inländischen Banken, Versicherungen, Bausparkasse usw. erfolgen darf.

  9. Die Grundschuldbestellung darf nur von dem den Kaufvertrag beurkundenden Notar oder dessen Vertreter wegen dessen Überwachungspflicht protokoliert werden. Hierbei ist darauf zu achten, dass die Sicherungsabrede zwischen Verkäufer und Bank in die Grundschuldbestellungsurkunde aufzunehmen ist.

  10. Als Gläubigerbank ist ein inländisches Institut mit deutscher Finanzdienstleistungsaufsicht zu wählen.
  11. Aufgrund des zweiwöchigen Widerrufsrechts darf die Auszahlung erst zwei Wochen nach Abschluss des Darlehensvertrages erfolgen.

Lass dich vom Notar beraten und über Sinn und Zweck der Bedingungen, die deiner Sicherheit dienen, ausführlich informieren.

Das ganze geht Zug um Zug und Abweichungen vom Normalfall kommen eigentlich nicht vor.

Was du schreibst ist wahrscheinlich keine Abweichung von der Norm. Dein Notar wird dir das entweder bestätigen oder er wird klarstellen, dass du ins Risiko gehst - was nicht zu empfehlen ist.

Nur so viel:

  1. Die Bank zahlt Geld nicht an den Käufer aus. Das Geld geht direkt von der Bank an dich! Auch du hast das Geld nie auf dem Konto, wenn eine Restschuld besteht. Dafür sorgt seine Bank, welche, wenn es da Probleme gibt, die Auflassungsvormerkung behindern oder verhindern kann. Wenn das mit dem Geldfluss in deinem Fall irgendwie anders ist - und deine Frage könnte ein Hinweis darauf sein - wäre das auch gefährlich. Dann besteht Betrugsgefahr.

  2. Die Grundschuld wird mit dem Kaufvertrag verbrieft. Das ist der Zeitpunkt. Alles davor zu früh.

Ist der Käufer also jung und dumm und dir bekannt oder wirkt er mehr erfahren in Kaufvertragsfragen, könnte aber genau so gut morgen weg sein? Wenn zweiteres und wenn der Notar eine Abweichung von der Norm bestätigt, solltest du seinen Wunsch ablehnen.

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