geplanter Verkauf einer ETW trotz Grundschuld
Hallo, kurze Frage: ich möchte meine finanzierte Eigentumswohnung verkaufen. Die Bank ist zur Sicherung der Finanzierung im Grundbuch eingetragen. Ich denke mal, daß die Bank vorab um entsprechende Genehmigung bzw. Freigabe gebeten werden muß. Muß ich denn auch einen ungefähren Betrag angeben, für welchen die Wohnung evtl. verkauft wird? Ich habe schon einen Makler beauftragt, und der zu erzielende Betrag wird wahrscheinlich gerade mal 70 % der Grundschuld betragen.
4 Antworten
Aus der Frage geht nicht hervor, ob das Restdarlehen dem Betrag der Grundschuld entspricht. Daher ergeben sich zwei Möglichkeiten:
- Der Kaufpreiserlös ist größer als der Restdarlehensbetrag
Die Bank muß in dem Fall nicht gefragt werden. Sie erhält im Rahmen der Kaufpreiszahlung automatisch über den Notar ihr Geld. Zu prüfen wäre aber, ob noch eine Zinsfestschreibung besteht. Sollten seit Abschluß der Darlehensvertrages mit Zinsbindung keine 10 Jahre vergangen sein, so kann eine Vorfälligkeitsentschädigung im Raum stehen. Dann sollten Sie die Bank vorher fragen. Ist die Zinsbindung länger als 10 Jahre, können Sie den Darlehensvertrag nach §489 BGB vorzeitig kündigen und müssen keine Vorfälligkeit bezahlen. Kündigung möglich 10 Jahre nach Auszahlung des letzten Darlehensteiles und mit Kündigungsfrist von 6 Monaten.
- Der Kaufpreiserlös deckt nicht den Restdarlehensbetrag
Dann haben Sie ein Problem, denn die Bank würde normalerweise den Restbetrag fällig stellen und u.U. sogar den Verkauf verhindern. Also vorher mit der Bank reden und eine Lösung finde. Evtl. kann ein Ratenkredit angeboten werden. Das Thema "Vorfälligkeitsentgelt" kann auch hier zum Tragen kommen.
Der Grundpfandrechtsgläubiger, also die Bank, kann die Veräusserung des beliehenden Objekts n i c h t verhindern. Sie wird allerdings die Lastenfreistellung (= Löschung der Grundschuld) nur dann bewilligen, wenn sichergestellt ist, dass sie voll befriedigt wird, entweder aus dem Kaufpreis und, wenn dieser nicht ausreicht, aus anderen Mitteln des Verkäufers. Nur den in allerseltestens Fällen gleicht der Käufer die Differenz aus.
Ich rate dringend, vor Abschluss des notariellen Kaufvertrags oder eines Kaufangebots mit der Bank zuverlässig zu klären, ob der vereinbarte Kaufpreis zur Wegfertigung aller Objektbelastungen auch ausreicht. Ergeben sich nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags Forderungsdifferenzen, und legt weder Verkäufer noch Käufer nach, steht eine Rückabwicklung an. Die Kosten gehen zu Lasten des Verkäufers, weil er nicht lastenfrei liefern kann.
Der gewöhnliche Weg besteht darin, daß für den Kaufpreis im notariellen Vertrag eine (teilweise) Zweckbindung zur Ablösung des Darlehens getroffen wird. Damit ist die Grundschuld abgelöst und der neue Eigentümer übernimmt das Objekt belastungsfrei.
In Deinem Fall muß mit der Bank ein Weg gefunden werden, wie das Restdarlehen zu besichern ist, denn 30% verbleiben nach Immobilienverkauf. Dies hängt auch von der Art des Darlehensvertrags ab, denn manche Verträge lassen nicht einfach Resttilgungen oder Sondertilgungen zu. Die Bank möchte natürlich einen möglichen Verkaufspreis wissen, aber Du solltest Dir vor dem Gespräch gut überlegen, wie das Restdarlehen zu besichern wäre.
Der Erlös bei Verkauf beträgt 70 % der eingetragenen Grundschuld oder 70 % des Restdarlehensbetrags?
Wenn zweiteres wird die Bank einem Verkauf nur zustimmen, wenn du die 30 % auf den Tisch legst und natürlich den Kaufpreisanspruch an sie abtrittst.
Bei sehr guter Bonität wird die Bank dir die 30 % auch via Darlehen leihen. Allerdings auch dann nicht umsonst.