Was tun bei Anbauten ohne Baugenehmigung?
Wir haben ein Haus gemietet, was wir gern kaufen möchten. Wir haben es auch schon auf eigene Kosten umgebaut. Die angeforderten Baupläne vom Bauamt weisen Unregelmäßigkeiten auf. Der Anbau der Werkstatt und des Partyraumes ca 40qm und die zweite Garage, welche durch eine erweiterte Terrasse getarnt ist (die auch nicht aufgeführt ist) ca 20qm, sind ohne Genehmigung entstanden.
Muß der Eigentümer dies in Ordnung bringen oder wer haftet jetzt für die Schwarzbauten und die Erstellung der Pläne und der Genehmigungen?
7 Antworten
Hallo! Wie die Vorredner schon berichtet haben, obliegt die Verantwortung natürlich zunächst beim Eigentümer, obwohl eine Baugenehmigung immer unbeschadet privater Rechte Dritter erteilt wird, da das Bauamt lediglich die öffentlichrechtlichen Belange prüft, also ob das Baurecht passt, etc. Theoretisch kannst auch Du auf einem fremden Grundstück einen Bauantrag stellen und bekommst auch eine Baugenehmigung Wem Grundstück oder die Immobilie gehört, interessiert das Bauamt (zunächst) nicht. So kann der Eigentümer diese Pflichten privatrechtlich Dir aufs Auge drücken. Bei dem Schwarzbau ist folgendes zu beachten: Es scheint hier unstrittig, dass es sich wirklich in Teilen um eine nicht genehmigte bauliche Anlage handelt, soweit so schlecht. Ich war erst heute morgen noch beim Bauamt (ich bin Architekt) mit einem Bauherren, der ein Gebäude mit einem Teilschwarzbau geerbt hat. Wir haben offen drüber geredet und stellen nun nachträglich den Bauantrag, ihn erwarten keine Konsequenzen. Ehrlichkeit zahlt sich aus. Manchmal wird die doppelte Genehmigungsgebühr als Strafe erhoben. Nun hast Du bislang ein formelles Problem (fehlende Baugenehmigung), allerdings wird es noch unangenehmer, wenn die bauliche Anlage materiell nicht genehmigungsfähig ist, meint, dass Normen z.B. aus der Landesbauordnung mit der vorhandenen Bebauung nicht in Einklang gebracht werden können. Sofern dann nachbarliche oder Brandschutzbelange betroffen sind, wird es schwierig, hier eine (grundsätzlich mögliche) sogenannte Abweichung zu erwirken. Bevor Du Dich also entscheiden solltest, die Immobilie zu erwerben, solltest Du auf jeden Fall einen Kollegen von mir, also einen Architekten einschalten, der Dich umfassend berät. Das Honorar hierfür ist der Preis um nicht übel reinzufallen...
Hallo nochmal und danke für den Stern! ;-) Was bedeutet denn "blind" die Pläne zu erstellen? Unabhängig wie teuer das dann tatsächlich wird, würde ich den Preis hierfür in die Verkaufspreisfindung einbeziehen. Dann ist es (fast) egal, wie teuer das ist, wenn man das Honorar vom Kaufpreis abziehen kann, ...aber klar, der Verkäufer sieht das bestimmt ganz anders ;-) Solche "Bestandspläne" erabeiten wir in unserem Büro in der Regel mit Auszubildenden oder mit Studenten, da dies eher eine Fleißarbeit, denn eine hoch komplizierte ist. Solltet Ihr also in einer Stadt mit einer Architektur-Uni haben, solltet Ihr probieren, die Bestandspläne über ein Büro zu beziehen, die mit Studis arbeiten. Oder Ihr beauftragt direkt einen Studenten (Steuerrecht beachten!). Bei der Diskussion mit einem Architekten solltet Ihr darauf achten, wenn Ihr Euch ein Angebot machen lasst, dass hier die Bestandspläne abgerechnet werden und lediglich die Leistungsphase 4 (entspricht 6%) Die Leistungsphase 1 wird maximal zu 1% fällig, die Leistungsphasen 2 und 3 aus meiner Sicht gar nicht. Ist jetzt ein kleiner Ausflug ins Honorarrecht für Architekten. Ist alles recht kompliziert, tut mir leid... Manchmal bekommt ein Bauherr beim Bauamt einen guten Tipp, welchen Architekten man beauftragen könnte. Allerdings machen einige Beamte das nicht so gerne... In welchem Bundesland wohnt Ihr denn? Auf jeden Fall benötigt Ihr für Eure Kaufpreisverhandlungen ein Angebot eines Architekten als Verhandlungsbasis. Und wichtig ist, dass sich dieser VOR dem KV die nichtgenehmigte bauliche Anlage ansieht um sicherzugehen, dass das nichtgenehmigte Bauvorhaben auch wirklich genehmigungsfähig ist!
als Kollegin ;o) stimme ich meinem Vorredner zu. Lediglich der Verweis auf Tipps aus dem Bauamt ist zu rügen. Es ist Wettbewerbsverzerrung, wenn das Bauamt oder die Bauaufsicht Empfehlungen für diese allgemeinen Arbeiten gibt.
Zunächst würde ich dem Verkäufer vorschlagen, dass er die Genehmigungen auf eigene Kosten nachholt.
Als Alternative, ein paar Architekten (3-4) ansprechen und einen Kostenvoranschlag zu den Leistungen einholen. Großes oder kleines Büro ist meiner Meinung nach relativ egal. Es gibt auch kleine Freischaffende, die Fleissarbeit machen.
Die Kosten wären dem Kaufpreis gegen zurechnen, bzw. Euer Aufwand ein Produkt ohne baurechtlichen Mangel zu erwerben.
Viel Glück.
Der Eigentümer ist dafür verantwortlich, wenn er an seinem Haus etwas ohne Genehmigung gebaut hat. Ich würde von einem Kauf vorerst Abstand nehmen, bis diese Angelegenheit geklärt ist. Wenn es dumm laufen sollte habt ihr sonst eines Tages Post der Gemeinde im Briefkasten, die euch zum Abriß auffordert.
Als Beispiel der entsprechende Auszug aus der Hessischen Bauordnung (HBO)
§ 72 Nutzungsverbot, Beseitigungsanordnung
Anlagen oder Einrichtungen nach § 1 Abs. 1 Satz 2 im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert, kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung der baulichen Anlagen anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. ²Werden Anlagen oder Einrichtungen nach Satz 1 im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften benutzt, kann diese Benutzung untersagt werden.
hallo reiswaffel87! ich würde mich über eine meinung des anwalts (Autorecht) freuen. Die von Dir zitierte Norm betrifft m.E. primär die fehlende materielle Genehmigungsfähigkeit, nicht aber die fehlende formelle Genehmigung. ...denn es heißt ja "...wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können" (m.E. ist hier eine nachträgliche Baugenehmigung gemeint).
Nicht immer müssen solche Gebäudeteile abgerissen werden. Zwingend dann, wenn Sie nicht dem Baurecht entsprechen. es gibt Fälle, in denen Strafen verhängt werden, der Gebäudeteil aber erhalten bleiben darf. In anderen Fällen ist das Herstellungsdatum nicht mehr festzustellen und die Unterlagen des Bauamtes nicht vollständig. Es kann hier auch nachgenehmigt werden. Ein Termin mit dem zuständigen Bauamt sollte Aufschluss darüber geben. MfG
wer haftet jetzt für die Schwarzbauten
Der Hauseigentümer wird aufgefordert und notfalls gerichtlich dazu gezwungen, die schwarz erstellten Gebäudeteile wieder abzureißen. So einfach ist das.
Der Eigentümer ist verantwortlich.
Wir haben mit dem Bauamt telefoniert.Dort sagte man uns das es kein Problem sei eine Baugenehmigung nachträglich zu bekommmen.Jedoch müssten wir erst einmal einen Architekten finden der nachträglich und blind die Zeichnung erstellt-das wird dann richtig teuer.Auch hier riet man uns es dem Verkäufer auf zu drücken oder Abstand zu nehmen.MfG