Baugenehmigung für illegaler Anbau des Vorbesitzers einer Doppelhaushälfte
Hallo, wir haben ein riesiges Problem... gestern bekamen wir Post vom Bauamt mit der Androhung der Eröffnung eines Ordnungswidrigkeitsverfahrens. Begründung: ein Wintergarten an unserem Haus ist nicht Baugenehmigt worden... wir haben 2008 eine DHH gekauft, inkl Wintergarten. Der Vorbesitzer hat uns nicht aufgeklärt, das er diesen Wintergarten illegal - also ohne Baugenehmigung - angebaut hat. Der Wintergarten wurde schon 1996 (vor 16 Jahren) angebaut. Darüber haben wir Unterlagen bekommen vom Vorbesitzer. Jedoch sind wir davon ausgegangen, dass alles seine rechtliche Ordnung hat und alles genehmigt ist. Ich kann doch nicht immer davon ausgehen, dass mein Gegenüber mich betrügen will...
Nun unsere Frage: Kann das Bauamt uns für die illegalen Bauten des Vorbesitzers - vor allem nach dieser sehr langen Zeit - bestrafen? Muss nicht der Vorbesitzer die Angelegenheit klären? Kann man den Vorbesitzer nicht dafür zur Verantwortung ziehen? Was können wir tun? Als erstes wird uns die Nutzung des Raumes untersagt, wenn bis 28.02.13 kein Antrag auf Baugenehmigung vorliegt - dann kommt der oben beschriebene Rest mit Klage etc... das ist für uns einfach nicht nachvollziehbar.
3 Antworten
Hallo, wie ist denn Euer Fall ausgegangen? Das würde uns brennend interessieren, denn Wir haben jetzt ein ganz ähnliches Problem. Unser Wintergarten wurde nicht eingemessen, nun hat uns das Amt angeschrieben wir sollen das veranlassen. Vorbesitzer hat nicht erwähnt, dass er nicht hat einmessen lassen, auch eine Baugenehmigung fehlt. Auch unser Wintergarten stammt aus den frühen 1990ern, jetzt haben wir 2013.
Hallo, wir mussten tatsächlich für all die Sch...., die der Vorbesitzer illegal gebaut hat grade stehen. Bauingeneur (ist nicht ganz so teuer wie ein Architekt) trotzdem 4-stellig!!! und Bauamt hat auch zugelangt!!! wir könnten uns das zivilrecchtlich vom Vorbesitzer einklagen - aber auch da musst du erstmal beim Anwalt etc in Vorkasse gehen - und ob das was bringt... das weiß man vorher nicht... alles ein großer Mist!!!
Für die Einhaltung öffentlich-rechtlicher Vorschriften ist immer der jeweilige Eigentümer eines Gebäudes verantwortlich.
Das bedeutet:
Wenn Ihr nachweisen könnt, dass Ihr den Wintergarten nicht gebaut habt, könnt ihr wegen bauen ohne Baugenehmigung kein Bußgeld erhalten. Also die Behörde darauf hinweisen, dass Ihr das Haus am ... gekauft habt und der Wintergarten da schon bestand. Wenn trotzdem ein Bescheid ergeht sofort Widerspruch einlegen; einen RA braucht ihr dazu nicht.
Dies entbindet Euch aber nicht von der Einhaltung materiellen und formellen Baurechts. Wenn der Wintergarten genehmigungsfähig ist, müsst ihr nachträglich dazu einen Bauantrag stellen. Ist die Genehmigungsfähigkeit nicht gegeben müsst Ihr den Wintergarten abbrechen. Den entstandenen Schaden könnt ihr theoretisch Euch vom Voreigentümer erstatten lassen.
Wenn die Behörde von Euch nicht die Beseitigung, sondern nur einen Bauantrag verlangt hat ist es wahrscheinlich, dass der Wintergarten genehmigungsfähig ist. Ich würde an Eurer Stelle aber dazu mit der Behörde ein Gespräch führen.
Wenn keine Verstöße gegen materielles Recht festgestellt wurden müsst Ihr einen nach Landesbauordnung bauvorlageberechtigten Entwurfsverfasser mit der Erstellung eines Bauantrages beauftragen.
Einen RA braucht Ihr nicht, dessen beträchtliches Honorar erstattet Euch niemand. Vor den Verwaltungsgerichten besteht auch keinm Anwaltszwang.
Theoretisch könnt ihr den Schaden bei Euren Verkäufern geltend machen. Das müsst Ihr dann aber privatrechtlich vorm Amtsgericht einklagen, wenn die öffentlich-rechtlichen Probleme alle gelöst sind. Und dann müsst Ihr nachweisen, dass Euch der Vorbesitzer bewusst getäuscht hat, d.h. Ihr müsst konkret gefragt haben und er muß bewusst eine falsche Antwort gegeben haben. Ein Mitverschulden von Euch müsst Ihr Euch aber anrechnen lassen, denn ein Käufer muss sich beim Kauf immer die Bauscheine vorlegen und aushändigen lassen (denn das sind genau so Urkunden wie Grundbuch und Baulastenverzeichnis!
Zunächst würde ich an Eurer Stelle erst prüfen, ob eine nachträgliche Genehmigung des Wintergartens überhaupt möglich ist; erst dann würde ich einen Entwurfsverfasser beauftragen!
okay - soweit haben wir das jetzt verstanden. wir wollen erstmal zum Bauamt und mit der Dame sprechen. Aber so wie diese uns den Brief schrieb ist sie nicht so nett... Amt eben... und dann werde ich wohl den Verkäufer anrufen und um "Auskunft" bitten. Mal sehen was der dazu sagt... unsere direkten Nachbarn (kennen den Vorbesitzer viele viele Jahre...) sagten dazu nur... aha, wieder sowas illegales von denen... also muss der Vorbesitzer dafür ja schon bekannt sein... ärgerlich trotzdem - das Vertrauen ist dahin...
Die weiß doch nicht, dass Ihr keine Schuld am Schwarzbau habt! Also seid lieb zu ihr, dann wird sie Euch auch vernünftig beraten.
machen wir :-) hast ja recht. mal sehen was da noch rauskommt. Jedenfalls haben wir schon mal riesenBammel vor den Kosten... Architekt, Bauamt etc... das hat man ja nun mal nicht nebenbei rumliegen... und wir haben keine ahnung was so ein Architekt für einen Bauantrag bekommt... weißt du das so im Groben?
Architekten und Ingenieure erhalten ihr Honorar nach der "Gebührenordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI)". Dort sind in Abhängigkeit von den Leistungen und den Baukosten Mindestsätze vorgeschriebewn, höhere Honorare müssen verhandelt werden.
Denkt daran:
In diesem unseren Lande ist alles geregelt !!! :)
Ich würde mich vom Anwalt beraten lassen, dessen Fachgebiet das ist.
darüber haben wir auch schon nachgedacht - aber der will ja dann auch Geld sehen...
Das ist keine Antwort, sondern Werbung!
Was für Werbung? Ein Beratungsgespräch kostet 50 Euro.
Danke für die ausführliche Antwort. Das heißt im Klartext - wir müssen uns einen Architekten suchen, der uns den Bauantrag stellt etc. Können wir diese Kosten dem Vorbesitzer anlasten? denn der hat uns ja wissentlich belogen! gibt es für solche Sachen eigentlich auch eine Verjährung?