Was bedeutet bei einem Mietvertrag "die Bestimmung des Verteilerschlüssels bei der Umlage der Betriebskosten steht im billigen Ermessen des Vermieters"?
5 Antworten
Der BGH urteilte - wie so oft in Streitigkeiten über Betriebskosten - sehr pragmatisch.
"In der Regelung, wonach der Vermieter berechtigt sei, im Rahmen der ersten BK-Abrechnung den Umlageschlüssel nach billigem (= gerechtem) Ermessen festzulegen, sei eine vom Gesetz abweichende - und auch zulässige - Regelung zu sehen.
Das Gesetz gebe gerade keinen zwingend verpflichtenden Umlageschlüssel vor, sondern beinhalte nur eine Zweifelsregelung, die vorliegend nicht anzuwenden sei, weil der Vermieter eben eine andere Regelung im Mietvertrag getroffen habe.
Das einseitige Recht des Vermieters, einen billigen Umlageschlüssel im Rahmen der ersten Abrechnung festzulegen, sei wegen §§ 315, 316 BGB auch nicht zu beanstanden und zwar auch nicht in einem Formularmietvertrag.
Hierin könne keine unangemessene Benachteiligung gem. § 307 Abs. 2 BGB des Mieters gesehen werden. Dies gelte im Hinblick auf die zwingenden Vorschriften der Heizkostenverordnung jedenfalls dann, wenn wie hier keine Zentralheizung, sondern lediglich eine Gasetagenheizung vorhanden sei."
Ansonsten gilt bei Heizkosten ein gesetzlicher Umlageschlüssel und bei Bauten des öffentlich geförderten Wohnungsbaus müssen die sonstigen Kosten nach qm abgerechnet werden.
"billigem Ermessen" = der Vermieter kann einen angemessenen Verteilschlüssel wählen (qm oder Personenzahl oder auch gemischt)
Grundsätzlich gilt qm als Verteilmaßstab - aber verbrauchsabhängige Kosten (z. B. Wasser, Müllabfuhr) können auch nach Personenzahl umgelegt werden - darauf hätte man ggf. einen Rechtsanspruch, wenn die Abrechnung nach qm unbillig (d. h. erheblich nachteilig) wäre.
Hier ist aber auch die Durchführbarkeit für den Vermieter mit entscheidend; in Hochhäusern, bei Wohnungsbaugenossenschaften oder Wohnungsvermietungsgesellschaften ist dem Vermieter i. d. R. nicht zuzumuten, daß er laufend die Anzahl der Personen in den Wohnungen überprüft.
Vor allen Dingen bei Alleinstehenden in einem Haus mit Familien, ist eine qm-Abrechnung der verbrauchsabhängigen Kosten meist ungünstiger - aber die Gerichte setzen hohe Hürden, wann der alleinstehende Mieter ein Recht auf Abrechnung nach Köpfen hat (da muß die Differenz oft das zwei- bis dreifache betragen und über 100 € hinausgehen).
Das der Vermieter festlegt nach welchem Verteilerschlüssel er bestimmte Betriebskosten umlegt.
Allerdings nutzt ihm dieser Satz allein im Vertrag nichts.
Können bestimmte BK nicht nach Verbrauch oder Verursachung, klassisches Beispiel Wasser und/oder Müll, umgelegt werden muß der Vermieter diese per Gesetz nach der Wohnfläche abrechnen.
Außer im Vertrag wird ein anderer Verteilerschlüssel, z. B. Personenzahl, vereinbart.
Bei Heizkosten hat er, bis auf eine Ausnahme, allerdings keine Wahl. Die muß er gemäß Heizkostenverordnung umlegen/Abrechnen. Meist zu 30 % nach der Wohnfläche und zu 70 % nach Verbrauch.
"Billiges Ermessen" meint Anwendung eines Ermessenspielraums zwischen Leistung und Gegenleistung. Hier, dass der VM entscheiden darf, ob er bsplsw. die Müllkosten nach Wohnfläche oder Personenzahl abrechnet.
Würde nach Einzug einer fünfköpfigen Familie ein größeres und damit teures Müllgefäß angeschafft werden müssen, würde der Witwer im EG doppelt benachteiligt, wenn er gleichhohen Anteil wie die Nachmieter und dann noch an den erhöhten Entsorgungs-Kosten tragen müsste, als wenn es nach Personen berechnet der jeweiligen Verursachung der Mietparteien entsprechen würde.
1/6 wäre für ihn erheblich gerechter als 1/2 für jede Wohnung, wenn 5/6 des Mülls garnicht von ihm stammen oder er bislang nur die halbe 80-L-Tonne zahlte, als der Montagehelfer noch in der Wohnung der Familie lebte :-)
G imager761
Das bedeutet, dass der Vermieter den Verteilerschlüssel festlegt.
Das bedeutet aber nicht, dass dabei böse Überraschungen auftreten, denn dieses Ermessen muss sachgerecht sein.
Das solltest Du schon genauer definieren?! Ist es eine Wohnanlage oder ein Mehrfamilienhaus? Mit Verwaltung? Üblich ist diese Formulierung weder da noch dort!