Übernimmt man bei Zwangsversteigerungen die Schulden?
Hallo!
Ich würde gerne erfahren, ob im Rahmen des Kaufs einer zwangsversteigerten Immobile (präziser: Wohnung) noch zusätzliche Kosten in Form von Schuldenübernahmen anfallen. Im Gutachten der Immobile steht, dass "die Schuldverhältnisse, die ggf. in Abteilung III des Grundbuchs verzeichnet sein können", nicht berücksichtigt werden. Zu einem späteren Zeitpunkt werden dann die "besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmale" a) das gemeinschatliche Eigentum betreffend (Haus) und b) das Sondereigentum betreffend (Wohnung) aufgeführt.
Gemeinschaftliches Eigentum:
Unterhaltungsbesonderheiten, ME anteilig
- Unterhaltsstau: -3500€ , anteilige Wertbeeinflussung: -440,4€
Modernisierungsbesonderheiten
- Wärmedämmung [...] ME Anteil 125,83/1000 von 5000€: -629,15€
- Erneuerung der Fenster des Sondereigentums: -5000€
Sondereigentum
Mietabweichungen
- Wohnung x, angesetzt für 1/2 Jahr: -1912,68€
Modernisierungsbesonderheiten
- das Badezimmer ist komplett zu modernisieren: -7500€
- Innenausbau, z.B. Decken, Wände und Fußböden zu modernisieren: -5500€
- Verbesserung der Elektroinstallation inkl. Unterverteilung erforderlich: -3000€
Und nun die präzisen Fragen dazu, die ich nummeriert habe, um leichter darauf antworten zu können:
1) Verstehe ich es richtig, dass die Kosten aus den besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen, die in diesem Fall das Gemeinschaftseigentum (Haus) betreffen, im Rahmen einer erfolgreichen Ersteigerung zusätzlich übernommen werden müssen und folglich auf den Preis draufgerechnet werden?
2) Verstehe ich es richtig, dass die Modernisierungskosten des Sondereigentums (Wohnung) lediglich Schätzungen sind und nicht der Betrag, der mindestens investiert werden muss?
3) Werden die Schuldverhältnisse aus dem Grundbuch, die in dem Gutachten nicht berücksichtigt worden sind, während des Termins der Zwangsversteigerung offenbart? Wenn ja: müssen die Kosten ebenfalls auf die ersteigerte Summe draufgerechnet werden?
4) Wie verhält es sich mit der 10%-tigen Sicherheitsunterlegung? Gibt es hierfür Schecks (sorry, nicht meine Zeit), in die man die Summe nachträglich eintragen kann, da der Endpreis der Wohnung nicht vorhersehbar ist?
Ich danke im Voraus, wünsche ein angenehmes Wochenende und verbleibe mit sonnigen Grüßen!
EDIT:
5) Wie ist die "Mietabweichung" zu verstehen?
2 Antworten
Üblicherweise nicht. Es gibt aber Fälle, in denen die Versteigerung aus einem nachrangigen Recht betrieben wird. In diesen Fällen ist nach dem Versteigerungstermin der Betrag an den Gläubiger zu zahlen, der im Grundbuch steht, wenn man die Grundschuld löschen lassen möchte.
Wie verhält es sich mit der 10%-tigen Sicherheitsunterlegung? Gibt es hierfür Schecks (sorry, nicht meine Zeit), in die man die Summe nachträglich eintragen kann, da der Endpreis der Wohnung nicht vorhersehbar ist?
Die Sicherheitsleistung beträgt immer 10 % vom festgesetzten Verkehrswert. Dieser steht vorher fest und ändert sich auch nicht. Du brauchst als Scheck einen Bundesbankscheck, den dir deine Hausbank zur Verfügung stellt. Viele Banken haben damit aber Schwierigkeiten, weil das nur noch sehr selten vorkommt. Eine vorherige Überweisung an das Amtsgericht ist nach meiner Erfahrung bequemer.
Zu den Renovierungskosten musst du dir selbst Gedanken machen und danach überlegen, wieviel du bieten möchtest.
Oh, dann sollte ich mich bzgl. der Grundschuld besser informieren. Ah, okay. Ich war davon ausgegangen, dass sich die 10% lediglich auf das "Endgebot" beziehen und werde den Betrag einfach überweisen. Danke für die Informationen!
Nach meinem Verständnis sind der "Unterhaltsstau" Rücklagen, also eine Schuld, die zu begleichen ist. Die Modernisierungsbesonderheiten sind Schätzwerte die Wohnung instand zu setzten. Teilweise als Gemeinschaftstseigentum - also anteilig nach Gemeinschaftsbeschluss, größtenteils aber als Sondereigentum - 100% somit Deine Kosten. Ist die Immobilie tatsächlich in einem so schlechten Zustand? Hast Du sie überhaupt gesehen?
Mietabweichungen sind wahrscheinlich Mietschulden des Mieters!? Mir scheint man drückt sich hier absichtlich sehr nebulös aus. Mit dem würdest du sicher Freude haben - offensichtlich zahlt er nicht regelmäßig oder kann gar nicht mehr zahlen. Eventuell hat er die Schäden zu verantworten!? Rechne also gleich eine Räumungsklage dazu.
Grundbuchschulden gehen den Käufer nichts an - die müssen gelöscht werden.
Mein Tipp: Finger weg
Mietabweichungen
Das ist die Differenz zwischen der tatsächlich vereinbarten und der ortsüblichen Miete.
Das war aber eine Eigentumswohnung und in dem Fall wurde einfach ein Betrag angegeben, der die Hälfte (Zeit des Leerstands) der jährlich prognostizierten Mieteinnahmen umfasst. Ich verstehe nicht genau, warum das neben den nötigen Investitionen aufgeführt wird. Kannst Du mir das vielleicht verraten?
Nein. Dazu müsste ich das Gutachten sehen.
https://www.zvg-portal.de/?button=showZvg&zvg_id=148425&land_abk=nw&sessionId=VNP21qQE09
Das Gutachten ist unten zu finden. Im Gutachten ist es die Seite "36".
Die tatsächliche Nettokaltmiete weicht von der marktüblich erzielbaren Nettokaltmiete jährlich um -3.825,36 € ab.
(Gutachten S. 35)
Das was ich oben ausgeführt habe. Der Gutachter berücksichtigt davon 1/2. Weil er in seiner Berechnung davon ausgeht, dass die Wohnung 1/2 Jahr leer stehen wird.
Grundbuchschulden gehen den Käufer nichts an - die müssen gelöscht werden.
Vorsicht!!! Da gibt es auch andere Fälle! Im Termin immer gut zuhören, was der Rechtspfleger sagt.
Das Haus befindet sich in einem ordentlichen Zustand, welcher im Gutachten auch als "durchschnittlich" bezeichnet wird. Im Haus selbst sind lediglich an einer Stelle kleine Rissbildungen im Treppenhaus erkennbar. Die Nachbarn scheinen ebenfalls nett zu sein. Die Wohnung hingegen ist in keinem guten Zustand. Da müsste tatsächlich viel gemacht werden - das ist aber nicht das Problem. In meiner Freizeit helfe ich Menschen, die die Renovierung für eine Pizza und Bier nach Feierabend machen würden. Folglich fallen da "nur" Materialkosten an.
Das mit den Mietabweichungen verstehe ich absolut gar nicht. Die Wohnung ist eine Eigentumswohnung und seit August letzten Jahres unbewohnt.
Okay, die Löschung der Grundbuchschulden beruhigt mich dann doch etwas. Dann fällt an dieser Stelle nichts mehr an.