Mietkauf unter Verwandten
Hallo zusammen
Habe im Internet jetzt schon einiges gelesen und ein Teil meiner Probleme schon beantworten können, jedoch noch nicht alles. Deshalb beschreibe ich mein Problem jetzt einfach mal und hoffe das ihr mir helfen könnt.
Mein Neffe (25) hat vor ein Haus zu Kaufen jedoch bekommt er von mehreren Banken keinen Kredit weil sein Netto Einkommen noch nicht reicht/ reichen würde. Er hat einen Dienstwagen, einen guten Job und bekommt in Zukunft regelmäßige Lohnerhöhungen. Des weiteren betreibt er Landwirtschaft im Nebenerwerb mit unregelmäßigen einnahmen.
Nun haben wir vor das ich das Haus kaufe und dann an ihn per Mietkauf verkaufe.
(Bitte keine Antworten wie wenn er von der Bank kein Geld bekommt funktioniert das so auch nicht)
Für die Mietzeit besteht ein Mietvertrag, dessen Raten wir zu 100% auf denn Kaufpreis anrechnen wollen inkl. Zinsen. Also bekomme ich Mieteinnahmen welche ich versteuern müsste, sind diese aber gleich oder niedriger meines Bankdarlehns muss ich sie nicht versteuern da ja keine Einnahme!?
Die Grunderwerbssteuer wird jetzt aufjedenfall beim Kauf der Immobilie fällig, richtig!?
Nach 20 Jahren Miete haben wir z.B. eine Restschuld von 20.000€ als Kaufsumme (vorher im Mietkaufvertrag festgehalten) auf diese wird dann wieder Grunderwerbssteuer fällig, jedoch erst am Tag der Überschreibung in 20 Jahren, richtig !?
Gibt es bei dem Kaufpreis eine summe nach unten die nicht Unterschritten werden werden darf, wie etwa 5000€ oder gar nur 1000€ als Kaufpreis?
oder könnte man auch den Kauf komplett über die Miete laufen lassen und dann das Haus im Grundbuch nur umschreiben lassen?
Habe ich bei diesem Mietverkauf dann trotzdem denn gleichen Steuervorteil wie beim normalen Vermieten, bis zu dem Tag wenn der Kaufvertrag in kraft tritt ? (wäre gut, da wir dann weniger Zinsen an meine Neffen übertragen müssten, da ich ja dann am Jahresende auch etwas davon habe.)
Ich hoffe ihr könnt mir helfen.
4 Antworten
Deine Rechnung geht nicht auf.
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Richtig, wenn Du kaufst fällt Grunderwerbsteuer an.
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Wenn Du vermietest, wird die Miete abzüglich Zinsen für den Kredit, den Du aufnimmst udn abzüglich der anderen Kosten/Abscheibungen) zu versteuern sein. Ein Verlust wäre von den andern Einkünften abzuziehen.
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Gehen wir davon Aus, der Neffe zahlt als Miete genau den Betrag des Schuldendienstes (also Zins udn Tilgung).
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Nach x Jahren ist der Restkredit, wie Du schriebst, 20.000,-. Die Tilgung hat er ja selbst gezahlt. Wenn Du dann für diese 20.000,- an ihn verkaufst, gibt es ein böses erwachen.
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Wenn ein Haus im Wert von (gedachter Wert, im Zeitpunkt des Verkaufs) 200.000,- für 20.000,- verkauft wird, ist es eine gemischte Schenkung. 180.000,- Euro werden, abzüglich Freibetrag von 20.000,-, der Schenkungssteuer unterworfen.
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Wenn Ihr die Sache durch ziehen wollte, nehmt 357,- Euro in die Hand und lasst Euch von einem Berufskollegen von mir beraten.
Ich kann dir dazu nur einen Rat geben: Man sollte niemals Geschäfte mit Verwandten machen, das geht zu 99 % schief. Du kannst dich niemals darauf verlassen, dass dein Neffe in den nächsten 20 Jahren die Miete zahlen kann /wird / will. Erfahrungsgemäß erwarten Verwandte immer irgendwelche Sonderrechte, schließlich ist man ja verwandt. Aber komischerweise ist man nur so lange verwandt, wenn es für den eigenen Vorteil ist. Ich würd die Finger davon lassen, das wäre mir zu heikel.
Ist zwar gut gemeint der Rat aber danach habe ich nicht gerfagt. Des weiteren würde ich das als Vorurteil beurteilen da es nicht bei jedem so zu beurteilen ist.
Bei nichtzahlung der Mieten gibt es rahmenbedingungen die man im Vertrag festhallten kann ;)
Also damit ist ja eigt. alles beantwortet. Habe ich das mit der Grunderwerbssteuer so richtig verstanden:
Beim Kauf und umschreiben im Grundbuch durch mich wird die Steuer für mich fällig! Also Kaufpreis 150.000€ davon 6% = 9.000€ (Hessen)
Beim umschreiben im Grundbuch auf meinen Neffen (nach meinetwegen 25 Jahren) wird die Grunderwerbssteuer erneuet fällig. Dies dann wiederum auf den Gesamtbetrag der im Mietkaufvertrag festgehalten wurde?
Nur ein Beispiel!
Monatliche Rate = 738,97 € x 25 Jahre = 221.691,47€ Davon Zinsen = 81.691,47 Kauf/Abschlusszahlung=10.000€ Ergibt einen Kaufpreis = 150.000€
Zu versteuern sind jetzt wieder 150.000€ davon 6% = 9.000€ Die Zinsen werden dabei nicht berücksichtigt. Richtig?
Ist meine ausführung so richtig sollten alle meine Fragen geklärt sein.
Mal kurz in Wikipedia nachgeguckt: bei einem Kaufpreis von mehr als 2.500 Euro fällt Grunderwerbsteuer in voller Höhe an. Deine Beschreibung verstehe ich aber so, dass das Grundstück nicht für 20.000 verkauft werden würde, sondern die Mieten auf einen viel höheren Kaufpreis angerechnet werden.
Aus der Einkommensteuer wärst Du raus. Kostenlose Vermietung wird nicht besteuert, und es gibt auch keinen Werbungskostenabzug.
Habe ich bei diesem Mietverkauf dann trotzdem denn gleichen Steuervorteil wie beim normalen Vermieten
Ähm, welchen Steuervorteil hat mann denn beim 'normalen Vermieten'?
Mit Steuervorteil meinte ich die Werbungskosten.
Gesamtpreis für den ich es kaufen würde sind ca 140000 € plus Notar und Grunderwerbssteuer, also rund 150000€ Dieses ganze dan weiter per Mietkauf mit Rate x und dann bleibt die Rest schuld y nach 20 Jahren, welche dann ja wieder Versteuert werden müsste.
Das mit den 2500€ ist mir bekannt, dabei ging es mir jetzt mehr darum ob nicht das FA bei einem Kaufpreis unter dieser Summe sagen könnte hallt da stimmt was nicht bei einem Haus mit Grundstück. (war von mir blöd gestellt die Frage)