Fristlose Kündigung bei Gebrauchsüberlassung an den Sohn wirksam?
Hallo, nachfolgend möchte ich euch chronologisch unseren Stand darlegen:
- 23.09.2014: Ich, mein kleiner Sohn und mein ehemaliger Mann mieten eine Wohnung (138qm, Untervermietung bedarf Genehmigung) an, regelmäßiger Besuch meines großen Sohnes mit und ohne Übernachtungen bei meinem kleinen Sohn.
- ca. 2018: Mein Ehemann verlässt mich (steht noch im Mietvertrag), Eröffnung einer WG (2 Mitbewohner) um weiterhin die Wohnung finanzieren zu können. Ohne den Vermieter zu fragen :(
- Ende 2019: Eigentümer möchte Wohnung verkaufen, Untermieterin Frau N. überlegt über Kauf der Wohnung
- Juli 2020: Ich ziehe mit meinem kleinen Sohn größtenteils aus (im Keller sind noch Sachen), melde die Wohnung als Zweitwohnsitz an und lasse meinen großen Sohn mit seiner Freundin ohne Untermietvertrag und Mietzahlungen einziehen
- 14.09.2020: Ich kündige der Untermieterin N. das möblierte Zimmer zum 15.12. (Vetrag sieht 3 Monate Kündigungsfrist vor)
- 13.10.2020: Hausverwaltung verschickt ein Einschreiben Einwurf mit Titel "fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, hilfsweise ordentlich" und räumt 2 bis 4 wöchige Räumungsfrist ein. Gründe sind: Unerlaubte Untervermietung an 4 Parteien, ausgebliebene Mitteilung der Adressänderung, angebliche Tierhaltung weil wir einen Hund für eine Woche zu Besuch hatten
- 16.10.2020: Schreiben erhalten
- 20.10.2020: Ich verschicke ein Schreiben mit Titel "Widerspruch gegen die fristlose Kündigung", Anmängelung der fehlenden Abmahnung
- 13.11.2020: Email mit Einräumung einer "Nachfrist" bis zum 13.12.2020 und Androhnung einer Räumungsklage erhalten
- 16.11.2020: Kündigung des zweiten Untermieters zum 15.12.2020
Man könnte argumentieren, dass ich vorhabe im Sommer die Wohnung vorübergehend für 3 Monate zu nutzen und dich dadurch auf das folgende Urteil zu stützen: AG München, Urteil v. 2.3.2016, 424 C 10003/15
Als wie wahrscheinlich erachtet Ihr es, dass ich und mein großer Sohn die Wohnung weiter mieten können und die Kündigung unwirksam ist?
Da uns der Vermieter nicht ernst nimmt, wie können wir den Vermieter zum einlenken zwingen?
Ist die Nachfrist notwendig? Kann Sie vor Ablauf der Räumungsfrist beginnen?
4 Antworten
Hier sind einige mietvertragliche Missverständlichkeiten auszuräumen.
- Wer hat den Mietvertrag abgeschlossen, Du und dein Mann als Mieterpartei gemeinsam? Ist dein Mann wirksam aus dem Mietvertrag ausgeschieden? Hat dein Vermieter deinen Mann wirksam aus dem Mietvertrag entlassen?
- Seit wann ist dem Vermieter bekannt, dass du 2 Untermieter unter Vertrag hast? sind beide untervermieten Zimmer möbliert vermietet worden?
- Die Kündigung vom 14.09.20 gegen den 1.Untermieter ist erst zum 31.12.2020 wirksam, weil nur zum Monatsende gekündigt werden kann. Hier hast du die die kürzere K.-Frist absichtlich nicht angewandt? Monatsmitte zum Monatsende...
- Wie begründet der Vermieter die fristlose Kündigung?
- Auf was sollte sich denn die fehlende Abmahnung beziehen?
- Solange du Mieterin bist kann dein Sohn bei dir wohnen. Die Freundin allerdings hat kein Wohnrecht! Der Zweitwohnsitz ist hier unerheblich.
Naja, wenn die "untermietvertrge" ohne Erlaubnis des Mieters zustande gekommen sind sind diese aus seine Perspektive nicht bindend.
Ich find bei allem was ich dazu bisher gelesen hat kann Sie froh sein wenn das am end eso glimflichausgeht.
Egal aus welcher Sicht sind Mietverträge "bindend" für Vermieter und Mieter. Damit sind die vertragschließenden Parteien gemeint.
Naja, also 1. mal ist de Sohn keine Vertragspartei weil er keinen Vertrag hat. Das würd ealso schonmal wegfallen.
Diese "WG" Mietverträge sind ohne Wissen und Einwilligung des Eigentümers bzw. Hauptmieters geschehen. Wenn das also in Ihrem Mietvertrag ausgeschlossen wurde dann hat sich zu wieder Ihrem eigenem Vertrag gehandelt also Ihre Vereinbarungen nicht eingehalten.
Selbst wenn dadurch diese "WG" Bewohner auf Ihren Vertrag beharren können weil Sie Ihn in guten glauben abgeschlossen haben kann dadurch gegebenenfalls ein Schadensersatz an Sie abgeleitet werden.
So oder so kann der Vermieter die Parteien ordentlich kündigen und Sie wird da sicher nicht bis zum Sommer bleiben können.
Für eine richtige Rechtsberatung würd ich aber auch kein onlineforum sondern einen Anwalt empfehlen am besten einen für Imobillienrecht. Hilfe gibt es auch noch bei Mieterverbänden oder ähnlichem.
Man kann natürlich auch versuchen vernünftig mit dem Mieter zu sprechen aber nach dem Blödsinn der da bisher gelaufen ist wird da wenig Einsicht zeigen.
Der Vermieter kann nur der Partei Fragestellerin und EXmann wirksam kündigen, wenn die Voraussetzungen gegeben sind, aber dafehlt noch einiges. Mit den Mietern? bzw. Untermietern muss nicht mehr gesprochen werden, denen wurde bereits gekündigt. "WG-Verträge"gibt es nicht, nur Untermietverträge. Aber mit der Freundin des Sohnes gibt es keinen Vertrag nur eventuell einen Leihvertrag, der noch zu kündigen wäre.
Wow danke für die schnelle Antwort,
Du und dein Mann als Mieterpartei gemeinsam: ja
Dein Mann wirksam aus dem Mietvertrag ausgeschieden: nein
Seit wann ist dem Vermieter bekannt, dass du 2 Untermieter unter Vertrag hast: ab ca 01.10.2020
Beide Zimmer sind möbliert vermietet, aber in einem mit 3 Monate kündigungsfrist. Mit Möglichkeit zur Kündigung zum Mitte des Monats.
Wie begründet der Vermieter die fristlose Kündigung: Wegen unerlaubter Untervermietung an 4 Parteien.
Auf was sollte sich denn die fehlende Abmahnung beziehen: Soweit mir bekannt muss so gut wie immer eine Abmahnung vor fristloser Kündigung erfolgen, um dem Hauptmieter die Möglichkeit zu geben sich vertragskonform zu verhalten. Dies ist hier aber nicht geschehen, weil gesagt wurde das ich bereits in eine andere Wohnung verzogen bin.
So wie ich das lese, ist dein Mann immer noch Mieter gemeinsam mit dir dieser Wohnung, wenn er keine fristlose/ordentliche Kündigung erhalten hat, dann ist der ganze Kündigungsvorgang unwirksam. Lehne dich zurück und lass den Vermieter auf Herausgabe und Räumung der Mietsache klagen. Das Fiasko ist für ihn bereits programmiert.
im Kündigungsschreiben wird mein Exmann direkt angesprochen. Und die Verwaltung weiss ja nicht wo mein Exmann nun wohnt. Kann von ihr dennoch verlangt werden meinen Exmann von der Kündigung in Kenntnis zu setzten?
Die Mieterpartei besteht aus 2 Mietern, die separat durch die Vermieterpartei mit zwei K.gekündigt werden müssen, zumal sie nicht in einer gemeinsamen Wohnung wohnen. Du musst deinen Ex nicht kündigen, das ist Aufgabe des Vermieters. Daher musst du auch nichts weiterleiten. Sicherheitshalber lass dir eine Rechtsauskunft beim Fachanwalt für Mietrecht geben. Deinem Sohn würde ich empfehlen eine neue Wohnung zu suchen, denn für seine Freundin würde die Gebrauchsüberlassung an Dritte zutreffen, die Untermieter werden ja bis 31.12.20 ausgezogen sein. Nach Auszug deines Sohnes samt Freundin solltest du mit dem Vermieter über Auflösung des MV verhandeln. Dazu muss der EX dich aber wirksam bevollmächtigen.
Weiß der Vermieter, dass dein Ex seit 2018 ausgezogen ist?
Bisher weiss sie das nicht
Dann weißt aber auch, dass dein Ex eine Mitteilungspflicht über die neue Adresse hat, weil er ja nach wie vor gesamtschuldnerisch haftet! Eine Klage müsste sich auch gegen ihn richten genau so wie eine Kündigung!
Edit: Ich habe der Vermietung ca am 5.10.2020 mitgeteilt, dass ich in eine eigene Wohnung gezogen bin. Ich gehe davon aus, dass die Hausverwaltung weiss das mein ehemaliger Mann nicht mehr mit mir zusammen ist. Aber es gibt keine eindeutige Formulierung dafür in dem Kündigungschreiben
Hier müsste die fristlose Kündigung um die ordentliche Kündigung hilfsweise erweitert worden sein.
Danke für die schnelle Antwort. Ja das wurde gemacht. Heißt das die Kündigung ist dann nach 3 Monaten gültig?
Nur im Fall, dass die fristlose Kündigung unwirksam wäre, und auch nur dann, wenn die Gründe ausreichend sind. Auch der ordentlichen Kündigung kann widersprochen werden.Wurde im Kündigungsschreiben der Anwendung des § 545 widersprochen oder ist das bereits im Mietvertrag vermerkt? Bitte beantworte meinen Fragen.....
Der § 545 ist leider per Mietvertrag ausgeschlossen.
Da uns der Vermieter nicht ernst nimmt, wie können wir den Vermieter zum einlenken zwingen?
..., indem ihr euch an einen Rechtsanwalt oder an den Mieterschutzbund wendet. Wir kennen eure Verträge und die genauen Inhalte eurer Korrespondenz nicht.
- 13.10.2020: Hausverwaltung verschickt ein Einschreiben Einwurf mit Titel "fristlose Kündigung des Mietverhältnisses" und räumt 2 bis 4 wöchige Räumungsfrist ein
Was ist den Angegeben auf welcher Grundlage das ganze Fristlos gekündigt wird?
Aber unabhängig davon selbst wenn du um die Fristlose Kündigung rum kommst und normale Kündigungsfristen hast dann wäre die Kündigung ja sowieso bis Januar gültig.
Dein Sohn hat ja keinen Vertrag weder mit dir noch mit deinem Vermieter noch mit dem Eigentümer. Warum sollte er da irgend eine rechtliche Möglichkeit haben in der Wohnung zu bleiben.
Wie gesgat selbst wenn jetzt mal die Fristlose Kündigung ne normale wäre dann wärst du ja spätestens Januar raus aus der Wohnung weil die 3 Monate um sind.
Du kannst ja nicht mal versuchen das so zu drehen das du keine Wohnung hast als alternative weil du ja die Wohung bereits nur als 2. Wohnsitz angemeldet hast.
Aber eventuell hat noch jemand ne Idee bin ich mal gespannt
Ok, das bedeutet wohl in allen Fällen das die hilfweise ordentliche Kündigung immer bestand haben wird und mein Sohn dann spätestens zu Ende Januar raus müsste, nicht wahr? Nun gut, das gibt meinem Sohn ja immerhin etwas mehr Zeit als jetzt sofort auf die Straße zu müssen
Das beutet das es keinen großen unterschied macht. Ich bezweifle aber das du du das überhaupt bekommst. Die Angaben von deinem Vermieter sind ja Berichtigt. Du kannst ja nicht einfach machen was du willst mit so einer Wohnung. Die wurde dir für einen gewissen Zweck überlassen du kannst diesen Zweck ja nicht ändern wie du willst. Der Vermieter kann ja auch ned einfach sagen ach wir machen aus der Wohnung nun ne WG da hast du halt Pech gehabt.
Also ich würde mich damit anfreunden das die Wohnung weg ist und wäre froh das ich nicht noch zusatzkosten zahlen müsste wegen unsachgemäßer Nutzung oder so.
Ja, mein Sohn sucht bereits nach Wohnungen in Berlin, aber leider ist der Wohnungsmarkt äußerst schwierig. Vielen Dank für deine Einschätzung.
Die angegebenen Gründe sind: Unerlaubte Untervermietung an 4 Parteien, veräumnis der Adressänderung
Auch der 2. Untermieter kann nur zum 31.12.20 gekündigt werden, wenn im Mietvertrag ihm eine längere Frist eingeräumt wurde.
Ich vermute, dass dein Widerspruch abgewiesen wird, wenn der Vermieter beweisfähig behauptet, dass es ihm nicht zuzumuten sei, das Mietverhältnis mit dir fortzusetzen, bitte antworte auf meinen Fragen....