Darf der Vermieter uns kündigen wegen einer Mietminderung?
Hallo Leute,
ich hoffe auf diesem Weg mir Erstmeinungen zu meinem Problem zu finden.
Es geht darum, dass unsere Heizkörper schon einige Monate nicht richtig funktionieren, manchmal sogar ganz ausfallen. Das ist eigentlich schon seit unserem Einzug im Juni 2017 so. Dem Vermieter haben wir sofort daraufhin aufmerksam gemacht. Dennoch kam bisher nur die Antworten, dass wir uns an den Hausmeister wenden sollten. Was wir auch gemacht haben, aber dieser konnte es nicht beheben. Wir haben dann nochmal mit dem Vermieter gesprochen und dieser sagte er würde ich darum kümmern. (sollte schon seit September-Oktober behoben werden) Jedoch besteht das Problem weiterhin. Mein Freund und ich haben uns dann etwas schlau gemacht und eine Mietminderung vorgenommen. Natürlich haben wir auch das dem Vermieter mitgeteilt und bis heute kam von ihm nichts. Wir haben also für November, Dezember und Januar eine Mietminderung von 100€, das ist ungefähr 16% vorgenommen.
Auch habe ich eine Liste geführt, an welchen Tagen der Heizungsausfall aufgetreten ist. (mit Datum, Zeitangaben ect.) Dadurch das die Heizung ständig ausfällt, ist die Wohnung unserer Meinung nach zu urteilen schon fast unbewohnbar. An einigen Tagen sitzen wir hier mit Jacken und Decken. Denn auch einige Fenster sind unseres Erachtens nicht richtig eingebaut, wodruch es dann auch gerne mal zieht. Dazu kommt dann auch noch, dass wir an einigen Tagen kein warmes Wasser haben. Auch die anderen Mieter haben diese Probleme, kümmern sich darum aber anscheinend nicht. (wohnen in einem Mehrfamilienhaus)
Heute habe ich mit dem Vermieter gesprochen, der mir sagte er würde sich darum kümmern und ich sollte doch das Geld, welches ich bisher einbehalten habe nachzahlen. Meines Wissens nach, müssen wir dies jedoch nicht tun. Denn eine Mietminderung soll eine Entschädigung für die Mängel darstellen. Dies habe ich ihm mitgeteilt und daraufhin sagte dieser nur, dass wir in den nächsten Tagen eine schriftliche Kündigung bekommen würden. (mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten)
Meine Frage wäre nun ob dies vom Vermieter rechtens wäre? Darf er uns wegen der Mietminderung die Kündigung aussprechen? Oder haben wir einen Fehler gemacht und hätten dafür gar keine Mietminderung vornehmen dürfen? Im Moment sind wir auch auf Wohnungssuche, weil wir hier sowieso nicht wohnen bleiben wollen. Aber ob wir in 3 Monaten etwas finden, können wir schlecht einschätzen.
LG Nayrore
Und vielen Dank schon einmal im Voraus.
13 Antworten
Nein, eine gerechtfertigte Mietminderung ist kein Kündigungsgrund.
Wendet euch an einen Mieterverein, da bekommt ir für 50-80 Euro im Jahr anwaltschaftlichen Rat. Wenn die Kündigung da ist, melde dich nochmal, ich wär neugierig, wie der Vermieter die Kündigung begründet. Und widerspreche der Kündigung auf jeden Fall.
Eine Kündigung ist nicht rechtens.
Eine Mietminderung muss dann zurück gezahlt werden, wenn die Minderung ungerechtfertigt war. Fällt eine Heizung nur manchmal oder nur für einige Stunden aus, so halte ich 100 € Mietminderung für zu hoch.
Ganz wichtig ist, die richtige Mängelanzeige an den Vermieter zu senden. Diese muss schriftlich versendet werden, mit Fristsetzung zur Behebung. Wird das Problem in dieser Zeit nicht behoben, so können Mieter selbst einen Heizungsmonteur beauftragen und die Rechnung an den Vermieter senden.
Ganz wichtig ist im Mietrecht aber die schriftliche Mängelanzeige mit Fristsetzung!
Ich kann dir nur sagen wie es in der Schweiz ist.
Wir müssen beim Mietgericht beantragen den Mietzins hinterlegen zu dürfen. Die geben einem dann ein neutrales Konto worauf der Mietzins eingezahlt wird. Da tritt dann auch ein Kündigungsschutz ein. Dem Vermieter wird mitgeteilt, dass die Miete beim Mietgericht einbezahlt wird.
Einfach so die Miete zu kürzen oder gar ganz einzubehalten ist immer heikel und setzt dich ins Unrecht.
Ja es kann dir die Kündigung drohen.
In DE ist das anders.
Da würde mich interessieren wie man in Deutschland die ungerechtfertigte oder ungerechtfertigt zu hohe Mietminderung regelt?
Automatisch setzt da ja sicher kein Kündigungsschutz ein?
Vermieter haben grundsätzlich kein ordentliches Kündigungsrecht in Deutschland, außer es besteht ein berechtigtes Interesse, z.B. bei Eigenbedarf, oder wenn ein abgemahntes Fehlverhalten nicht abgestellt wird.
Dann gibt es noch Sonderregelungen für möblierte Zimmer, wenn der Vermieter mit im Zweifamilienhaus wohnt etc.
Letztendlich muss derjenige der Geld haben will dies einklagen. Und als Kläger muss man dann eben darlegen, dass einem besagtes Geld zusteht, ergo die Minderung unrechtmäßig erfolgte.
Darüber entscheidet dann das Gericht.
Die Frage wird letztlich gerichtlich geklärt. Es ist zweifellos sinnvoll, eine Mietkürzung nicht freihändig vorzunehmen, will man auf der sicheren Seite sein. Da aber nach deutschem Recht die vermieterseitige Kündigung nur aus wichtigem Grund (i.d.R. ausstehende Mietzahlungen oder Eigenbedarf) vorgenommen werden kann, und der Mieter dann selbst während der laufenden Kündigung selbige mittels Zahlung notfalls heilen (und somit unwirksam) machen kann, müsste der Vermieter hier ohnehin vor Gericht ziehen, wollte er seine Position durchsetzen. Und wenn der Mieter die Gründe für seine Kürzung belegen kann (Zeugen, Tagebuch etc.), dann wird die Klage schlichtweg abgewiesen, sofern sie überhaupt zur Verhandlung gelangt. Davon abgesehen gehen die meisten Gerichte in D mittlerweile davon aus, dass eine dysfunktionale Heizung (Wohnung erreicht keine 20°) sogar eine Minderung bis zu 100% rechtfertigt.
Genau das ist ja der Haken, wenn der Mieter die Miete nicht auf ein Sperrkonto beim Mietgericht einzahlt, kommt es eben zu Mietzinsrückständen. Das wiederum berechtigt zur Kündigung.
Heute habe ich mit dem Vermieter gesprochen, der mir sagte er würde sich darum kümmern und ich sollte doch das Geld, welches ich bisher einbehalten habe nachzahlen. Meines Wissens nach, müssen wir dies jedoch nicht tun. Denn eine Mietminderung soll eine Entschädigung für die Mängel darstellen. Dies habe ich ihm mitgeteilt
Richtig, Du musst es nicht zurückzahlen.
und daraufhin sagte dieser nur, dass wir in den nächsten Tagen eine schriftliche Kündigung bekommen würden. (mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten)
Da brauchst Du gar nicht darauf reagieren und einfach nicht ausziehen, erst wenn z.B. eine Räumungklage erhoben wird solltest Du Dir einen Anwalt nehmen.
Meines Wissens nach, müssen wir dies jedoch nicht tun. Denn eine Mietminderung soll eine Entschädigung für die Mängel darstellen.
Richtig, eine Mietminderung ist was anderes als ein evtl. bestehendes Zurückbehaltungsrecht.
Meine Frage wäre nun ob dies vom Vermieter rechtens wäre?
Nein ist es nicht. Letztendlich müsste er Räumungsklage einreichen, wenn er euch raus haben will und nachweisen, dass die Mietminderung zu Unrecht bestand, was schwierig werden dürfte, wenn ihr Protokolle und Zeugenaussagen beibringen könnt.
Oder haben wir einen Fehler gemacht und hätten dafür gar keine Mietminderung vornehmen dürfen?
Natürlich ist eine ausgefallene Heizung in der kalten Jahreszeit ein Minderungsgrund. Ob 16% angemessen sind, ist eine andere Frage. Manche Gerichte sind auch der Ansicht, dass eine Wohnung die sich im Winter nicht dauerhaft auf über 20 Grad heizen lässt, unbewohnbar sei, ergo 100% Minderung rechtfertigt.
Man sollte entweder Wohnungs-RS oder eine Mitgliedschaft im Mieterbund am Start haben.
Interessant, aber in D anderweitig geregelt ;-)
Nein. Der OP hat soweit alles richtig gemacht gemäß deutscher Rechtsprechung. Das Einzige, was fehlt, ist die Fristsetzung zur Mängelbeseitigung.
Drohen kann man immer. Die Kündigung wäre bei der Falllage jedoch nicht durchsetzbar vor Gericht, und somit wirkungslos.