Was droht dem Vermieter schlimmstenfalls, wenn er eine falsche Nebenkostenabrechnung erstellt?

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Schlimmstenfalls?

Schlimmstenfalls erstellt und korrigiert der Vermieter seine Betriebskostenabrechnung (z. B. für die Abrechnungsperiode "Kalenderjahr 2010") gar nicht oder nicht rechtzeitig. Dann könnte der Mieter zunächst vorsorglich alle seine bisher gezahlten Vorauszahlungen für die betreffende Abrechnungsperiode 2010 bis auf weiteres gegen die nächsten Vorauszahlungen für die Abrechnungsperiode 2012 einbehalten, bis der Vermieter die Abrechnung erstellt bzw. korrigiert hat. Versäumt dies der Vermieter, dann verjährt sein Betriebskostenabrechnungsanspruch drei Jahre nach Ende des Jahres, in dem die Abrechnung 2010 vorgelegt werden musste, also am 31.12.2014. Auch danach kann der Vermieter selbstverständlich noch fordern. Aber der Mieter muss ausdrücklich auf die am 01.01.2015 eingetretene Verjährung hinweisen und deshalb nicht zahlen.

Der Einbehalt bis zum Zeitpunkt der Verjährung ist bei korrekter Abrechnung aufzugeben, d. h. der Mieter muss seine Einbehalte an den Vermieter zurückzahlen. Auch bei einer korrekten Abrechnung bevor dieser Anspruch verjährt gilt die bekannte 12-Monatsfrist für die Verfristung von Nachforderungen zur Betriebskostenabrechnung. Lief die 12-Monatsfrist für die Abrechnung 2010 am 31.12.2011 ab, dann kann der Vermieter zwar Nachforderungen bei einzelnen Positionen stellen, aber der Mieter kann die Bezahlung mit Hinweis auf Verfristung nach § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB verweigern. Die Betriebskostenarten dürfen hinsichtlich der Nachforderung bei der einen Kostenart übrigens nicht gegen ein Guthaben bei einer anderen Kostenart verrechnet bzw. saldiert werden. Der Guthabenanspruch verfristet nicht nach 12 Monaten.

Eine falsche Abrechnung ist noch nicht strafbar. Eine Abrechnung mit gefälschten Belegen und Angaben hingegen schon. Die Strafbarkeit richtet sich nach dem Strafrecht.

Das Risiko für den Vermieter besteht darin, dass der Mieter nicht zahlt. Dieses Risiko ist nicht zu unterschätzen, denn der Mieter hat Anspruch auf Einsicht in sämtliche der Abrechnung zugrunde liegenden Rechnungsbelege und kann im wahrsten Sinne centgenau alles überprüfen.

Was die Strafbarkeit betrifft, so ist mir kein einziger Fall bekannt, wo ein Vermieter wegen einer unrichten NK- Abrechnung jemals verurteilt worden ist. Allerdings auszuschließen wäre das nicht. Zu denken ist da an den Betrugstatbestand (§ 263 StGB), der jedoch VORSÄTZLICHES Handeln voraussetzt . Bestraft werden könnte nur ein Vermieter, der zur eigenen Bereicherung Kostenpositionen in die NK-Abrechnung aufnimmt, die auf garkeinen Fall bestehen können. Bloßes Verrechnen genügt also nicht. Ebensowenig Aufnahme von Positionen, bei denen man über die Berechtigung streiten kann.

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