Hausverkauf trotz eingetragenem Wohnrecht - Berechnung Wertminderung?
Ausgangssituation: Ich bin Eigentümer einer Immobilie, in der meine Eltern (er 80, sie 63) ein ins Grundbuch eingetragenes entgeltliches lebenslanges Wohnrecht besitzen. Im notariellen Kaufvertrag wurde eine monatliche Zahlung von 350€ vereinbart. Wie wirkt sich das auf den eventuellen Verkaufspreis aus?
3 Antworten
Versuche, dich in die Lage eines potentiellen Käufers zu versetzen. Jede Immobilie ist exakt das wert, das ein Käufer, den man erst mal finden muss, bereit ist, dafür auszugeben.
Angenommen, ich wäre das. Ich habe das Geld oder bekomme es von der Bank und soll das Objekt kaufen. Ich würde mir deine Mutter anschauen, die vielleicht noch regelmäßig ihre Mutte besucht. Hundert kann sie werden, 95 sollte sie werden. Also überlege ich, wie viel mir die Immobilie in 30 Jahren Wert ist. Die 350 € sind besser als nichts, werden aber - je nachdem, was es für eine Immobilie ist - kaum für mehr als die laufenden Reparaturen/Erneuerungen reichen.
Ich würde wohl überlegen, wie hoch der Bodenwert ist und - davon ausgehend, dass ich die Immobilie einerseits nicht haben muss und es andererseits wenige Mitinteressenten geben sollte, in etwa den bieten.
Aus meiner Sicht nicht mit der eingetragenen Zahlung, denn das war ja eine Vereinbarung unter Euch, sondern mit einem Betrag, der dem vermutlich Verlust des Verkäufers entspricht, den er hat, weil er dasHaus nicht nutzen kann.
Deine Frau Mama ist ja mit 63 noch nicht alt und kann noch locker 20-30 Jahre leben.
Da stellt sich dann die Frage, was könnte man mit der Immobilie heute auf dem freien Markt für eine Miete erzielen?
Der Betrag, abzüglich der 350,- die fließen würden, wäre die Basis. Dazu noch die fRage, wie steigen die Mieten in den nächsten Jahren, welche Reparaturen sind in den nächsten Jahren zwingend notwenig.
Ehrlich gesagt sehe ich die Aussichten diese Immobilie zu verkaufen sehr trüb.
Es geht hier nicht um eine finanzmathematische Frage, sondern um eine der Marktverhältnisse.
Sofern es sich um ein Einfamilienhaus handeln sollte, so würden sich dafür nahezu ausschließlich Eigennutzer interessieren. Durch das Wohnrecht ist für diesen Käuferkreis aber das Haus völlig uninteressant. Es wird sich niemals ein Käufer finden lassen.
Im übrigen werden Wohnrechtsvereinbarungen oftmals von Veräußerungsverboten oder entsprechenden Vorbehalten flankiert, jedenfalls dann, wenn das Eigentum per Schenkung zugewendet wurde. Wenn so eins hier auch bestehen sollte sieht es noch finsterer aus. Da kann der Versuch eines Verkaufs zum Heimfall des Eigentums an den Schenker führen.
Komische Konstruktion. Da haben die Eltern sich quasi eine Umkehrhypothek organisiert. Und der Sohn zahlt jahrezehntelang an die Eltern für ein Haus, das er ohnehin irgendwann erben würde.
Also erben würde er natürlich nur, wenn die Eltern das Haus vorher nicht veräussern müssten wegen fehlender Einkünfte.