Tischgutachten DSL Bank?

1 Antwort

Bei einem "Tischgutachten" erfolgt die Objektbewertung nicht durch eine Objektbesichtigung vor Ort, sondern lediglich "am Schreibtisch" anhand der vorgelegten Objektunterlagen, entweder von einem internen Gutachter oder qualifiziertem Finanzierungs-SB.

Das wird i.d.R. dann so durchgeführt wenn aufgrund von Erfahrung- oder vorliegenden Vergleichswerten nicht extra eine Schätzung durch einen internen oder externen Gutachter erforderlich ist und spart primär Kosten.

Was die Bank dazu braucht, das sagt sie Dir.

Ob das Konstrukt mit dem Bausparvertrag Sinn macht, das bezweifle ich eher.

  • Hier ist die Darlehenstilgung ausgesetzt und als Tilgungsersatz sparst Du einen Bausparvertrag an, der bei Zuteilung den Kredit teilweise ablöst (angespartes Bausparguthaben), teilweise in ein Bauspardarlehen umwandelt.
  • Nachteile sind schon mal, dass Du für den Bausparvertrag eine Abschlussgebühr (zwischen 1% und 1,6% der Bausparsumme zahlst).
  • Dazu kommt, dass sich der Kreditbetrag ja nicht verringert, also bis zur Ablösung eine gleichbleibende Zinsrate zu zahlen ist.

Gerne wird mit der Guthabensverzinsung des Bausparguthabens argumentiert, aber das passt nicht, da dessen Verzinsung nur in den seltensten Fällen monatlich erfolgt und auch nur der jeweils angesparte Teil Zinsen bringt. Es rechnet sich nicht.

In der derzeitigen Niedrigzinsphase für Baugeld ist es deshalb sinnvoller, bereits während der Laufzeit regelmässig u tilgen und ein sog. "Annuitätendarlehen" abzuschliessen. Darin hast Du bei einer gleichbleibenden Monatsrate einen sich erhöhenden Tilgungs- und einen sinkenden Zinsanteil.

Die Zinsbindung über 20 Jahre wiederum schafft eine auf 20 Jahre kalkulierbare Belastung, auch wenn der Zinssatz höher als bei einer kürzeren Zinsbindung liegt. Aber das ist dann deine Entscheidung, ob die Belastung tragbar ist oder ob Du ein Risiko mit gestiegenem Zins bei einer kürzeren Vereinbarung eingehen willst.

wenn man angibt die Wohnung komplett zu renovieren , wird dies im Tischgutachten berücksichtigt?

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@Kiara18

Das muss bereits vorher der Bank bekannt sein. Ausserdem ist es sinnvoll, den beabsichtigten Renovierungsumfang von der Art und den Zeitpunkten her aufzulisten und möglichst bereits Kostenvoranschläge vorzulegen. Desto genauer der Bewertende das kennt, desto besser kann er die Beleihungswerte (=Wert, für den die Bank das Objekt beleihen wird/normalerweise Marktwert abzüglich Sicherheitsabschlag). Das hat auch auf die Konditionen Einfluss.

Wir haben in diesen Fällen die Bewertung nach derzeitigem Stand und zusätzlich nach Abschluss der Renovierungsarbeiten berechnet. Ausserdem die Renovierungen werterhöhend in einzelne Phasen unterteilt, so dass der SB jeweils "nach Baufortschritt" auszahlen konnte.

Die Kreditauszahlung wird deshalb vermutlich in mehreren Phasen erfolgen:

Zuerst der Teil des Kaufpreisanteils (Kaufpreis abzüglich Eigenkapital) gegen Kaufvertrag und Grundschuldeintrag über die Kredithöhe nach Renovierung.

Anschliessend je nach Ende eines Renovierungsabschnitts gegen Vorlage der Rechnung(en).

Was wahrscheinlich dazu führt, ist, dass ihr für die noch nicht auszahlbaren Kreditteile Bereitstellungszinsen zahlen müsst.

Evtl. ist es sinnvoll, hier mehrere Kredite abzuschliessen: einen auf den Kaufpreis beschränkt (dann ist der Kauf sichergestellt), weitere Kredite für die Renovierungen, die Anzahl je nach dem geplanten Renovierungsumfang.Da sich dieser erste Kaufpreiskredit in einem geringeren Beleihungsrahmen bewegt als der/die Renovierungskredit/e kannst Du unterschiedliche Konditionen erwarten.

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@user2358
hier mehrere Kredite abzuschliessen:

Der kaufpreisbezogene Kredit ist erstrangig und daher niedriger verzinslich als andere Kredite für die Renovierung, die nachrangig oder gar unbesichert sind.

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Ein sehr guter, umfangreicher Kommentar!

Ich würde auch zu einem Annuitätendarlehn (mit durchgängiger Sollzinsbindung!) raten, da dann die obigen Vorteile unmittelbar eintreten und die gefährliche Unsicherheit über den Zuteilungszeitpunkt des Bauspardarlehns entfällt.

Von den Bausparguthabenzinsen wird übrigens noch Kapitalertragsteuer abgezogen, wenn man hierfür keinen Freistellungsauftrag erteilt bzw. erteilen kann. Davon war bei der Kreditberatung möglicherweise keine Rede.

Noch ein Ungewissheitspunkt: Beim ETW-Kauf wird neben Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Maklergebühr und Notar-/Grundbuchkosten auch die Ablösung der anteiligen Hausgeldrücklage nötig. Diese finanziellen Lasten sind ebenfalls irgendwie aufzubringen.

Zu den finanziellen Belastungen gehören natürlich auch die Umzugs- und Anpassungs kosten und die erwähnten Renovierungskosten. Der Begriff der letzteren ist sehr unbestimmt und daher sollte das Eigenkapital hierfür ebenfalls reichen.

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