Zwangsversteigerung - Kaufvertrag - Auflassungsvormerkung?
Hallo,
Es geht darum, dass ich einen Immobilienkaufvertrag abgeschlossen habe, jedoch möchte ich diese Immobilie nicht mehr kaufen aus Gründen die mit dem Verkäufer, dem Inhalt Kaufvertrages sowie des Zustandes der Immobilie zusammenhängen.
Hierbei muss ich anmerken, dass bereits eine Auflassungsvormerkung in Gunsten meines Namens im Grundbuch eingetragen worden ist.
Da der Eigentümer scheinbar Schulden bei der Bank hat (wie ich erfahren habe, hat er eine sehr lange Zeit den Kredit nicht mehr getilgt), wo er selbst damals den Kredit aufgenommen hatte, wurde jetzt eine Zwangsversteigerung seitens der Bank angeordnet. Auch wird die Immobilie zurzeit von einem Zwangsverwalter verwaltet.
Des Weiteren wurde noch keine Einigung zwischen dem Eigentümer und mir über eine Rückabwicklung getroffen. Eine Einigung halte ich mittlerweile auch für sehr unwahrscheinlich, da der Eigentümer wirklich ein sehr schwieriger Mensch ist.
Meine Frage ist nun, würde eine Zwangsversteigerung den Kaufvertrag für Ungültig erklären? Was würde mit der Auflassungsvormerkung passieren? Muss ich trotzdem, wenn die Zwangsversteigerung stattfindet eine Grunderwerbssteuer an das Finanzamt zahlen?
Und hat der Eigentümer trotzdem noch das Recht, den Kaufvertrag durchzusetzen, obwohl eine Zwangsversteigerung angeordnet worden ist?
3 Antworten
Am einfachsten wäre es, den Rücktritt zu erklären, wenn er hier vertraglich vorbehalten wurde. Viele Notare nehmen eine entsprechende Regelung auf.
Gibt es kein vertragliches Rücktrittsrecht, kannst du ggf. das gesetzliche ausüben, wenn die Voraussetzungen vorliegen.
Meine Frage ist nun, würde eine Zwangsversteigerung den Kaufvertrag für Ungültig erklären?
Ungültig an sich nicht, aber der Verkäufer könnte ihn natürlich nicht mehr erfüllen, so dass er sich ggf. schadensersatzpflichtig machen würde und du auch den Kaufpreis nicht mehr zahlen müsstest. Die Vormerkung würde mit Zuschlag erlöschen, da die Grundschuld Vorrang hat. Allerdings dauert es bis dahin viele Monate.
Grundsätzlich kann man auch im laufenden Zwangsversteigerungsverfahren noch eine Einigung mit dem Gläubiger herbeiführen, so dass dieser den Versteigerungsantrag zurücknimmt (beispielsweise durch Bezahlung der Schulden aus dem Kaufpreis). Hier müsste dann aber auf jeden Fall der Vertrag durch den Notar angepasst werden.
Wenn du daran kein Interesse hast und der Verkäufer auch keinen Aufhebungsvertrag schließen will, bleibt dir wohl nur der Rücktritt, sofern er möglich ist. Denn der Kaufvertrag ist derzeit noch wirksam. Kaufpreisfälligkeit dürfte aber nicht eintreten, da die Bank keine Löschungsbewilligung erteilen wird.
Vielen lieben Dank!
Eine Zwangsversteigerung müßte ebenfals im Grundbuch vorgemerkt werden.
Von daher vermute Ich mal, dass solange der Vormerkungseintrag für den Kauf den Eintrag der Zwangsversteigerung verhindert. Wie gesagt vermute Ich!!
Am Besten du fragst den Notar bei dem du mit dem Verkäufer warst. Den musst du für Seine Arbeit sowieso auf jeden Fall trotzdem bezahlen.
Vollkommen unmöglich, entweder steht deine Auflassungsvormerkung oder die des Gerichtes im Grundbuch, aber niemals beide. Außerdem, hätte niemand Interesse daran, ein bereits verkauftes Grundstück noch versteigern zu lassen und jeder der die Möglichkeit hätte eine Zwangsversteigerung zu beantragen, musste bereits im Vorfeld seine Einwilligung zur Veräußerung durch seine Löschungsbewilligung erklären.
Was du schreibst ist so nicht möglich.
Bevor ein Immobilienkaufvertrag zustande kommt, werden alle eingetragenen Grundschulden durch eine Löschungsbewilligung ruhend gestellt. Eine Zwangsversteigerung ist dann erstmal nicht möglich, wozu auch, die eingetragenen Grundpfandrechte sind mit dem Verkauf befriedigt und die Gläubiger haben im Vorfeld bereits ihre Einwilligung erteilt, so dass der Käufer die Immobilie lastenfrei übernimmt. Selbst alle Vorkaufsrechte sind zu dem Zeitpunkt durch Bestätigung Ihrer Inhaber ruhend gestellt (Kommunen haben zb. ein grundsätzliches Vorkaufsrecht und müssen der Übereignung zustimmen) . Anders darf der Kaufvertrag überhaupt nicht zustande kommen.
Ein Kaufvertrag ist in dem Moment wo er unterschrieben wurde, nicht mehr rückgängig zu machen. Das gilt insbesondere für Verträge die notariell verlesen und beglaubigt werden müssen, so wie es bei Immobilienkaufvertägen erforderlich ist.
Der Notar hat bereits die Auflassungsvormerkung bestellt, so dass der Kaufvertrag nur noch auf seine Erfüllung (Geldfluss, Übergabe und endgültige Eintragung ins Grundbuch) wartet. Und keine Bank würde in dem Moment noch eine Zwangsversteigerung beantragen. Selbst wenn das möglich wäre, wüsste man ja in dem Moment nicht, ob der Versteigerungserlös ausreichen würde um die Ablösung der Grundpfandrechte decken zu können.
Nein, aus dem Vertrag kommt niemand mehr heraus, weder Du, noch der Verkäufer, noch die Banken mit ihren eingetragenen Grundpfandrechten. Und selbstverständlich ist der Verkäufer verpflichtet, das bebaute Grundstück so zu übergeben wie es vertraglich vereinbart wurde.
Was du schreibst ist so nicht möglich.
Doch, genau das ist möglich. Zwar schlechtes Timing, aber passiert.
Bevor ein Immobilienkaufvertrag zustande kommt, werden alle eingetragenen Grundschulden durch eine Löschungsbewilligung ruhend gestellt.
Erstens kann man Grundschulden nicht "ruhend" stellen, erst recht nicht mit einer Löschungsbewilligung, denn wie der Name schon sagt, werden die damit gelöscht, und zweitens: Warum sollte die Bank dem zustimmen ohne ihr Geld zu bekommen?
und die Gläubiger haben im Vorfeld bereits ihre Einwilligung erteilt, so dass der Käufer die Immobilie lastenfrei übernimmt.
Im optimalen Fall klärt der Eigentümer die Ablöse natürlich davor mit seiner Bank ab. Das ist aber nicht notwendig. Die Anfrage kann auch erst der Notar im Rahmen der Abwicklung stellen. Der Teil des Kaufpreises, der der Ablöse dient, wird dann entweder direkt an den Gläubiger gezahlt oder über einen Treuhänderauftrag abgewickelt.
Selbst alle Vorkaufsrechte sind zu dem Zeitpunkt durch Bestätigung Ihrer Inhaber ruhend gestellt (Kommunen haben zb. ein grundsätzliches Vorkaufsrecht und müssen der Übereignung zustimmen) .
Auch Vorkaufsrechte kann man nicht ruhend stellen. Man kann sie nur ausüben oder nicht. Und das Vorkaufsrechtszeugnis wird selbstverständlich nach Abschluss des Kaufvertrages eingeholt, denn ansonsten könnte man das Vorkaufsrecht gar nicht ausüben. Es ist schließlich ein Vorkaufsrecht und kein Ankaufsrecht.
Ein Kaufvertrag ist in dem Moment wo er unterschrieben wurde, nicht mehr rückgängig zu machen.
Sicher. Zum Beispiel durch einen Rücktritt, durch eine Anfechtung und durch eine Vertragsaufhebung.
Der Notar hat bereits die Auflassungsvormerkung bestellt, so dass der Kaufvertrag nur noch auf seine Erfüllung (Geldfluss, Übergabe und endgültige Eintragung ins Grundbuch) wartet. Und keine Bank würde in dem Moment noch eine Zwangsversteigerung beantragen.
Doch. Wenn sie eine vorrangige Grundschuld hat und der Kaufpreis nicht für die Ablöse ausreicht oder aus sonstigen Gründen nicht bei ihr landet.
Selbst wenn das möglich wäre, wüsste man ja in dem Moment nicht, ob der Versteigerungserlös ausreichen würde um die Ablösung der Grundpfandrechte decken zu können.
Ja gut, das Risiko besteht für die Bank bei jedem Zwangsversteigerungsverfahren. Deswegen ist es ja gerade so wichtig, eine erstrangige Grundschuld zu haben und das Objekt richtig zu bewerten.
Erstmal vielen Dank für die Antwort.
Ja, die Anordnung zur Zwangsversteigerung wurde tatsächlich auch ins Grundbuch eingetragen.