Wie bekomme ich den Mieter raus?
Hi,
wir haben uns neulich eine 5-Zimmer Wohnung gekauft. Die Mieter sind noch drin, haben aber anscheinend 6 Monate Kündigungsfrist. Wir werden nach erhalt des Kaufvertrages die Mietkosten bekommen, da es uns gehört.
Der Makler meinte, dass sie einen Anwalt haben und schon damit beschäftigt sind, den Mieter da rauszubekommen. Sie werden anscheinend auf alle Kosten aufkommen was das betrifft.
Was können wir machen, um auf der sicheren Seite zu sein bzw. was wenn der Makler nur blöft und wir dann wegen Eigenbedarf mit dem Mieter herumstreiten ? Was würdet ihr machen vllt eine schriftliche Bestätigung vom Anwalt anfordern und das mit in den Kaufvertrag schreiben ?
Und was passiert, wenn der Mieter nach 6 Monaten trotzdem nicht rauswill ?
15 Antworten
Wenn man das liest, fragt man sich, warum nicht erst die Wohnung "geleert" wurde, bevor man sie zum Kauf angeboten hat. Üblicherweise lassen sich leere Wohnungen viel schneller und zu einem deutlich höheren Preis verkaufen.
Warum die Wohnung nicht "geleert" wurde liegt vermutlich daran, dass das gar nicht so einfach ist, wie der Makler Euch das vor macht. Von wegen "Anwalt eingeschaltet". Was kann ein Anwalt tun, wenn es rechtlich keinen Ansatz gibt?
Es gibt nur ganz wenige Gründe, die eine Kündigung vermieterseits berechtigen:
Eigentlich nur die Kündigung wegen Eigenbedarf, der hier auf Seiten des Verkäufers definitiv nicht vorliegt. Maklersprech!
Allerdings können Verkäufer und Makler schon was machen. Sie können die derzeitigen Mieter dazu motivieren, die Wohnung bis zum xx frei zu machen. So könnte beispielsweise der Makler mehrere für die jetzigen Mieter passende Mietwohnungen suchen. Der Verkäufer könnte zusätzlich anbeiten, die Umzugskosten zu übernehmen und vielleicht noch eine Art "Erschwernisprämie" dafür bezahlen, dass die jetzigen Mieter den Umzug in Kauf nehmen. Immerhin müssen die Mieter davon ausgehen, dass nach dem Verkauf eine Eigenbedarfskündigung auf den Tisch kommt, gegen die sie rechtlich nicht viel machen können, bei der aber alle Kosten an ihnen hängen bleiben würden.
Somit wäre es denkbar, dass bis zum Zeitpunkt der Kaufvertrags-unterzeichnung auch ein Dokument auf den Tisch gelegt wird, indem die jetzigen Mieter bestätigen, dass der Mietvertrag zum Zeitpunkt x aufgehoben ist und damit am x die Wohnung leer übergeben werden kann.
In diesem Fall wäre tatsächlich der Verkäufer auch dafür zuständig, dass eine evtl. doch notwendige Räumungsklage bis zur Zwangsräumung durchgezogen und auch von ihm bezahlt wird.
Geh davon aus, dass ihr den Kaufvertrag irgendwann in den nächsten Wochen machen werdet, dass dann erst noch die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wird und dass ihr erst dann die Kaufpreissumme zahlen könnt, bzw. die Wohnung übernehmen könnt. Das kann ab jetzt leicht bis Anfang oder Mitte Januar dauern. Danach dauert es nochmal rund zwei bis drei Monate, bis ihr auch im Grundbuch eingetragen seid und erst dann könnt ihr auf Eigenbedarf kündingen. Bei 6 Monaten Kündigungsfrist, kann es also durchaus September oder Oktober 2018 werden, bis ihr tatsächlich einziehen könnt.
Könnt ihr wirklich so lange warten, bis ihr einziehen könnt? Oder wäre es nicht doch besser, sich nach was anderem noch umzusehen?
Danke für die Auszeichnung.
Übrigens, was ich geschrieben habe ist nicht nur Theorie, sondern haben wir in der Praxis schon erprobt.
Mieter einer mittlerweile viel zu großen Wohnung war ein Rentner, der schon 35 Jahre drin wohnte, der es aber nicht mehr schaffte, die Wohnung in Ordnung zu halten.
Für die Wohnung interessierte sich eine Familie, die selbst einziehen wollte. Als die Maklerin bemerkte, dass er sich eher quer legen wollte, hat sie sich intensiv auf die Suche nach einer Wohnung für den Herrn gemacht und hat ihm mehrere Alternativen angeboten. Die Käufer haben sich ihm gegenüber bereit erklärt, ihm beim Umzug zu helfen und wir haben ihm einen Käufer für verschiedene Teile vermittelt, die er los werden wollte.
Der Käufer vereinbarte mit ihm direkt den Auszugstermin und so war alles relativ schnell in "trockenen Tüchern".
Nochmals vielen lieben Dank für deine hilfreiche Amtworten!
Der Makler wird keinen Finger mehr rühren sobald der Vertrag unterzeichnet ist und irgendwelche Kosten wird er schon gar nicht übernehmen....
Im Prinzip sollte man die Finger von dem Kauf lassen wenn es nicht ein absolutes Schnäppchen ist und man genug Zeit hat sich mit dem Mieter zu einigen....
Wenn Ihr die Wohnung unbedingt wollt würde ich mal versuchen mit dem Mieter Kontakt aufzunehmen .... vielleicht kann man sich ja einigen oder Ihr wisst dann das da ein Streit auf Euch zu kommt.
wir haben uns neulich eine 5-Zimmer Wohnung gekauft
Und da habt ihr noch keinen Kaufvertrag?
Also wenn ihr noch in der Verhandlung seid, dann lasst auf jeden Fall in den Kaufvertrag aufnehmen, dass der Kaufpreis erst nach Räumung des Objektes zu bezahlen ist. Warum sollt ihr euch mit den Mietern rumärgern?
Was nützt euch die Miete, die ihr bekommt, wenn ihr eigentlich selbst in der Wohnung wohnen wollt.
Wenn es also noch nicht zu spät ist, dann lasst alles haarklein in den Kaufvertrag aufnehmen. Vor allem Fristen, bis wann was genau zu passieren hat und welche Schadenersatzverpflichtungen auf den Verkäufer zukommen, wenn es nicht eintrifft. Ausschließlich was im Kaufvertrag steht und notariell beurkundet ist, zählt bei einem Immobilienkauf. Traut weder Versprechungen vom Verkäufer und schon gar nicht Versprechungen von Maklern. Weil dir beide im Zweifel den Kaufvertrag unter die Nase halten und dich milde lächelnd darauf hinweisen, dass Nebenabreden nichtig sind, bzw. nie getroffen wurden.
Wenn sie nicht darauf eingehen, dann lasst den Kauf sein. Es ist dann besser so!
bei Kauf werden die vorhandenen Mietverträge schlicht übernommen. Der neue Eigentümer kann nach Kauf eine Eigenbedarfskündigung mit der Begründung stellen.
Manche Sachen in deinem Kommentar gehen voll an der Realität vorbei. Man wird nicht bei Vertragsunterzeichnung Eigentümer - erst dann wenn man im Grundbuch steht.
Klingt sehr wichtig und bedeutend, was onka92 hier empfiehlt, aber leider ist es dem Verkäufer höchst wahscheinlich rechtlich gar nicht möglich, die Wohnung leer zu bekommen, wenn die jetzigen Mieter nicht freiwillig ausziehen wollen.
Insofern kann der Makler erzählen, was er will und selbst wenn man tatsächlich versucht, die Mieter davon zu überzeugen, dass sie ausziehen müssen, kann es gut sein, dass es ihnen nicht gelingt.
Ihr könnt in den Vertrag nicht reinschreiben lassen, dass der Verkäufer alle Kosten übernimmt, die notwendig sind, um die jetzigen Mieter raus zu bekommen. Wenn man das mal in der Konsequenz durchdenken würde, könnte das für den Verkäufer fatal enden. Das wird ihm bestimmt auch jeder Notar erklären, der den Kaufvertrag aufsetzen und im Rahmen der Unterzeichnung jeden einzelnen Absatz auch hinsichtlich seiner Auswirkung erklären muss.
Meine Antwort bezieht sich auf "Was können wir tun, um auf der sicheren Seite zu sein". Dass der Kauf einer vermieteten Immobilie immer problematisch ist, wenn man sie selbst nutzen will, bzw. es nie eine Garantie gibt, wann der "mitgekaufte Mieter" auszieht, steht auf einem anderen Blatt.
Natürlich kann man in einem Kaufvertrag manifestieren, dass der Kaufpreis erst nach Räumung der Wohnung fällig ist. So muss sich dann der Verkäufer um das hier schon vorgeschlagene "Freikaufen" kümmern. Das dauert evtl. länger als eine Eigenbedarfskündigung, ist aber dann auch mit weniger Risiko für den Käufer behaftet.
Und wenn doch Verkäufer und Makler schon damit beschäftigt sind, den Mieter mit Hilfe eines Anwaltes herauszubekommen, wie so schön behauptet wird, ist doch meine vorgeschlagene Vorgehensweise bestens geeignet, den beiden auf den Zahn zu fühlen....
Wir werden nach erhalt des Kaufvertrages die Mietkosten bekommen, da es uns gehört.
Die Miete steht Euch erst zu wenn Ihr rechtmäßige Eigentümer seid. Das ist ab Grundbucheintrag. Nicht ab Unterzeichnung des Kaufvertrages.
Die Mieter sind noch drin, haben aber anscheinend 6 Monate Kündigungsfrist.
Wenn sie mehr als 5 aber weniger als 8 Jahre dort wohnen sind es 6 Monate. Per Gesetz.
Der Makler meinte, dass sie einen Anwalt haben und schon damit
beschäftigt sind, den Mieter da rauszubekommen. Sie werden anscheinend auf alle Kosten aufkommen was das betrifft.
Der Makler meinte ... Da sag ich mal nix weiter zu ...
Was können wir machen, um auf der sicheren Seite zu sein bzw. was wenn der Makler nur blöft und wir dann wegen Eigenbedarf mit dem Mieter herumstreiten ?
Den Mietvertrag vorlegen lassen zum Bleistift. Wurden die Wohnungen jetzt erst in ETWs umgewandelt und verkauft oder waren es schon eine ETW als der Mieter sie angemietet hat?
Und was passiert, wenn der Mieter nach 6 Monaten trotzdem nicht rauswill ?
Die übliche Prozedur, Räumungsklage.
Der Makler meinte ... Da sag ich mal nix weiter zu ...
Ich sag dazu immer "Maklersprech".
Den Mietvertrag vorlegen lassen zum Bleistift ?
Was meimst du damit ?
Dir vom jetzigen Eigentümer den Mietvertrag zeigen lassen. Möglicherweise gibt es da ja eine Klausel wonach eine Kündigung wegen Eigenbedarf nicht oder erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich ist.
Wir werden nach erhalt des Kaufvertrages die Mietkosten bekommen, da es uns gehört.
Nein, erst wenn Ihr im Grundbuch steht bzw. im Kaufvertrag steht sehr wahrscheinlich erst DANN, wenn der Kaufpreis bezahlt wurde. Erst DANN steht euch die Miete zu - NICHT vorher
Der Makler meinte, dass sie einen Anwalt haben und schon damit beschäftigt sind, den Mieter da rauszubekommen
das wird kläglich scheitern - mit welcher Begründung denn? Das Haus wird verkauft - da lacht sich jeder Anwalt kaputt.
durch Kauf werden sämtliche Mietverträge übernommen, so einfach ist das. Als neuer Eigentümer steht es euch frei auf Eigenbedarf zu kündigen. Der Verkäufer hat damit Nullkommanull zu tun.
Wenn der Mieter nicht auszieht - dann werdet IHR eine Räumungsklage anstrengen müssen - das kann dauern.
man kann aber einem Mieter den Auszug schmackhaft machen - man bietet Geld übernimmt die Umzugskosten - das kann wesentlich schneller gehen
Warten könnten wir ja eigentlich schon, weil wir jetzt gerade eine recht niedrige Miete zahlen. Ein Jahr würden wir noch überstehen, aber danach würden wir gerne die Wohnung in Gebrauch nehmen. Da wir ja eh nach Grundbucheintrag die Mietkosten bekommen werden, ist es eigentlich egal aber iwann sollten sie dann schon raus.