Welche Probleme kann es geben, wenn man eine ganze Wohnung zur Untervermietung freigibt?
Ich stehe vor einer Entscheidung, ob ich meinen jetzigen Mietern gestatten soll, ihre Zweieinhalbzimmerwohnung hier im Haus unterzuvermieten. Als Studenten haben sie Praktika irgendwo und können ihre Wohnung nicht ständig nutzen. Da haben sie sich etwas ausgedacht und konfrontierten mich mit dem Wort 'Zwischenmiete'. In der Praxis kann das nur 'Untermiete' bedeuten.
Da jeder der beiden jeweils ein Zimmer für sich zur Verfügung hat, macht nur die Untervermietung der ganzen Wohnung Sinn, wenn jeder etwas davon haben will. In diesem Fall würde ich aber nur zustimmen wollen, wenn ich die Risiken irgendwie überschauen kann. Zwei junge Kerle Anfang 20 können vielleicht selbst das Risiko noch nicht so abschätzen, stehen anderseits aber voll in der Haftung, auch was Schäden betrifft, die durch Untermieter verursacht werden.
Um abwägen zu können, was da auf mich zukommt, wollte ich mal nach euren Erfahrungen fragen und noch Fakten pro und contra sammeln. Danke im voraus!
6 Antworten
Ein Problem könnte in der Person des Untermieters bestehen.
Ich kann davon nur abraten.
Wie kommst du auf solch eine Idee?
Als Vermieter kannst du doch immer selbst entscheiden, ob du einer Untervermietung zustimmst oder nicht.
Wenn es deinem Mieter nicht passt, dann soll er den Mietvertrag kündigen.
welches "berechtigte Interesse". Der Mietervertrag mit den Mietern beinhaltet lediglich dieses Vertragsverhältnis. Die Erweiterung auf Dritte bedarf gegenseitiger Zustimmung. Das kann ohne Begründung abgelehnt werden.
Da ich eine mögliche Zustimmung aus den Kommentaren sehe, rege ich an auf jeden Fall an, eine Befristung des Untervertrages vorzunehmen, die Mieter bleiben hoffentlich in der Verantwortung? Es kann z.B. auch die Bedingung gestellt werden dass die Person der Zustimmung des Eigentümers bedarf. Sprich: einfach selbst die Person aussuchen.
Lt. §540 BGB und §553BGB bestehen zwei Möglichkeiten, je nachdem, ob sich die Mieter noch ein Zimmer reserviert halten, falls sich zwischendrin mal selbst drin wohnen wollen, oder nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Für die Vermietung der ganzen Wohnung muss ich die Gen. nicht erteilen. Im zweiten Fall muss sie erteilt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse hat (finanzielle Belastung bei längerer Abwesenheit begründet ein solches berechtigtes Interesse).
Ablehnen kann ich, wenn mir ein potentieller Untermieter nicht zusagt. Die Idee mit der Befristung ist gut - ich hatte mir schon einen Mustervertrag ausgedruckt, wo mir dieser Punkt auch auffiel.
Es ist so viel zu bedenken und ich hasse komplizierte Situationen mit Mietern. Trotzdem - ich will einer Lösung nicht im Wege stehen, allerdings nur, wenn die Sache nicht auf meine Kosten zu gehen droht.
Du solltest dich hier mal einlesen:
http://www.rechtsanwalt-schuhmacher.de/2014/11/18/gebrauchsuberlassung-an-dritteuntermiete/
Gemäß § 540 BGB musst du nicht zustimmen.
Und § 553 BGB passt nicht zu der Absicht des Mieters, denn er will nicht auf Dauer einen Raum untervermieten, sondern nur für kurze Zeit.
Lassen Sie sich nicht auf solche Unwägbarkeiten ein!
Wer die Wohnung aufgibt, der sollte auch ordentlich kündigen!
Vergällen Sie solche Betrebungen im Ansatz über hohe Forderungen an die Qualität des Untermieters und die Kosten.
Aber haben die Jungs nicht ein 'berechtigtes' Interesse aus rechtlicher Sicht?
Muss ich dann nicht die Zustimmung geben?
Sie können einer Untervermietung zustimmen und haben das Recht, einen Untervermietungszuschlag zu fordern.
Der Mieter hat das Recht fristwahrend zu kündigen, wenn ihm das nicht paßt!
Es bleibt nur die Möglichkeit, sich den Untermieter persönlich anzuschauen und ob er sich das leisten kann.
Meist suchen die Hauptmieter ja einen Untermieter aus. Sie sollten aber auf jeden Fall darauf bestehen diesen selbst vorher zu treffen.
Schließlich muss dem Untermieter klar sein, dass er wieder ausziehen muss, wenn die Hauptmieter wieder kommen. Das muss allen Beteiligten klar sein.
Ja, die Laufzeit muss von vornherein befristet werden, was per Untermietvertrag geschieht (gestern hab ich einen gefunden). Darin wird auch dem Untermieter offen der ursprüngliche Mietvertrag gezeigt, dessen Konditionen ja genauso zum Bestandteil seines Vertrages werden, was Pflichten und Obliegenheiten angeht.
Inzwischen habe ich auch mehr Infos von dem Studenten, der sich diese Lösung ausgedacht hat. Der andere ist gerade auf Tauchstation bzw. irgendwo im Praktikum.
Wenn man es nicht nur auf die Untermiete betrachtet, sondern insgesamt anschaut, dann ist das Risiko nicht größer, als wenn du jemandem direkt die Wohnung vermietest. Du spricht zwar mit dem Mieter und bekommst einen Eindruck von ihm, aber es bleibt trotzdem ein Risiko, was es wirklich für ein Mensch ist. Von daher sehe ich das Risiko nicht wesentlich anders.
Es ist vom Gesetz her dein Recht zu wissen, wer in die Wohnung zur Untermiete einzieht. Du musst nicht blind die Genehmigung erteilen, sondern du kannst es von der Person abhängig machen. Schau dir den Bewerber an und gewinne einen Eindruck, und dann entscheide, ob er dir ordentlich erscheint. Das minimiert das Risiko sehr.
Du darfst die Genehmigung also auf einen bestimmten Untermieter beschränken und diesen in der Genehmigung namentlich auch benennen. Damit behälst du dir eine Kontrolle. Sobald du merken solltest, dass irgend wann jemand anderes in der Wohnung wohnt, ist diese Überlassung zur Untermiete unberechtigt und du kannst die Studenten aufforderen, dafür zu sorgen, dass die Person die Wohnung verlässt.
Solltest du den Studenten doch etwas Freiheit bei der Auswahl lassen wollen, dann kannst du zumindest Auflagen in der Genehmigung machen. Ich meine damit, die gewerbliche Vermietung an Touristen (z.b. Airbnb) auszuschließen bzw. ausdrücklich zu verbieten
Und schließlich, falls du den Eindruck hast, dass die Studenten selber unsicher sind, wie sie das ganze Rechtliche handhaben sollen, dann biete ihnen doch einfach deine Hilfe an. So kannst du dazu beitragen, dass sie einen ordentlichen Vertrag mit dem Untermieter machen, von diesem Kaution nehmen etc.
Was mir gerade so einfällt... Ein Problem könnte sein, dass du deine Wohnung in einschlägigen Pornovideos wieder erkennst....
Also deshalb sollte jede Untervermietung einzeln dein Einverständnis erfordern und die Haftung muss eindeutig geregelt sein: Der Mieter haftet dir gegenüber für Schäden.
Zudem darf die Miete für die Untervermietung nicht höher sein, als die Miete, die du kriegst. Sie sollen keine Einnahmen aus deiner Wohnung erzielen.
Oje, welch Möglichkeit! Die würde ich aber ohnehin nie sehen...:)
Doch, die Mieter dürfen einen Aufschlag nehmen, da sie ja quasi möbliert vermieten, während die Wohnung vor leer war. Ich darf meinerseits auch einen (angemessenen) Aufschlag verlangen - wurde mir gesagt.
Von wegen "Zudem darf die Miete für die Untervermietung nicht höher sein..." meinte ich nicht rechtlich, sondern als Anregung, dass sich dein Mieter nicht an deiner Wohnung bereichert. Hatte da schon von üblen Dingen gehört.
Alles Gute!
Ja klar - ich will ja auch nicht, dass sich die Sache in Richtung Airbnb bewegt....
danke für deine Anregungen, aber wir als Vermieter bewegen uns (immer noch) im Rahmen gängiger Vorgaben (BGB) und pflegen eine sehr humane Preisgestaltung - genau daher habe ich ja Bedenken, weil die beiden Bürschchen recht kreativ wirken (und uns wegen der vergleichsweise niedrigen Miete möglicherweise für etwas unterbelichtet halten).
Muss ich nicht bei 'berechtigtem Interesse' meine Zustimmung erteilen?