Warmmiete auch bei Einkommensteuererklärung angeben?

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In Deutschland wird in der "Anlage V" der Steuererklärung als Einnahme zunächst die Kaltmiete angegeben, und dann separat die Nebenkostenzahlungen des Mieters, entweder als Pauschale oder als "Betriebskostenvorauszahlungen verrechnet mit Erstattungen", also der Saldo aller Nebenkosten. Das sind die Einnahmen...

Danach werden separat die Werbungskosten angegeben, dazu gehören auch alle Ausgaben für die klassischen Nebenkosten, die Du aufgezählt hast...

In Deinem Beispiel würden unter den Einnahmenneben der Kaltmiete 400 Euro, 30 Euro usw. angegeben, unter den Ausgaben 1000 Euro, 100 Euro usw. ...

Die Frage ist bei Deinem konkreten Besipiel, warum der/die Mieter diese Positionen eigentlich nur anteilig zahlt/zahlen, und nicht vollständig...???

Danke. Leider liegen aber Rechnungen (Bsp. Gas) nicht genau für ein Kalenderjahr 2010, sondern beginnt Mai 2010 und geht dann bis Mai 2011. Die Abrechnung ist da leider oft verschoben. (D.h., ich müsste das sicherlich umrechnen dann auf ein Jahr, aus zwei Rechnungen?)

@micholee

D.h., ich müsste das sicherlich umrechnen dann auf ein Jahr, aus zwei Rechnungen?

Nein, das ist tatsächlich ganz einfach, denn es gilt das sog. "Zu- und Abflussprinzip". D.h. alles was Du tatsächlich in 2010 eingenommen oder gezahlt hast, wird auch mit der Erklärung 2010 versteuert, alles was Du in 2011 eingenommen oder gezahlt hast, wird auch in 2011 versteuert. Der Zeitraum oder das Datum der Rechnung sind egal, es gilt allein das Datum der tatsächlichen Zahlung...

@XtraDry

Ah, das würde mich echt sehr viel erleichtert.

D.h., wenn ich für GAS im Jahr 2010 monatlich 100 Euro (Jährl. 1200) Euro gezahlt habe. Zeige ich diese auch an. (Bsp. Kontoauszug) und auf der anderen Seite die Nebenkosteneinnahmen vom Mieter.

Auch wenn ich im Jahr 2010 eigentlich nur 80 monatlich verbrauchen würde (960 Euro), dann müsste ich dies ja im Jahr 2011 weniger bezahlen. (Wo ich dann im Jahr 2011 dann später weniger anzeige)

Danke, das erleichtert erheblich die Arbeit. (Nur noch eine Minifrage noch nebenbei. Wenn der Mieter im Mai 2010 gekommen ist, zeige ich die Ausgaben für GAS dann auch wirklich ab Mai und nicht für das ganze Jahr ne?)

@micholee

Wenn der Mieter im Mai 2010 gekommen ist, zeige ich die Ausgaben für GAS dann auch wirklich ab Mai und nicht für das ganze Jahr ne

Nein, denn auch den Leerstand, also vor Mai 2010, kannst Du als Werbungskosten von der Steuer absetzen...

@XtraDry

Okey, danke.

Entschuuldige mich aber, wenn ich noch etwas detailierter werden will, da es mich sehr interessiert. Mein konkreter Fall:

Kaltmiete 300.-

Verbrauchs-abhängige Betriebskosten 65.-:Heizung, Warmwasseraufbereitung, Wasser

Pauschale Betriebskosten 15 Euro:Grundsteuer, Versicherung, Allgemeinstrom, Schornsteinfeger, Satelliten- und Telefonnutzung, Gartenpflege.

Bei GAS und Wasser alles kein Problem, da man genau aufteilen kann. Ich liste es für das Finanzamt so auf:300 Euro Einnahmen aus Kaltmiete. Ausgaben 1200 real für GAS 2010 gezahlt. Einnahmen 40 Euro von Mieter erhalten (Zu- und Ablussprinzip, später wird das ja verrechnet im Jahr 2011)Wasser und Warmwasseraufbereitung genau auch so auflisten. Sprich, was es mich gekostet hat und was ich dafür vom Mieter bekommen habe.

Was passiert nun den pauschalen Betriebkosten. Ich habe da ein Schlüssel von 65% Vermieter, und 35% Mieter.

Ausgaben Versicherung 100 Euro, Grundsteuer 160 Euro, Gartenpflege (keine Rechnung), Satellit (Auch keine Rechnung)Und hier habe ich Einnahmen von 15 Euro vom Mieter. Was bringt nun die pauschale Rechnung dem Finanzamt? Die sehen 100 Euro habe ich ausgegeben, dann 160 usw. und habe für alles 15 Euro monatlich erhalten. Wollen die das nur als Beleg haben, dass ich die 15 Euro auch wirklich komplett ausgegeben habe und mir nichts übrig bleibt (Weil sonst können die mit den Zahlen doch wenig anfangen. Ich denke nicht, dass man mir 100, 160 Euro als Ausgaben anrechnet?)

@micholee

Ich muss zugeben, dass ich das jetzt nicht ganz verstanden habe, lass' es mich daher nochmal ganz einfach zusammenfassen: Die "Anlage V" der Steuererklärung hat (neben den allgemeinen Angaben zur Wohnung/zum Haus) zwei Teile: die Einnahmen und die Werbungskosten/Ausgaben...

Bei den Einnahmen gibst Du einfach in Summe alle Zahlungen an, die Du im Jahr vom Mieter erhalten hast, getrennt nach Kaltmiete und Nebenkosten. Bei den Einnahmen für Nebenkosten brauchst Du nicht nach einzelnen Positionen oder Vorauszahlung/Pauschale und Nachzahlung zu unterscheiden, Du gibst einfach die Jahresgesamtsumme an. Letztlich sind das also nur zwei Zahlen...

Bei den Werbungshosten/Ausgaben hast Du im Formular einzelne Formularfelder für die jeweiligen Positionen (Grundsteuer, Versicherungen, Strom, Gas, etc.), in die Du ebenfalls jeweils nur die summierten Jahresausgaben einträgst. Wenn Du z.B. für Strom oder Gas Erstattungen oder Nachzahlungen hattest, summierst Du die ebenfalls einfach bei den jeweiligen Positionen mit, Du brauchst nichts weiter zu trennen...

Irgendwelche mietvertraglichen Vereinbarungen wie 65:35 o.ä. sind für die Steuer völlig uninteressant, das Finanzamt will nur die nackten Euro-Beträge wissen, mehr nicht. Das Finanzamt zieht am Ende unter alles in Summe einen Strich und weiß, was letztlich in Deiner Tasche geblieben ist, und genau das muss versteuert werden. Das hat z.B. den Sinn, dass Nebenkosteneinnahmen und -ausgaben sich nicht zwingend gegenseitig aufheben, z.B. eben wenn man eine nicht abzurechnenden Pauschale vereinbart hat, und daher die daraus resultierenden Mehr- oder Mindereinnahmen eben auch steuererhöhend oder -senkend wirken...

Ob das rechtlich seine Richtigkeit hat, interessiert das Finanzamt nicht, weswegen z.B auch Bestechungen und Einnahmen aus Banküberfällen der Steuerpflicht unterliegen und diese Straftäter jedesmal u.a. auch wegen Steuerhinterziehung angeklagt werden...

Ich hoffe, das war soweit verständlich...

@XtraDry

Hi,verstehe, vielen Dank. Wenn das ganze Haus 1000 Euro an Gas verbraucht hat und ich 400 von Mieter kassiert habe, bleibt natürlich nichts übrig, was das Finanzamt berechnen kann. Außer evtl. pauschale Beträge wie Gartenutzung und Pflege, wie du es bereits erwähnt hast.

Aber andererseits, wenn ich 160 und 100 Euro für Grundsteuer und Versicherung aufgelistet habe, die in den pauschalen Beträgen ebenfalls drin sind, würde die Gartennutzung praktisch auffressen und die Gartennutzung wäre praktisch kostenlos. Deshalb meinte ich, dass das Finanzamt mathematisch gesehen ohne Aufschlüsselung nichts damit anfangen kann :-)

Aber, ist eigentlich egal, ich liste mal auf und die sollen machen was sie wollen. Danke übrigens nochmals für die Tipps und Erklärungen.

Vermutlich werden die anteiligen Nebenkosten (Strom, Wasser, Versicherung) anteilsmäßig auf den Mieter umgelegt. Die Einnahmen und Aussgaben im Bereich der Umlagen sind somit ein Durchlauf. Um. Das Ausfüllen der Anlage V zu erleichtern, ist es möglich nur die Kaltmiete als Einnahme an zu setzen. im Gegenzug dürfen die Ausgaben für Umlagen nicht angesetzt werden. Die andere Möglichkeit - die Einnahmen werden angesetzt und Prozentual als Ausgaben gegengerechnet. Bei Leerstand einer Wohnung kann sich das lohnen, da ohne Einnahmen weiterhin Strom und Versicherungen anfallen.

Um. Das Ausfüllen der Anlage V zu erleichtern, ist es möglich nur die Kaltmiete als Einnahme an zu setzen. im Gegenzug dürfen die Ausgaben für Umlagen nicht angesetzt werden.

Diese Variante gab es früher in Deutschland, ist aber inzwischen abgeschafft und bereits seit 15 Jahren ausdrücklich nicht mehr möglich und verboten...

@XtraDry

DH für XtraDry

also auf meinem v+v vordruck oder was da so kam, wollten die das explizit wissen sogar....

gut zu wissen, danke. Dann bereite ich mal alle Unterlagen vor.

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