Unrealistisch hohe Heizkostennachzahlung?
Folgendes Szenario:
Heizkostennachzahlung für das Jahr 2018 (01.12.17-30.11.18) für eine 39m² (in einem insgesamt 228m² großen Haus mit 6 Wohnung) beträgt nach 50:50 Regelung 930,77€ (1696€ insg. Heizkosten+Betriebskosten), geleistete Vorauszahlung beträgt 1200€ (bisher 50€ Heizkosten+ 50€ Betriebskosten monatlich, ab sofort soll der monatliche Abschlaga fu 145€ erhöht werden). Zu dem Zeitpunkt lebt der Mieter seit 1 1/2 Jahren in der Wohnung und musste im Vorjahr nur 30€ nachzahlen.
Also wird eine Nachzahlung von 469,01€ gefordert, da ein angeblicher Verbrauch von 17639 Einheiten durch elektronische Heizkostenverteiler an den Heizungen ermittelt wurde.
Dabei fällt ein Heizkörper ganz besonders auf, der alleine 10005 Einheiten verbraucht haben soll, obwohl dieser in den wenigen, milden Winterwochen nur stundenweise und nie höher als auf Stufe 3 laufen gelassen wurde und sich in einem Zimmer befindet, das nicht einmal 20m² groß ist und nie eine Raumtemperatur über 19°C erreicht wurde.
Auffällig ist auch, dass der Gesamtverbrauch des Hauses 2788€ bzw. 35533 Einheiten beträgt, dabei dann aber die Hälfte der Gesamtkosten von einer Mietpartei erzeugt worden sein soll. Die anderen Mietparteien haben eine Rückzahlung oder nur geringe Nachzahlung erhalten lt. VM.
Auf zweimaliger Forderung nach Unterlagen (mit Fristsetzung, die nicht eingehalten wurde), in denen die einzelnen Bewertungsfaktoren der Heizkosten auf die Einheiten ersichtlich ist, ein Einblick in den Energieausweis (Haus ist vermutlich nicht gedämmt, Wohnung liegt unter einem unbewohnten, ungedämmten Trockenboden) und Bitte um eine Überprüfung der Heizkostenverteiler durch einen Heizungsinstallateur (im Selbsttest stieg die Einheitenanzeige in 12 Stunden Betrieb auf Stufe 2 um 47 Einheiten, Heizkörper wurde dabei nur lauwarm, Bewertungsfaktor nach wie vor unbekannt, i.d.R. ist aber eine Einheit ca. mit 1 kwh gleichzusetzen, also ein unrealistisch hoher angezeigter Verbrauch), erhielt der Mieter nur eine erneute Kopie der Heizkostenabrechnung. Der kaum der deutschen Sprache mächtige Vermieter stellt sich also entweder dumm oder ist nicht kooperativ.
Der Mieter hat außerdem bereits gekündigt und zieht in drei Wochen aus und bangt nun, dass die Kaution zum Tilgen der Heizkostennachzahlungsforderung einbehalten wird und dem Sachverhalt (ein sehr wahrscheinlicher Defekt der Heizkostenverteiler) nicht weiter nachgegangen wird.
Ein persönliches Gespräch mit dem VM steht bald an, wie kann der Mieter dem VM darin vermitteln, dass die Nachzahlungsforderung nicht korrekt sein kann und anhand welcher Unterlagen kann dies nachgewiesen werden? Wie sieht die rechtliche Lage aus, kann der VM einfach auf die Summe bestehen ohne einen möglichen Defekt überprüfen zu lassen?
3 Antworten
Der Mieter muss gar nicht nachweisen, dass die Abrechnung falsch ist, sondern es ist umgekehrt, der Vermieter muss im Streitfall nachweisen, dass die Abrechnung richtig ist.
Wenn der Mieter also die Abrechnung beanstandet, weil er Zweifel am Verbrauchswert des einen Heizkörpers hat, dann muss der Vermieter dies entsprechend belegen, wenn er die Nachzahlung bekommen möchte.
Ferner steht dem Vermieter die Nachzahlung auch nur dann zu, wenn er dem Mieter die Möglichkeit der Belegeinsicht gegeben hat. Diese scheint der Vermieter zu verweigern. Also hat der Mieter ein Zurückhaltungsrecht.
Wenn der Vermieter die Nachzahlung mit der Kaution aufrechnen will, darf er das nur mit unstreitigen und belegbaren Beträgen. Das bedeutet, falls der Vermieter die Nachzahlung ohne Klärung einfach von der Kaution abzieht, hat der Mieter später gute Chancen, das Geld notfalls vor Gericht zu erstreiten.
Doch soweit ist es ja noch nicht. Zunächst sollte versucht werden, die Sache gütlich zu regeln. Es ist für den Vermieter ja keine große Sache, die Überprüfung des Heizkostenverteilers dem Messdienst in Auftrag zu geben. Vielleicht kann man ihn überzeugen, an der Aufklärung mitzuwirken.
Sie haben jederzeit die Möglichkeit, die Unterlagen beim Vermieter einzusehen. Ein Recht diese "einzufordern", bzw. schicken zu lassen, haben Sie nicht.
Die Einheiten, die die Messgeräte am Heizkörper anzeigen, sind nicht alle die Verbrauchseinheiten des Mieters. Bei elektronischen Messgeräten werden immer 3 Werte angezeigt, der des Vorjahres, ein Kontrollwert und der aktuelle Verbrauchswert. Für Mieter als Laien ist das nicht einfach zu unterscheiden und daher ist die Mietermeinung nicht immer die richtige, was den Verbrauchswert betrifft.
Wenn die Nachzahlung rechtens ist, kann der Vermieter selbstverständlich auf die Nachzahlung bestehen.
Wichtig wäre auch zu wissen, wie hoch der Heizöl- oder Gaspreis während der Zeit des Abrechnungszeitraumes war.
Du hast soviel geschrieben, dass man kaum die Möglichkeit hat, bei allem durch zu steigen, aber kurz zusammengefasst: Du bist der Meinung, dass Deine Abrechnung nicht stimmen kann, weil ein Gerät überhöhte Werte aufgezeichnet hat, also Deiner Meinung nach defekt sein soll.
Dafür gibt es in der Heizkostenverordnung eine Regelung und ich will Dich auf folgenden Link verweisen.
http://www.heizkostenverordnung.de/par9a.php
Lies Dir diesen mal durch und dann gehe zu einem Rechtsanwalt, der alles weitere mit Dir bespricht und unternimmt. Denn ohne wirst Du hier nicht weit kommen. Beweise müssen so frühzeitig wie möglich gesichert werden.
Bei der Heizkostenabrechnung müsste doch auch die Abrechnung der Abrechnungsfirma (ISTA, Techem etc.) dabei sein. Damit weißt Du, wer für die Geräte zuständig ist und dort könntest Du auch die Fehlfunktion reklamieren. Lass Dir aber von einem Rechtsanwalt helfen.