Umsatzsteuer bei Kauf Gewerbeimmobilie
Hallo, ich habe folgendes Problem: ich möchte mir ein kleines Büro zulegen als Kapitalanlage und evtl. Selbstnutzung. Dieses ist derzeit umsatzsteuerpflichtig vermietet. Ich selbst bin umsatzsteuerpflichtig selbstständig.
Im Kaufvertrag für das Büro soll der Kaufpreis netto zzgl. MwSt. stehen, die MwSt. ist also ausgewiesen.
Frage ist nun: was ist mit der MwSt.?
1) Kann ich die Umsatzsteuer ziehen, die ich mit dem Kauf bereits an den Verkäufer gezahlt habe (und der vermutlich an das Finanzamt abführen wird)?
2) Muss ich bei späterem Verkauf selbst Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen? Gibt es Wege, das zu umgehen?
3) Muss der Verkäufer die MwSt. an das Finanzamt abführen?
4) Wenn ich im Sinne der Vermögensverwaltung die Immobilie nicht selbst nutze und nur weiter vermiete und ggf. nach ein paar Sanierungsmassnahmen wieder verkaufe, macht es Sinn, überhaupt zur MwSt. zu optieren?
Vielen Dank!
4 Antworten
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Ja, die Umsatzsteuer kannst Du als Vorsteuer abziehen.
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Die Option auf die Steuerpflciht (also Verzicht auf die Steuerbefreiung der Vermietungsumsätze) gilt 10 jahre !§ 15 a UStG, dann verlängerst Du die nicht weiter und brauchst also auch beim Kauf nicht mit Umsatzsteuer zu arbeiten.
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Ja natürlich muss er. Bei solchen Geschäften ist es aber üblich die Steuer gar nciht zu zahlen, sondern einfach netto abzuwickeln und Deinen Erstattungsanspruch an ihn abzutreten, dann braucht er gar nicht erst zu zahlen.
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Das kommt drauf an. Wenn der Verkäufer an Dich mit Steuer verkauft und Du nicht optierst, hast Du erstmal 19 % in den Wind geschossen.Wenn es eine Gewerbeimmobilie ist, wird der spätere Käufer von Dir vermutlich auch optieren wollen und dann wäre der Verzicht sinnlos.
zu Deinen Fragen:
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ja natürlich
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ebenso ja natürlich
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nochmal ja natürlich
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hier wirds ausführlicher: eine Option zu Umsatzsteuer ist möglich. Vorteil: aus den Sanierungsmaßnahmen darf ebenfalls Vorsteuer gezogen werden, dadurch werden die Sanierungsmaßnahmen "billiger", da die Vorsteuer i.d.R. monatlich bzw. Quartalsweise abgeben wird und deshalb das (Vermietungs) Konto relativ kurzfristig wieder verstärken. Da die Mehrwertsteuer ein Durchlaufposten ist, entstehen keinerlei Nachteile, da beim Verkauf dann mit einem Nettopreis verhandelt wird.
Auch mit dem Forumsnamen KostoNix: Es sollte Dir einfach klar sein, dass eine Beratung hier Dir gar nichts bringt. Wie wird denn bei Kauf einer Immobilie im Teileigentum der Grund und Boden berücksichtigt? Was folgt daraus?
Da Du diese Fragen vermutlich nicht beantworten kannst - Gehe gleich zu einem Steuerberater. Allein die Chance hier Geld zu verbrennen ist enorm hoch. Dass sollte dann schon mal ein paar Euros wert sein.
Im Gegensatz zur Allgemeinheit möchte ich die Frage 3 ganz explizit mit 'Nein' beantworten. Die Steuer wird in dem Fall vom Leistungsempfänger geschuldet (§ 13 b Abs. 5 Satz 1 UStG).
Gleichzeitig hat der Leistungsempfänger auch den Vorsteuerabzug, wenn er das Grundstück entsprechend verwendet.