Mängelanzeige und folgende Mietzahlung unter Vorbehalt und Schreiben dass zahlungsunfähig - inzwischen keine Mietzahlung mehr.?
Meine allerliebste Mieterin hat seit September 2016 ihre Miete unter Vorbehalt bezahlt, dann hat sie verschiedene "Mängel" angezeigt, wovon sie diverse selbst verursacht hat, verschiedene habe ich behoben, den wesentlichen nämlich sie bemängelt Fenster in Bad und WC, weil dort eine Folie zwischen den Scheiben geklebt ist, die sie nicht mehr runterkriegt. Sie hat edoch die Wohnung besichtigt und ihr Mitschuldner hat das Übergabeprotokoll unterschrieben und den Zustand so akzeptiert. Die Fenster sind alt - ja, aber winddicht und schliessen. Der Mieterverein hat mir nun geschrieben, dass er eine Minderung von 200,00 Euro pro Monat für gerechtfertigt sieht, und schreibt für alle Mängel? , ich forderte den Mieterverein nun auf konkret die angeblichen Mängel zu benennen, wann sie gemeldet wurden und wie hoch die Minderungsquote pro Mangel beziffert wird. Der Mieterverein ragiert nicht - was tun?? Die Mieterin hat im anuar nur die halbe Miete bezahlt im Februar nur die halbe und März bis heute gar nicht. Ich möchte nicht in ein teures Sachverständigengutachten - gibt es eine andere Möglichkeit? Danke fürs Lesen.
3 Antworten
gibt es eine andere Möglichkeit?
Aber ja :-O
Zunächst hast du mit dem Mieterverein und dessen Einschätzung garnichts zu tun. Dein Vertragspartner ist deine "liebste Mieterin" oder deren Rechtsanwalt, der seine Vollmachtsurkunde im Original beibringen müsste :-)
Das wird nichts mehr, da spricht man ihr als seiner Vertragspartnerin besser zugangssicher seine Kündigung aus.
Bitte formfehlerfrei schriftlich mit Originalunterschrift aller Vermieter, falls neben dir im Vertrag weitere Vermiueter benannt wären und an alle beiden Mieter laut Mietvertrag in der Anschrift und Abrede gerichtet.
Idealerweise durch offene Übergabe des Schreibens mit einem Zeugen, der auf der Rückseite deiner Kopie vermerkt: "Das Original der Kopie umseitigen Schreibens wurde der Mieterin (Name) am (Datum) um (Uhrzeit) offen persönlich übergeben, Datum, Unterschrift" oder per Einwurfeinschreiben, das nicht annahmeverweigert unwirksam zurückkäme:
"... mit Werstellung vom (Datum) weist ihr Mietenkonto einen Saldo von X.XXX EUR auf.
Zur Vermeidung einer Zahlungsklage sind sie zunächst aufgefordert, diesen Mietrückstand innerhalb von 5 Bankarbeitstagen ab dokumentiertem Zugang dieses Schreibens auszugleichen.
Soweit ihr Einbehalt auf irriger Annahme von Mieteinbehalt bzw. Mietminderung n. § 536 BGB beruht, stelle ich fest:
Der Zustand der Wohnung, wie er bei Besichtigung, spätestens im Zeitpunkt unseres Vertragsschluss vorhanden war, gilt gem. unterzeichnetem Übernahmeprotokoll als vereinbart. Darüber hinaus gehende Zusicherungen wurden nicht vereinbart. Insofern stellt das bei Mietbeginn bekannte folierte Badfenster überhaupt keinen Mietmangel i. S. d. § 536a Satz 1 BGB dar.
Diejenigen Reklamationen, die von Ihnen oder einem Dritten, dessen Verschulden Ihnen anheimfällt, nach Mietbeginn erst herbeigeführt oder verursacht wurden, liegen offenkundig nicht in meiner Verantwortung und schliessen Ihr vermeindliches Recht auf Mängelbehebung durch mich als Vermieter selbstverständlich aus.
Alle verbleibenden, berechtigten Mängel wurden nach deren Kenntnis unstreitig schnellstmöglich behoben, etwa der (genauer Mangel) oder (genauer Mangel). Insoweit stand Ihnen in jedem Einzelfall durchaus ein jeweils prozentual angemessener und taggenau anteiliger Mietminderungsanspruch für den Zeitraum ab meiner Kenntnisnahmemöglichkeit bis zur Behebung des jeweils angezeigten Mietmangels zu.
Soweit es sich darüberhinaus noch um während der Mietzeit aufgetretenen Mängel handelt, trage ich widerstreitend vor, dass sie weder "die Tauglichkiet
der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand" aufheben noch einen Zustand hergaben, der so bei Mietbeginn vorhanden durch mich auch wiederherzustellen wäre. Gem. § 536 I 2 BGB bleiben die von Ihnen insoweit reklamierten "Mängel" als "unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht".
Im Ergebnis waren ihrerseits keinesfalls willkürliche Mietkürzungen von 50%, gar zuletzt vollständigem Mieteinbehalt der Märzmiete zulässig, den ich in nunmehr drei aufeinanderfolgenden Fälligkeiten festzustellen habe!
Nach meiner Berechnung rechtfertigt dieser aufgelaufene Mietrückstand bereits ihre fristlose Kündigung n. § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Ihnen ist dennoch letztmalig Gelegenheit gegeben, durch Begleichung des vollständigen Mietrückstandes unter v. g. Fristsetzung diese fristlose Kündigung abzuwenden.
Gleichwohl kündige ich Ihnen aus berechtigtem Interesse wegen fortgesetzt schuldhaft erheblicher Verletzungen ihrer mietvertraglichen Hauptpflicht geschuldeter Mietzahlungen, § 535 Abs. 2, § 556b Abs. 1 BGB, gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB ordentlich und beende unser Mietverhältnis mit Ablauf des 31.05.2017.
Auch die unter dem Vorbehalt der Teilrückforderung erklärten Mietzahlungen waren stets vollständig und fristwahrend zu begleichen.
Ihr Rechtsirrtum über ein vermeindliches Zurückbehaltungsrecht der fälligen Märzmiete wie auch über die Zulässigkeit der dem Grunde, insbesondere aber der Höhe nach tatsächlich unberechtigten Mietkürzungen, die insoweit vielmehr einen qualifizierten Mietrückstand ergeben, fällt Ihnen auch dann zu, wenn sie sich für deren Vornahme eines Erfüllungsgehilfen bedienten."
Nach Kündigungsübergabe ignoriert man Schreiben des Mietervereins, fordert die Mieterin im vorletzten Mietmonat zur Terminvereinbarung einer Wohnungsbesichtigung auf, vereinbart für den letzten Mietmonat wöchentlch zwei Zeitfenster á 2 Stunden tagsüber und Samtagnachmittags für Besichtigungen mit Mietinteressenten und nimmt Rückgabe vor, wie es vertraglich geregelt ist.
Und reagiert bei seinem Nachmieter einfach früher, wenn der ähnliche ahnungslose Berater im Mieterverein oder nonchalante Zahlungsmoral hätte.
Viel Erfolg :-)
G imager761
Melde dich umgehend bei einem Eigentümerverein an! Die haben Anwälte, die sowas für dich regeln (die sind aber meiner Erfahrung nach auch nicht "besser" als die Mietervereine).
Falls du eine Rechtsschutzversicherung für die Immobilie hast, geh gleich zum Anwalt, das geht dann schneller. Und falls du keine hast, dir aber einen Anwalt leisten kannst: Such dir einen und bezahle ihn erstmal selber.
siehe hierzu meinen anderen Thread - danke. Ich halte sehr wenig von Anwälten. Die vermietervereine haben auch nur finanzielles Interesse.
Mietzahlungen unter Vorbehalt sind ohne Grund belanglos. Was hat es mit diesem "Mitschuldner" auf sich? Gibt es Personenmehrheit mieterseitig im Mietvertrag?
Wenn du mit der Mängelbeseitigung nicht in Verzug gesetzt wirst (Mangelbezeichnung - Besichtigung - Fristsetzung der Beseitigung) dann ist die sogenannte "Mietminderung" mit einer Mietschuld gleichzusetzen, die inzwischen 1 Monatsmiete und 1 Cent übersteigt. Damit hast du einen Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung gegen beide Mieter.
Teile dein Vorhaben der fristlosen Kündigung den Mietern mit, fordere Ausgleich der Mietschuld - die Mieter befinden sich im Verzug - und schicke sofort eine gerichtliche Mahnung, wenn die Schuld nicht beglichen wird. Auich die gerichtliche Mahnung kannst du ankündigen (um des lieben Friedens willen, den die Mieter offenbar nicht verdient haben.)
Es besteht also eine Mietvertrag zwischen Vermieter(n)? und einer Mieterpartei, bestehend aus zwei Personen. Daher richten sich alle Schreiben immer an beide Personen unter unterschiedlichen Adressen, denn der eine Mieter wohnt ja nicht in der streitbefangenen Wohnung. Alle mieterseitigen Schreiben an die Vermieter müssen von beiden Mietern unterschrieben sein, wenn sie wirksam Änderungen an der Mietsache oder den Mietzahlungen herbeiführen sollen.
Möglich wäre aber, dass sich beide Mieter gegenseitig bevollmächtigen jeweils für den anderen mitzusprechen.
Beide Mieter haben nur gemeinsam die Möglichkeit den MV zu kündigen, falls keine Bevollmächtigung vorgelegt werden kann.
"schriftliche Notiz in einem Schreiben der Mieterin - bis 9.9.201 zu erledigen."
Sind denn die dort genannten Mängel, sofern sie nicht selbst verschuldet oder unter Bagatellmängel fallen oder bereits durch Erwähnen im Übergabeprotokoll unberücksichtigt blieben, erledigt? Ist dieses Schreiben der Mieterin Ursache der Formulierung "Mietzahlung unter Vorbehalt"? Offenbar wurden durch die Mieter keine Ersatzvornahmen ausgeführt.
Die befristete Untermieterlaubnis ist sofort einzuziehen. Schließlich sind 2 Mieter gesamtschuldnerisch haftend im Mietvertrag genannt, sodass eine finanzielle Notsituation der Mieter kaum vorliegen kann - der zweite Mieter bewohnt zudem aktuell eine zweite Wohnung.
Wurde durch die Mieter eine Kaution bei dir hinterlegt?
Fertige also bei entsprechenden Voraussetzungen die fristlose Kündigung aus und übersende diese mit Einwurfeinschreiben an beide Mieter. Setze in dieser Kündigung einen Auszugstermin, der mindesten 10 Tage nach Termin der K. liegt. Widersprich der Anwendung des §545 BGB vorsorglich. Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache sowie Zahlung der Mietschulden und des Wertersatzes für entgangene Vermietung infolge der K. ist spätestens 14 Tage nach Auszugstermin beim zuständigen Amtsgericht einzureichen.
a, richtig, der Zweite im Vertrag ich nenne ihn Mitschuldner ist neben der Mieterin, die den Ärger verursacht hat im Vertrag eingetragener Vertragspartner, der jjedoch nie eingezogen ist. Er hat schon einen Prozeß gegen mich angestrengt, den er verloren hat, er wollt aus dem Vertrag entlassen werden, konnte jedoch einseitig ohne Mitklage der Mieterin gegen mich nichts bewirken. Somit hat er zwar noch nie hier gewohnt, mit ihm jedoch habe ich z.B. das Übergabeprotokoll gemacht. - Zum Thema Mängel: hier gibt es eine schriftliche Notiz in einem Schreiben der Mieterin - bis 9.9.201 zu erledigen. Die Mieter schulden mir bis Ende Februar genau eine Miete minus 10,00 Euro und nun die Miete März ganz. Nein Frieden hat diese Mieterin nicht verdient, sie wollte mich zu einer Untermieterlaubnis zwingen, die ich um des lieben Friedens willen dann als Duldung für ein halbes Jahr gewährte und drohte gleichzeitig Schadenersatz an wenn ich diese nicht gewähre. Jedoch die Begründung -- wirtschaftliche Not - war vor dem Vertrag schon vorhanden - sie hatte sich mit Falschauskunft in der Selbstauskunft in das Mietverhältnis eingeschlichen.