Kann mir jemand eine Kleinigkeit in Sachen Zwangsversteigerung einer Immobilie erklären?

• Bei einer Immobilienversteigerung ist grundsätzlich zwischen zwei Arten zu unterscheiden: der Zwangsversteigerung und der Teilungsvollstreckung.
• Die Zwangsversteigerung erfolgt immer dann, wenn der Immobilienbesitzer seinen finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen kann. 
• Bei einer Teilungsversteigerung geht meist ein Streit einer Erbengemeinschaft voraus. Auch eine Scheidung kann ein Grund sein.

Des einen Freud, des anderen Leid: Zwangsversteigerungen sind eine Möglichkeit für Immobilieninteressenten, jenseits der üblichen Wege günstig Wohnraum zu erwerben. Die Besonderheiten: Der Verkäufer bietet die Immobilie nicht freiwillig an, und der Kauf erfolgt vor Gericht. Der Erwerber kann hier in der Regel günstiger kaufen, muss aber auf einige Risikofaktoren achten.

Ganz simpel gesagt gibt es zwei Arten von Versteigerungen. Die bekannteste Form ist die Zwangsversteigerung. Eine andere Form ist die Teilungsvollstreckung. Versteigert werden können Häuser oder Wohnungen, aber auch Grundstücke, Gewerbeimmobilien oder Sondereigentum wie beispielsweise Garagen.

Die Ursachen bei Zwangsversteigerung und Teilungsvollstreckung sind unterschiedlich. Bei der Zwangsversteigerung ist der Hauptgrund immer, dass die Immobilie für den Eigentümer nicht mehr finanziell tragbar ist. Aber nicht nur das: Auch der Kreditgeber – egal ob Privatperson oder Bank – fürchtet finanzielle Verluste und beantragt deshalb eine Zwangsversteigerung vor dem Amtsgericht. Bei der Teilungsvollstreckung liegen ganz andere Hauptursachen vor. Hier kommt es zu Streitigkeiten unter Immobilienpartnern, sodass die Sache vor Gericht landet.

Die Unstimmigkeiten können dabei ganz unterschiedliche Gründe haben, beispielsweise kann bei einer Erbengemeinschaft keine finanzielle Einigung erzielt werden, ohne dass die Immobilie versteigert wird. Ebenso bei einem Ehepaar nach der Scheidung. Hier ist immer Streit um die Nutzung der Immobilie das Hauptmotiv, mit der Folge, dass einer der Partner den Weg zum Gericht sucht. Denn mit einem herkömmlichen Immobilienverkauf würden alle Partner besser dastehen als durch den nicht vorhersehbaren Ausgang einer Versteigerung.

Zunächst einmal muss die zu versteigernde Immobilie begutachtet werden, um letztendlich auch einen Preis festzulegen. Es wird eine Fallakte (Exposé) angelegt, die folgende Bestanteile enthält:

• die genaue Objektbeschreibung
• die Objektart
• die genaue Lage
• Grundstücksfläche
• Mängel wie langer Leerstand, Bauschäden
• Verkehrswert und dessen Errechnung

Diese Daten enthält im Idealfall die Versteigerungsakte, in welche der Interessent über den Rechtspfleger beim Amtsgericht Einsicht bekommt, wenn er das entsprechende Aktenzeichen nennt. 

Der Akte lässt sich auch entnehmen, ob der bisherige Eigentümer den Gutachter ins Haus gelassen hat. Dieser vergleicht dann die Objektbeschreibung mit der Innen- und Außenausstattung der Immobilie. Das ist wichtig bei der Einschätzung des Verkehrswerts – der Wert, den das Objekt beim freien Verkauf auf dem Markt erzielen würde. Denn wenn der Gutachter die Immobilie nicht besichtigen konnte, ist auf den Verkehrswert nicht immer Verlass. Ohnehin können die geschätzten Werte je nach Gutachter auch unterschiedlich ausfallen. Und: Eine Korrelation zu tatsächlichen Marktwerten vergleichbarer Immobilien weisen die gutachterlich ermittelten Verkehrswerte häufig nicht auf – das ergab eine Erhebung der Universität Regensburg. Das kann auch dadurch verursacht sein, dass zwischen Gutachtertermin und Versteigerung manchmal Jahre liegen. Im Umkehrschluss heißt ein jahrelanges Verfahren vor Gericht auch immer, dass sich der Zustand der Immobilie verschlechtert hat. 

Der Versteigerungsakte liegt in der Regel auch ein Grundbuchauszug bei, aus dem sich ersehen lässt, welche Rechte (Grundschulden oder Hypotheken) und Lasten (zum Beispiel Wohnrechte, Wegerechte oder Ähnliches) auf dem Grundstück liegen. Es ist eine Fehlannahme, dass Grundschulden automatisch nach der Zwangsversteigerung erlöschen. Sind Grundschulden aufgeführt, stellt sich die Frage, welche nach der Versteigerung noch bestehen, sodass der Käufer sie bedienen muss. Ob die Grundschulden bestehen bleiben, hängt davon ab, wer die Versteigerung betreibt.

Ist dies der erstrangige Grundbuchgläubiger, muss der Ersteher keine Rechte aus dem Grundbuch übernehmen. Betreibt hingegen der zweitrangige Gläubiger das Verfahren, bleibt das erste Recht bestehen, und der Bietende muss die Restschuld dieser Grundschuld bei Zuschlag ablösen. Hat ein Gläubiger das Verfahren aufgrund einer persönlichen Forderung eingeleitet, muss der Ersteher alle eingetragenen Grundbuchbelastungen übernehmen. Beim Versteigerungstermin wird dieser Sachverhalt vor der Aufforderung zur Abgabe von Geboten vor Gericht stets ausführlich erläutert.

https://www.biallo.de/baufinanzierung/ratgeber/immobilienversteigerung/

Wenn noch 300.000 € offen sind, wird es ja gerade DIESER Kreditgeber sein, der die Zwangsversteigerung betreibt. Er legt dann natürlich im ersten Termin, genau diese 300.000 € als Mindestgebot fest. Findet sich dafür kein Käufer, reduziert er die Forderung im zweiten Anlauf.

Erst wenn es dann immer noch keinen Bieter gibt, wird die Versteigerung freihändig durchgeführt. Dann bietet diese Bank aber selbst auch mit, wenn die Angebote zu gering sind. Dann übernimmt die Bank das Objekt eben in eigener Regie.

Auf der Zwangsversteigerung sind die Objekte immer schuldenfrei.

Da sind keine Kredite mehr drauf.

Du bietest nur für das Objekt.

Baulasten können sein, aber das lesen sie vor, ist auch kein Geld.

Dann musst du zb da ein Stromunternehmen Leitungen durchlegen lassen.

Wie überall solltest du genau schauen was du da kaufst , nicht da da z.b. Mietnormanden gewohnt haben das wird dann so richtig teuer. Da kommen schnell so 40.000€ extra oben drauf.

hier ist es sehr gut beschrieben:

https://www.biallo.de/baufinanzierung/ratgeber/immobilienversteigerung/