Haus kaufen in dem man zur miete wohnt.....
Hallo. Das Haus in dem ich zur Miete wohne (eine Wohnung im Erdgeschoss) steht nun zum Verkauf. Es wurde auch ein Gutachten erstellt.... Doch habe ich das recht das Gutachten zu sehen oder muss ich glauben was mir der vermieter( Tochter der Eigentümerin ) erzählt???? Das Haus is schon noch teuer aba es gehört denn noch viel gemacht... Wie is das mit den ganzen steuern un Versicherungen was für welche braucht man da un was kosten die so im schnitt ??? Was muss ich beachten falls ich das Haus kaufen würde???? Vermieter sind zwar gute Freunde von uns aber iwie wissen wir nich ob man ihnen alles glauben kann da sie (die Tochter un Mann) sich angeblich n Haus gekauft mit 120 qm etz haben sie aber gesagt sie hätten es nur gemietet das ist zwar nicht unsere Angelegenheit aba dadurch is das misstrauen aufgekommen, dass irgendetwas nich stimmt was wissen wir aber nicht....bitte um dringenden rat
3 Antworten
Hallo,
Das Gutachten gilt normalerweise als Grundlage für den Kaufpreis. Also ist es völlig sinnlos, wenn man dem Käufer die Einsicht verweigert. Natürlich gibt es keine rechtliche Grundlage auf Herausgabe des Gutachten,aber ich wäre sehr mißtrauisch.
Denn in einem ordentlichen Gutachten findet man Hinweise auf den aktuellen Zustand der Immobilie z.B. ob Sanierungsstau besteht oder irgenwelche teuren Reperaturen wahrscheinlich in Zukunft auf Sie zukommen werden.Des weiteren werden wertmindernde Eintragungen im Grundbuch berücksnichtigt z.B ob ein Wohnrecht, Wegerecht etc. besteht.
Abgesehen davon würde ich auf eine Aufstellung der tatsächlichen Mieteinahmen und Mietrückstände bestehen, nebst Kopien der Mietverträge und einen aktuellen Grundbuchauszug.
Erst dann lässt sich beurteilen ob die Immobilie markgerecht oder zu teuer ist und welche Rendite pro Jahr erwitschaftet werden kann. Aber bitte nicht die reinen Mieteinnahmen ansetzten sondern die laufenden Kosten abziehen.
Also Rückstellungen, Versicherungen , Grundsteuern usw. grob kann man von ca. 25 % ausgehen . Jetzt kann man die bereinigte Miete ins Verhätnis zum Kaufpreis stellen und so beurteilen ob es ein lohnendes Inverstment ist, oder man lieber die Finger weg lässt. Lohnend ist auch relativ der eine ist mit 3% zufrieden der andere erwartet 4%.
Nun kann man sich ausrechnen, wann sich die Kaufnebenkosten amortisiert haben. Erst dann kann man von Gewinn sprechen.
Freundliche Grüße
Nicolas Vilela
Immobilienmakler und Sachverständiger
Erstens mal Kosten berechnen: zum Kaufpreis kommen Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5 - 5,5 % vom Kaufpreis je nach Bundesland), Notargebühren, Gebühren für den Eintrag beim Grundbuch (wichtig, ohne GB-Eintrag keine rechtliche Anerkennung, daß die Wohnung Dir gehört!), Maklergebühren werden bei Direktverkauf vermutlich nicht anfallen. Später fällt die Grundsteuer an (jährliche Steuer, wird von der Gemeinde üblicherweise in Vierteljahresbeträgen kassiert) - dafür kann Dir der Verkäufer seinen eigenen Grundsteuerbescheid zeigen, die Höhe ändert sich nur bei baulicher Änderung wie Umbau oder Renovierung. Auch zu Hausversicherungen, üblichen Nebenkosten etc. kann Dir der Verkäufer seine eigenen Unterlagen zeigen, es ist Dir überlassen, ob Du z. B. die Versicherungen weiterführen oder dir eine andere Gesellschaft suchen willst. Da Du selbst drin wohnst, hast Du ja schon einen Teil der Daten in den Abrechnungen Deiner eigenen monatlichen Nebenkosten. Ein Gutachten ist teuer, deshalb sollte es selbstverständlich sein, daß Du es auch für eine Einsichtnahme nutzen kannst, nachdem es schon da ist, wenn der Verkäufer die Einsichtnahme verweigert, ist das "verdächtig". (mehr dazu z. B. unter http://www.mmueller-immobilienbewertung.de/marcus_mueller_gutachten.html )
komische sache : die lassen für viel geld ein gutachten erstellen (für wen denn?) und zeigen es nicht dem käufer?
bevor du viel kohle für ein haus ausgibst, solltest du dich professionell beraten lassen.
die laufenden kosten kannst du ergoogeln -
vergiss nicht : eigentum verpflichtet, macht immobil und immense schulden.