Betriebskostenabrechnung fristgerecht, jedoch keine Belegeinsicht. Belegeinsicht verjährt auch?Und mit welchen Folgen?
Die Betriebskostenabrechnung 2017 erfolgte fristgerecht im Jahr 2018. Eine Belegeinsicht erfolgte hingegen nicht. Trotz 2-malige Aufforderung keine Reaktion vom Vermieter. Mieter hat Vermieter darüber informiert, dass die Nachzahlung aus diesem Grund nicht geleistet werden kann. Seitdem Stillstand. Wie kann es jetzt weiter gehen? Wenn auch keine Belegeinsicht innerhalb der Verjährung bis 31.12.2021 erfolgen sollte (ohne weitere Aufforderungen seitens Mieter und/ oder Vermieter), wer zieht daraus welchen Vorteil? Der Mieter könnte alle Vorauszahlungen für 2017 zurückfordern? Wenn ja, müsste er das noch vor dem 31.12.2021 oder spätestens am 31.12.2021 machen? Wenn nein, dann werden eben nur die Vorauszahlungen für 2017 geleistet und die Nachzahlung spart sich der Mieter. Das wäre vllt ein Vorteil, besser aber ist doch, die Vorauszahlungen auch zurückzubekommen. Denn eine Abrechnung ist dann nicht nachvollziehbar, wenn Rechnungen nicht nachgerechnet werden konnten, weil nicht vorgelegt. Normal ist dann die BKA Formel ungültig. Und dann müssen auch die Vorauszahlungen zurückgezahlt werden. Quasi stellt sich die Frage, ob die Einsichtnahme in die Belege auch am 31.12.2021 verjährt und damit nicht nur die Nachzahlung nicht geleistet werden muss, sondern sich der Mieter auch noch die Vorauszahlungen nach dem 31.12.2021 einfordern kann???? Wer kennt sich hier so ein wenig aus?
4 Antworten
Du bringst offenbar ziemlich viel durcheinander in den Angelegenheiten. Daher die Grundsätze hier zusammengefasst:
- Für die Einhaltung der Frist zur Erstellung der Abrechnung zählt einzig und allein, wann der Mieter die formell korrekte Abrechnung erhalten hat. Die Belegeinsicht hängt davon nicht ab.
- Ein Druckmittel der Zurückhaltung der Vorauszahlung ist nur dann gegeben, wenn keine oder keine formell korrekte Abrechnung vorliegt. Bei inhaltlichen Fehlern besteht die Möglichket nicht.
- Eine Abrechnung ist dann formell korrekt, wenn sich die Berechnungsschritte innerhalb der Abrechnung nachvollziehen (nachrechnen) lassen. Die Belegeinsicht hängt davon nicht ab, das ist lediglich in weiterer Schritt in der Überprüfung.
Für das weitere Vorgehen käme es darauf an, ob du auch nach Korrektur möglicher Fehler mit einer Nachzahlung an den Vermieter rechnest. In dem Fall brauchst du einfach nichts tun, denn ohne Belegeinsicht kann der Vermieter kein Geld fordern, auch nicht über das Gericht. Irgend wann verjährt die Forderung wie du selber geschrieben hast.
Es macht wenig Sinn, die Belege aller Kosten prüfen zu wollen. Es gibt Betriebskostenspiegel, mit denen man grob abschätzen kann, ob Kosten im normalen Rahmen liegen. Man sollte sich auf die Kostenarten beschränken, die einem aus irgend welchen Gründen suspekt und somit überprüfungswürdig vorkommen.
Schritt 1 der Prüfung ist ja, sich die Abrechnung anzuschauen, ob diese inhaltlich und rechnerisch in Ordnung ist. Ergeben sich daraus bereits Fehler, kan man als Mieter das beanstanden.
Schritt 2 ist dann, die in der Abrechnung genannten Gesamtkosten zu vergleichen, ob diese tatsächlich entstanden sind oder der Vermieter falsche Zahlen eingesetzt hat. Dies prüft man mit der Belegeinsicht beim Vermieter.
Dieses Recht steht dem Mieter aufgrund §259 BGB zu. Ermöglicht der Vermieter die Belegeinsicht nicht, steht ihm auch die Nachzahlung nicht zu. Und genau das würde auch ein Richter dem Vermieter erklären und dem Mieter Recht geben. Deine Annahme, dass einem Vermieter die Nachzahlung auch dann zusteht, wenn er die erwünschte Belegeinsicht verweigert, ist juristisch gesehen falsch.
Du hast du gewisse Fehler in deiner Denke: Die Abrechnung erfolgte fristgerecht und formell korrekt. Du hattest aber Einwände, die wären binnen 12 Monaten nach Erhalt der Abrechnung möglich, danach wären sie verfristet. Du hast Einsichtnahme gewünscht, die wurde bisher nicht ermöglicht. Deshalb ist die Nachzahlung (noch) nicht fällig. Und das bleibt so, bis die Forderung verjährt ist. Das wäre dann ab 2. Jan. 2022 der Fall.
Eine Zurückforderung der Vorauszahlungen wäre nur dann möglich, wenn nicht abgerechnet wurde. Es wurde aber abgerechnet.
Genauso sehe ich es nun auch. Kann deine Antwort gut nachvollziehen. Vielen Dank
Trotz 2-malige Aufforderung keine Reaktion vom Vermieter.
Vielleicht liegt es an der Aufforderung. Vielleicht wäre es besser gewesen, darum zu bitten. Zumindest wäre es höflicher.
Auf welche Weise hast Du denn den Vermieter aufgefordert, gefälligst die Belege raus zu rücken? Email, whatsapp, telefonisch oder per Brief? Vielleicht liegt es auch am Kontaktweg.
Ne, ich habe ihn etwas an den Kopf gehalten- und gesagt, entweder oder ...
Deine Antwort schätze ich, aber sie hat das Thema verfehlt und hat ne Menge an Vorverurteilungen. Schade
Wenn am nn.nn.2018 die Bk-Abrechnung dir zugestellt wurde und eine Nachzahlung gefordert wird, dann kommst du spätestens 30 Tage nach Zustellung der Abrechnung in den Verzug. Dein Hinweis, du kannst erst dann den NAchzahlungsbetrag leisten, wenn du die Abrechnungsunterlagen geprüft hast, greift hier nicht und hemmt somit nicht den Verzug.
Der Vermieter könnte dich auf Zahlung verklagen oder einen gerichtlichen Mahnbescheid erwirken.
Deine richtige Handlungsweise wäre die Nachzahlung unter Vorbehalt der Nachprüfung zu leisten und gleichzeitig unter Fristsetzung die Prüfung der Abrechnungsunterlagen beim Vermieter zu verlangen.
Verstreicht die Frist ohne Begründung durch den Vermieter, könntest du die geleistete Nachzahlung gegen die Miete aufrechnen.
Nun würde vermutlich der Vermieter dich abmahnen, weil du keine vollständige Miete bezahlst und müsste seinerseits auf Zahlung klagen, wenn du dich weiter weigerst.
Der Vorsitzende würde den Vermieter in einer Güteverhandlung allerdings fragen, warum keine Einsicht in die Abrechnungsunterlagen gewährt wurde.
Also wenn innerhalb der 30 Tage Zahlungsfrist beim Vermieter um Einsicht gebeten wird und ihm gleichzeitig erklärt wird, dass erst nach Einsicht und Überprüfung der BKA die Nachzahlung erfolgen wird, kann man normalerweise nicht in Verzug kommen. Bei Untätigkeit des Mieters innerhalb der 30 Tage Zahlungsfrist stimme ich dir zu. Aber andersrum nicht. Dann würden ja Mieter und Vermieter gegenseitig die Gerichte überlasten, wenn ein Mieter sein Recht auf Einsicht/ Prüfung nicht binnen 30 Tage einfordern darf. Es muss aber kommuniziert werden!
An meinem Kommentar ist nichts rechtswidriges zu finden. Klagt der Vermieter auf Zahlung, weil du die Nachzahlung vorbehaltlich geleistet hast, dem Vorbehalt durch den Vermieter aber nicht widersprochen wurde, so würde die Klage abzuweisen sein. Der RA des Vermieters würde seinen Mandanten schon die Erfolgslosigkeit seine Klage klarmachen. Die Klagebegründung ohne Hinweis auf die strittige Nachzahlungsaufrechnung wäre ein Prozessbetrug und damit strafbar.
Warum wird ziemlich viel durcheinander gebracht? Es geht doch nicht um die Grundsätze! Die Fragen sind doch ganz klar formuliert. Deine Antwort hat irgendwie das Thema verfehlt. Ist nicht böse gemeint, aber anfangen kann ich mit deiner Antwort mal überhaupt nix. Und wie kommst du darauf: "..denn ohne Belegeinsicht kann der Vermieter kein Geld fordern, auch nicht über das Gericht." Also das sehe ich ja mal auch ganz anders! Dem Vermieter kann es egal sein, ob Mieter Einsicht nehmen. Die Nachzahlung steht ihm zu, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt sind. Und ob es wenig Sinn macht, alle Beleg zu prüfen, sei mal dahin gestellt. Wenn Belegeinsicht erfolgt, dann muss 1+1= 2 ergeben und nix anderes. Will damit nur sagen, entweder richtig prüfen oder gar nicht.