Heftige Nachzahlung wegen Ablesefehler der Hausverwaltung
Hallo, folgende Situation. Es geht um eine Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung.
Mieter bewohnt seit 3 Jahren eine Mietwohnung. Nach dem 1. Jahr erhält der Mieter eine Gutschrift aus zuviel gezahlter Vorauszahlungen. Die Miete, also die Vorauszahlungen, werden ebenfalls gesenkt. Nach dem 2. Jahr erhält der Mieter ebenfalls eine Gutschrift. Im 3. Jahr kommt eine neue Hausverwaltung und entdeckt Ablesefehler der alten Hausverwaltung bei der Wasserkostenabrechnung. Der Fehler lag sowohl bei der alten Hausverwaltung als auch bei den Wasserwerken.
Nun, als den Wasserwerken die Ablesefehler der alten Hausverwaltung aufgefallen waren, haben sie der neuen Hausverwaltung sofort eine saftige Nachzahlungsforderung gestellt. Diese Nachzahlungsforderung gibt die neue Hausverwaltung nun an den Mieter in seiner akutellen Betriebskostenabrechnung weiter in Form einer saftigen Nachzahlung.
Meine Frage: Darf die Hausverwaltung Nachforderungen die aus fehlerhaften Ablesungen der letzten Jahre resultieren nun in der aktuellen Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter geltend machen?
Ich freue mich auf jede Antwort!
6 Antworten
Wenn die jetzt abgelesenen Werte objektiv richtig sind und wenn der Wasserverbrauch nach Anzahl Personen oer m² Wohnfläche umgelegt wird, ist es doch faktisch so, dass dieses Wasser tatsächlich verbraucht wurde und deswegen auch zu bezahlen ist.
In dem Fall sollte man nicht lange Streit suchen und ggf. auf einen Rechtsstreit zusteuern, sondern die Nachzahlung auch bezahlen. Man könnte allenfalls darum bitten, wenn es in einem Betrag zuviel ist, dass der Vermieter eine Ratenzahlung über einen größeren Zeitraum gestattet.
Dies umso mehr, als man schon 3 Jahre in der Wohnung wohnt und es wohl um das Wasser der letzten 3 Jahre geht. Würde man erst ein halbes Jahr oder 1 Jahr drin wohnen, würde ich natürlich auch die Bezahlung der Nachforderung verweigern, bzw. um eine Anpassung an die eigene Mietdauer bitten. Wichtig ist bei der ganzen Sache nur, dass der Fehler so belegt wird, dass er von allen betroffenen Bewohnern auch objektiv nachvollzogen werden kann.
Ich hoffe, du freust dich über meine Antwort.
Ungeklärt in dieser Diskussion ist die Frage, ob denn die Mieter ihren Wasserverbrauch in den abgeschlossenen Wohnungen anhand von Wasseruhren selbst feststellen können.
Wenn ja, dann >> wer hat die Verbräuche der Mieter zu welcher Zeit festgestellt? Für den Fall, dass die Verbräuche real abgelesen und durch die HV berechnet wurden, kann ja nur eine Differenz zu Gunsten des Vermieters entstanden sein, weil die Ablesung des Hauswasserzählers (Eigentum des Versorgers) fehlerbehaftet war. Auch hier gäbe es noch Klärungsbedarf um die Zuständigkeit des Ablesens und damit um die Verantwortung bei Fehlern.
Damit wären die Mieter aus der Nummer raus. Es zahlt nur die alte HV in folge einer Schadensersatzforderung der neuen HV.
Wird der Wasserverbrauch nach Personenzahl oder m² Wfl. auf die Mieter umgelegt, dann ist eventuell die Nachforderung berechtigt.
Offensichtlich hatte der Mieter entsprechend seines Wasserverbrauches die Kosten an die Hausverwaltung richtig bezahlt. Der Ablesefehler ist nicht am Wasserzähler der Wohnung aufgetreten sondern am Hauswasserzähler. Erstattungen aus den BK-Abrechnungen sind nicht auf Minderverbrauch des Trinkwassers des Mieters zurückzuführen. Deshalb kann dem Mieter nicht bei der letzten Abrechnung eine dreifache Wasserverbrauchsmenge berechnet werden.
Der BK-Abrechnung ist in der Position Trinkwasser/Abwasser nachweislich zu widersprechen. Eine Nachzahlung aufgrund des Wasserverbrauches ist nicht vorzunehmen. Der Vermieter muss zur Korrektur der Position Kosten für Trinkwasser aufgefordert werden. Eine Anpassung der BK-Vorauszahlung aufgrund der falschen Abrechnung ist nur unter Vorbehalt der Korrektur der Positionsabrechnung zu akzeptieren und entsprechend zu bezahlen.
Ich weiß nicht ob das relevant ist aber habe nochmal bei den Wasserwerken recherchiert und diese haben die REchnung mit der Nachzahlung an die neue HW erst im November 2014 verschickt. Somit kommt die Frage auf, ob -wenn überhaupt- diese Nachzahlung in die Betriebskostenabrechnung 2013 reingehört?
Die Frage nach der Relevanz fällt in die Zuständigkeit der Hausverwaltung. Der Mieter ist damit nicht zu belasten, weil seine Ablesung nicht zu beanstanden war und vermutlich seine Bezahlung im Ressort der Betriebskosten auch nicht.
Ich freue mich auf jede Antwort!
Das wage ich zu bezweifeln, denn meine wird dir nicht gefallen :-(
Grds. ist nach höchstrichterlicher Rechstsprechung (BGH, Urt. v. 20.02.2008 - VIII ZR 49/07, GE 2008, 471 und BGH, Urt. v. 20.02.2008 - VIII ZR 27/07, GE 2008, 662) bei der BK-Abrechnung das sog. Abflussprinzip zulässig, d. h. der Vermieter darf auch diejenigen Kostenforderungen weiterberechnen, die ihm für zurückliegende, ja selbst abgerechnete Abrechnungszeiträume (nach)berechnet werden :-(
Da die Wasserwerke offenbar innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahrem dem Vermieter ein Nachforderung in Rechnung stellten, darf er die demnach anteilig von den verbrauchenden Mietparteien beanspruchen. Rechtsgrund: § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB: "(...) ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten." Dem ist unstreitig so, wenn das Wasserwerk einen Ablesefehler korrigiert :-(
G imager761
Wieso die negativen Smileys? Das ist doch nicht schlecht, wenn keiner auf Forderung sitzen bleiben muss, die er nicht verursacht hat.
Wie lange ist der erste Forderung her , es gibt Verjährungsfristen von 2 Jahren
Es sollte im Jahr 2011 und 2012 wohl falsch abgelesen worden sein. Im Jahr 2013 gab es ein Wechsel der Hausverwaltung. Die neue Hausverwaltung bekommt in 2013 eine Nachzahlung von den Wasserwerken und setzt diese dem Mieter in der Nebenkostenabrechnung für 2013 auf.
Wer hat 2011 und 2012 falsch abgelesen? Welcher Wert wurde durch wen 2010 abgelesen? Schwerwiegende Differenzen zum Nacheil des Versorgers führen in der Regel zur Überprüfung der Ableseergebnisses. Schätzungen sind zulässig, wenn keiner abliest oder der Ableser des Versorgers nicht zum Termin ablesen konnte.
Messfehler der Hauswasseruhr können aufgetreten sein.
2011 und 2012 können sie nicht einklagen selbst wenn Sie es versuchen . Selbst kurz vor Gerichts Androhung meins wurde eingestellt war ziemlich ähnlich
Selbst kurz vor Gerichts Androhung meins wurde eingestellt war ziemlich ähnlich
Das wage ich zu bezweifeln. Tatsächlich dürfte mit deiner Überweisung einer Nachzahlung vermieterseits fehlerhaften Abrechnung Anerkenntnis ohne Vorbehalt erklärt und ein Anspruch ausgeschlossen gewesen sein. Hier geht es aber um eine nachträgliche Forderung, die der Vermieter garnicht zu verteten hat und damit umlagefähig ist :-)
Nein, es sind drei Jahre, beginnend am dem Ende des Forderungsjahres, § 195 BGB :-O
Und da die Nachforderung der Wasserwerke offenbar erst kürzlich erfolgte, dürften wir davon sehr weit entfernt sein :-)
Nein, meines Erachtens können sie diese Nachzahlung nicht auf die Mieter umlegen. Der Fehler lag bei der alten Hausverwaltung - und die muss vom Eigentümer in Haftug genommen werden - oder er muss die Kosten selbst tragen.
Eine nachträgliche Änderung der Abrechnung darf nur dann gemacht werden, wenn der Fehler bei der Ablese- oder Lieferfirma selbst gelegen hätte und damit die Hausverwaltung nicht selbst zu verantworten hat.
Wenn dies so wäre, darf die Hausverwaltung jetzt noch die Nebenkostenabrechnung von 2011 un 2012 ändern?
3 Jahre beträgt die Verjährungsfrist nur - die Abrechnung 2011 - muss bis Ende 2012 vorliegen und ab da rechnet erst die Verjährung.
Ob die Mieter ihren Vermieter, der als ihr alleiniger Vertragspartner für seine Abrechnung auch bei Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen haftet, dafür in Regress nehmen könne, ist nun reine Mutmaßung. Auf eine grob fahrlässiges, gar vorsätzliches Verschulden, dass allein eine Schadenserstzpflicht begründet, vermag ich jedenfalls der Fallschilderung nach nicht zu erkennen, wenn es sich beim Ermitteln der Verbräche um einen Ablese- oder Übertragungsfehler handelt: So ein Zahlendreher oder Verrutschen der Nachkommastelle passiert leicht :-)
Unstreitig kann der Vermieter aber, wie von mir kommentiert, die Nachforderung der Wasserwerke wirksam umlegen :-(
G imager761
Ich bin eben grad anderer Meinung. Das Verschulden seiner Hausverwaltung muss sich der Vermieter zurechnen lassen.
Ich rate daher dem Frager sich mit den konkreten Unterlagen an den Mieterbund zu wenden.
Alle Wasserzähler befinden sich in der Wohnung des Mieters und die Verbräuche können jederzeit nachvollzogen werden. Die Uhren wurden auch immer abgelesen von der HW. Ob nun die alte HW falsch abgelesen oder die Wasserwerke falsch eingetragen und abgerechnet hat ist unklar. Fakt ist, dass den Wasserwerken die "falschen Zahlen" aufgefallen sind und sie eine korrigierte Abrechnung an die neue HW geschickt hat, diese hat dann alles auf den Mieter umgelegt. Es sei anzumerken, dass dieser "Ablesefehler" so in der BK-Abrechnung nicht erläutert wurde, sondern es wurden einfach höhere Preise/m3 (das dreifache) angesetzt. Aus der BK-Abrechnung ist somit nicht nachvollziehbar, wie der höhere Betrag zustande kam. Dieses hat der Mieter allein auf Nachfrage bei den Wasserwerken erfahren. Die Wasserwerke meinen, dass die alte HW ihnen falsche Ablesewerte übermittelt hat. Den ist es nun aufgefallen und sie haben diese korrigiert und der neuen HW als Nachzahlung geschickt.
Der Ablesefehler liegt somit anscheinend ganz allein an der alten HW.
Doch auch wenn die HW diese Ablesefehler schriftlich erläutert, bleibt jetzt die Frage, ob die Nachforderung legitim ist oder nicht bzw. muss der MIeter nun für das unfähige Handeln der alten HW haften?