Bebauungsgrenze: Grundstück 14meter breit?
Wir haben von der Gemeinde die Zusage fuer ein Grundstück bekommen das in etwa 14 Meter breit ist.
Wir wollen ein relativ "großes" haus mit ca. 160m² Wfl (EG + OG, Keller wird nutzflaeche) bauen, hier is das Modell: https://www.massivhaus-zentrum.de/haeuser/einfamilienhaus-mhz-efhcoburg/
Das Haus hat an der langen Seite ca. 12 Meter und auf der "kurzen" ca. 10 Meter Länge.
Es gibt dort keinen Bebauungsplan, es gilt also §34 Nachbarschaftsbebauung.
Aufgrund der Dimensionen des Hauses ist es relativ schwierig, nicht nah an die Grundstücksgrenze zu bauen.
Wie is denn überhaupt die Gesetzesgrundlage zu den Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze, wenn kein Bebauungsplan vorliegt?
Wir werden das, bevor wir das Grundstück endgültig kaufen, definitiv auch nochmal mit der Gemeinde durchkaspern. Aber ich wüsst einfach grundsätzlich schonmal gern, ob es in einem solchen Fall irgendwelche gesetzlichen K.O. Kriterien gibt, die eine Bebauung mit dem von uns gewünschten Haus ohne wenn und aber verunmöglichen würden.
EDIT: Unser Grundstück liegt in Bayern, Oberfranken.
7 Antworten
In aller Regel beträgt die Zahl zur Berechnung der Abstandsfläche 0,4.
Das bedeutet, du nimmst die Wandhöhe und multiplizierst diese mit 0,4; heraus kommt die notwendige Abstandsfläche. Bei Einfamilienhäuser ist die immer kleiner als 3,0 m, aber 3 Meter ist nunmal die Mindestabstandsfläche (in einigen Bundesländern auch nur 2,50 m).
Die Abstandsfläche würde nur 3 Meter übersteigen, wenn die Wandhöhe mehr als 7,50 m betragen würde (7,50 x 0,4 = 3,00 m). Die Giebelhöhen werden nur zu 1/3 gerechnet, die anderen Wandhöhen ganz.
Die genaue Gesetzmäßigkeit hier wiederzugeben, wäre zuviel.
Bei 14 Meter hättest du also 8,00 Meter Bautiefe für das Gebäude (je rechts und links 3 Meter). Wobei man Garagen auf die Grundstücksgrenzen stellen darf ohne Unterschrift des Nachbarn (in den meisten Fällen).
Du siehst, 8 Meter ist nicht wirklich viel...
Wenn der Nachbar zustimmt, dann bekommt er eine Baulast eingetragen und muss - wenn er selber mal baut - mit entsprechendem Abstand bauen. Das bedeutet, sein Grundstück verliert erheblich am Wert. In den meisten Fällen sagen die Nachbarn, oder zumindest deren Kinder dazu nein.
In Bayern beträgt die Mindesttiefe der Abstandsfläche 3m. Wenn Du also ein freistehendes Haus bauen möchtest, muss mindestens ein Nachbar die Abstandsfläche auf sein Grundstück übernehmen. Die Sicherung erfolgt über eine Grundbucheintragung. Alternativ kann für eine Bebauung mit einer Doppelhaushälfte auch eine Anbauverpflichtung ins Grundbuch übernommen werden.
Da die Nachbarn nicht verpflichtet sind, Eintragungen zu gestatten, sollte man sich vor dem Kauf erkundigen, ob die Bereitschaft besteht und was sie kosten wird.
wenn kein Bebauungsplan vorliegt
dann dürfte auch nicht gebaut werden, die Bauordnung legt den Abstand von Hauswand-Grenze fest
Also wenn ein bebauungsplan vorläge, dann könnte der sozusagen die Bauordnung "brechen"?
Und wenn keiner vorliegt gilt die Bauordnung, die welchen Abstand vorschreibt?
Kann bei sowas theoretisch auch das Bauamt ne Ausnahme machen (wenn man halt nen bauantrag einreicht)?
Ja, ein Bebauungsplan kann bestimmte Vorschriften der Bauordnung außer Kraft setzen. Die BayBO schreibt mindestens 3m vor, es sei denn, es liegt geschlossene Bauweise vor, dann muss auf der Grenze gebaut werden. Ausnahmen gibt es nur mit Nachbarzustimmung, da es sich bei den Abstandsflächen um nachbarschützende Vorschriften handelt.
Auch wenn Sie die Bauordnungen in den Bundesländern immer wieder unterscheiden, sind die Abstandsflächen zwischen Bauwerken in der Regel immer ziemlich identisch.
Grundsätzlich erstreckt sich die Abstandsfläche über die komplette Breite der Hausfassade und der Mindestabstand berechnet sich so:
Gebäudehöhe x einer Zahl zwischen 0,25 und 1 (Unterschiedlich je Bundesland und abhängig davon, ob das Grundstück im oder außerhalb eines Kerngebiets gelegen ist. In Bayern multipliziert man z.B, die Gebäudehöhe mit 1.
In der Regel kann man aber sagen, dass der Mindestabstand 3 m, manchmal bei bei 2,5 m liegt.
Also das Baufenster ist normal schon festgelegt. Schaut euch mal den Liegenschaftsplan an.
Der Bebauungsplan ist dafür nicht wichtig.
Also auf der Online Flurkarte sind selbst in den Neubaugebieten hier: https://geoportal.bayern.de/bayernatlas/?zoom=14&lang=de&topic=ba&bgLayer=atkis&catalogNodes=11,122&layers=luftbild_parz&E=4431005.63&N=5508822.97
Keine Baufenster, sondern nur die Grundstücksgrenzen eingetragen. Und Neubaugebiete haben definitiv nen Bebauungsplan und somit definitiv auch ein Baufenster.
Diese Antwort ist Unsinn!
Allerdings.
Theoretisch können die Abstandsflächen sich ja auch noch auf die Grundstück der Nachbarn erstrecken, wenn die zustimmen. Das eine grundstück is überhaupt nicht bebaut, das andere glaube ich sogar verlassen und außerdem steht das Haus weit genug von der betreffenden Grenze weg.
Aber sowas muss natürlich im Vorfeld geklärt werden.
Eigentlich haben wir uns mit derlei schon lange beschäftigt, aber bei dieser Ausschreibung waren die genauen Abmessungen nich dabei und deswegen kam uns das erst jetzt, nach der Zusage xD
Wäre wirklich unschön, wenns jetzt doch nicht klappen würde, denn 8 Meter Breite wären uns definitiv zu wenig um sinnvoll in unseren Größenordnungen bauen zu können...