Ackerland nun als Bauland durch Gemeinde ausgewiesen. Was kommt nun auf den interessierten Käufer des unerschlossenen Grundstücks zu?

5 Antworten

Vom Fragesteller als hilfreich ausgezeichnet

Ich versuche dir hier mal etwas Ordnung rein zu bringen. Im Moment ändert deine Stadt den Flächennutzungsplan. Damit entsteht erst mal die Möglichkeit, dass das Grundstück bebaut werden darf. Das bedeutet schon mal, dass für das Grundstück jetzt schon keinen Ackerpreis sondern den Baulandwert bezahlst. Du beurkundest einen Kaufvertrag, den muss der Notar der Stadt und dem Finanzamt senden. 

Jetzt kommt dein Punkt 2: Falls die Stadt hier ihr Vorkaufsrecht ausüben darf und dann auch noch macht, wirst du kein Eigentümer, sondern die Stadt tritt in deinen Vertrag ein. Dann brauchst du dir um den Rest keine Gedanken mehr zu machen. ;-)

Die Erschliessungskosten zahlt der Eigentümer, aus der Nummer kommst du nicht raus. Wie hoch die sind, kommt auf den Schlüssel an, den deine Stadt festlegt. Qm, Strassenfront , Gesamtkosten/ Anzahl Baustellen oder oder....

Die Grunderwerbsteuer zahlst du. Ab einem bestimmten Kaufpreis den in deinem Land festgesetzten Prozentsatz des Kaufpreises.

Bist du dann Eigentümer und deine Fläche ist bereits als Bauland bewertet, dies ist nicht abhängig von einer Bebauung, zahlst du Grundsteuer B (EMZ x Hebesatz)  

Super vielen Dank für deine Antwort.

1.) Sagen wir mal ich lehne mich zurück. Wird irgendwann die Stadt mich anschreiben und sagen ""heyy wir erschließen das Grundstück""" und ich muss dann bezahlen? Komplett alles zahlen? Oder wieviel Prozent?

2.) Wenn mein Grundstück sooo groß ist das ich weiß das in der Mitte bestimmt irgendwann eine Straße hinkommt, sagt mir das Die Stadt bereits vorher, aufgrund des Bebaungsplanes? Sprich diese Straßenbaukosten würden ebenfalls auf mich zu kommen?

3.) Frage wenn in der Mitte meines Grundstückes eine Straße seitens der B Planes geplant ist für die zukünftigen Bauherren dann müssten Sie mir aber vorher diesen Bereich abkaufen? Was wenn ich nicht will?

4.) Was gehört alles zur Kompletterschließung?? Strom,GAS?, Wasser, Telefon, Regenwasserleitung und Schmutzwasserableitung+ STRAßE? Ufff was wäre ein realistischer qm preis für das alles??? 80 Euro pro qm???

5.) Wenn das mein Grundstück wird kann mich die Stadt später zwingen es an Sie zu verkaufen obwohl ich es nicht will. Z.B. weil ich will das es ne Wiese bleibt?

@AllRoundBoy

mit der Frage 1.) und dem komplette alles zahlen. das Frage ich daher weil auf der Gegenüberliegen Seite meines Baulandes ein anderer Eigentümer ist also eine Firma die als Bauträger dient. Müsste das dann nicht aufgeteilt werden die Kosten? Er und Ich

@AllRoundBoy

Ich fange mal bei Punkt 4 an: Ja, das gehört alles dazu. Und es kommt in der Regel eine Rechnung als Pauschalbetrag, nach erfolgter und abgeschlossener Erschließung. Falls du weißt,  wo euer letztes Baugebiet erschlossen wurde ( letzte 5 Jahre) geh dort mal klingeln und frag nach, was die Eigentümer dort zahlen mussten. 

Alle anderen Fragen, die sind schwer zu beantworten, da mir als Stadt zu viele Möglichkeiten zustehen, wie ich eine solche Erschließung betreiben könnte: Sanierungsgebiet, Baulandumlegung, Zweckverfahren im Zuge der Flurbereinigung wären schon mal die, die mir jetzt einfallen. 

Da kommst du zu Punkt 5, unter bestimmten Umständen kann dich die Stadt im Zuge eines Enteignungverfahrens zwingen, die Fläche zu verkaufen. Sie kann dich nicht zwingen deine Wiese sofort zu bebauen, wäre mir zumindest nicht bekannt. Schützt dich aber dennoch nicht davor, dass die Bewertungsstelle des Finanzamtes die Fläche als Gebäude und Freifläche unbebaut  bewertet. 

Punkt 1 und 2 fallen  unter deine Pflicht als Eigentümer und Bürger dich über das örtliche Geschehen zu informieren. Die Stadt hat ihre Pflicht erfüllt, wenn sie einen solchen Plan im Rathaus auslegt und dich  in einer kostenlos an alle Haushalte verteilte Zeitung über diese Auslegungszeit informiert. Solltest du das nicht lesen, hast du Pech gehabt. 

Punkt 3: Die öffentlich genutzten Flächen muss die Stadt dir abkaufen. ( Straßen  und Wegerecht)

Sollte es bereits einen B-Plan geben, kannst du den einsehen, manche sind  sogar inzwischen im Internet zu finden. 

@AllRoundBoy

Die Erschließungskosten werden unter der "Nutzern" aufgeteilt. Nur wie diese Aufteilung erfolgt,  fällt unter Kommunalrecht bzw Landesrecht und kann zumindest bei uns von Baugebiet zu Baugebiet variieren. 

Habe ich es richtig verstanden, dass du die Fläche kaufen willst und es der Stadt verkaufen willst? Wenn ich mich nicht irre, dann läuft es folgende Maße ab. Der Eigentümer wird die Fläche an die Stadt verkaufen, die weisen es dann als Bauland aus und erschliesen die Fläche und dann erst kannst du es von der Stadt für 300€/m² kaufen. Und mit 300€/m² bezahlst du dann auch die Erschliessungskosten.

nein ich will das Grundstück eventuelle kaufen und wollte die ungefähren Erschliesungskosten wissen.Das Grundstück gehört nicht der Gemeinde

@AllRoundBoy

Die Variante, dass die Gemeinde den gesamten umzulegenden Grund aufkauft und dann baureif wieder (teurer) verkauft, habe ich auch schon erlebt. Meist wird das gemacht, um jungen Familien Bauland zu verschaffen. Daher ist es oft mit der Auflage verbunden, innerhalb einer gewissen Zeit (z. B. zwei Jahre) zu bauen.

Welche Art der Umlegung in Deiner Gemeinde vorgesehen ist und wie hoch die voraussichtlichen Umlegungskosten sind, kann Dir Deine Gemeinde sicherlich recht gut abschätzen.

Es gibt einfach zu viele Möglichkeiten - wir können hier nur "Kaffee-Satz lesen".

... so lange es kein Bauland ist, ist es eben Ackerland.

Vorkauf bedeutet, die Gemeinde bezahlt den gleichen Kaufpreis wie Du und hat Vorrecht.

Wenn es denn Bauland werden sollte, trägt der ET alle Anschlußkosten für Wasser, Abwasser, Strom, Zuwegung u.a.m. und gut ist.

Die Grunderwerbsteuer berücksicht auch die Herstellung der Hütte, nicht nur das Ackerland.

nein ich will das Grundstück eventuelle kaufen und wollte die ungefähren Erschliesungskosten wissen.Das Grundstück gehört nicht der Gemeinde

@AllRoundBoy

... 150.000 EUR, sagen meine Glaskugeln, allein für die Straße.

@schleudermaxe

hmmm glaub das eher nicht. Denke das mit 40 pro qm ein guter Richtwert ist. Straße inklusive. Wobei hmm mit Straße 90 pro qm???

@AllRoundBoy

... die Straße führt doch zum Acker und ist nicht auf dem Acker, oder?

@schleudermaxe

genau! Also sie führt nicht durchs Acker sondern am Ackerrand entlang quasie da wo auch später dann Regenwasserleitungen und co. hinkommen. Von der Gemeinde weiß ich das dieser Feldweg bald ne Straße werden soll. Diese müsste ich wahrscheinlich auch bezahlen. Ich denke das ich auch innerhalb meines Ackerlandes oder Bauerwartungsland eine Straße errichten müsste

Du hast eine sehr gute und ausführliche Antwort von @kabbes69 erhalten.

Zum Punkt Vorkaufsrecht der der Stadt oder Gemeinde:

In aller Regel wird dieses Recht nur ausgeübt wenn öffentliches Interesse besteht!

Wenn z.B. Kindergarten, Schule, Straßen oder sonstige öffentliche Belange bestehen. Das ist aber schon im Bebauungsplan eingezeichnet. Aus dieser Richtung sind in der Regel keine Hemmnisse zu befürchten.

Viele Gemeinden behalten sich ein Vorkaufsrecht vor, damit nicht Käufer und Verkäufer des Grundstücks auf die Idee kommen, das Grundstück "auf dem Papier" zu einem zu billigen Scheinpreis zu verkaufen, um Notarkosten und Grunderwerbssteuer zu reduzieren.

In einem solchen Fall müssten sie damit rechnen, dass die Gemeinde von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch macht und in den beim Notar beurkundeten Vertrag als Käufer einsteigt.

Ich denke, die Erschließung macht die Gemeinde oder ein Investor. Es ist unüblich, dass sich jeder Bauherr selber um die Erschließung kümmern muss.

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