Angemessene Frist für Abmahnung an Mieter wegen unerlaubter Untervermietung?
Meine Mieter untervermieten unerlaubterweise ein Zimmer. Es handelt sich dabei um eine Mutter mit Tochter. Die Tochter ist nach Aussage der Mutter vor einiger Zeit ausgezogen, aber sie (Die Tochter) ist vertraglich immer noch Mieterin, denn sie ist nur ausgezogen - hat aber nicht gekündigt. Ich würde eine Kündigung alleine der Tochter ohne die Mutter auch gar nicht anerkennen. Die Mutter ist Ende 50 und augenscheinlich Pleite, da wird nichts mehr zu holen sein. Die Tochter steht mit Mitte 20 am Anfang ihres Berufslebens und scheint mir zahlungsfähig.
Soooo..... Nun informiert mich die Mutter darüber, dass sie neuerdings einen Untermieter hat. Ich habe daraufhin um den normalen Weg gebeten: Die beiden Mieter, Mutter und Tochter sollen mir den Untermieter benennen und mich um Erlaubnis für die Untervermietung bitten. Ich muss dann zustimmen, falls da nicht gerade der Satan persönlich einziehen will. Das ist nun ein paar Wochen her und passiert ist: Nichts!
Ich will die beiden nun mit angemessener Frist abmahnen und danach fristlos kündigen...
Die Frage: Was ist in diesem Fall eine angemessene Frist?
5 Antworten
Soooo..... Nun informiert mich die Mutter darüber, dass sie neuerdings einen Untermieter hat.
Die Mieterin hat dich nicht zu informieren, das sie untervermietet, sofern es sich nicht um ihren Ehegatten bzw. gleichgeschlechtlichen Lebenspartner oder einen Angehörigen handelt, sondern deine Zustimmung einzuholen.
Da schreibt man zugangssicher, etwa per Einwurfeinschreiben, an beide Mieter adressiert und ggf. gesondert als Kopie an die neue Anschrift der Tochter zugestellt, sofern diese bekannt gegeben wurde:
" Sehr geehrte Mieterinnen,
Sie sind n. § 540 I 1 BGB ohne meine Erlaubnis nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten.
Daher hatte ich sie bereits vor drei Wochen aufgefordert, mir die erforderlichen Auskünfte zu erteilen, um über diese Erlaubnis entscheiden zu können.
Leider ohne Erfolg. Sie sind nunmehr letzmalig aufgefordert, mir innerhalb von 14 Tagen nach dokumentiertem Zugang dieses Schreibens Vor- und Nachnamen, Geburtsdatum und letzte Anschrift des Zuzugswilligen mitzuteilen, ihr berechtigtes Interesse schriflich darzulegen, aus welchem Umständen heraus ein Untermietverhältnis geschlossen werden soll und eine Vertragkopie des Mietvertrages zur Prüfung zukommen zu lassen.
Machen sie es uns doch bitte nicht unnötig schwer: Wenn sie etwa aus wirtschftlichen Gründen Mieteinnahmen erzielen oder eine Bedarfs- oder gar Lebengemeinschaft mit einem Lebensgefährten gründen wollen, stehe ich dem doch nicht entgegen, sofern in der Person keine wichtigen Gründe lägen, die den Mieterfrieden stören.
Nach fruchtlosem Fristablauf müssen Sie hingegen nunmehr mit ihrer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB rechnen.
Daher erwarte ich fristwahrend Ihren Antrag auf Erlaubnis der Untervermietung mit den o. g. Auskünften."
G imager761
Es besteht die gesetzliche Pflicht, den Vermieter um Zustimmung zu bitten. In diesem Fall ist es wohl eine reine Formsache, da wirtschaftliche Gründe vorliegen, kann die Zustimmung nicht verweigert werden.
Kommt der Mieter dieser trotz Aufforderung nicht nach, darf der Vermieter den beiden Mietern kündigen. Nur an eine der beiden Mieterinnen gerichtet, wäre die Kündigung unwirksam. Die Tochter ist trotz Auszug weiterhin Mieterin und haftet deshalb gesamtschuldnerisch.
Ein Grund zur ordentlichen befristeten Kündigung liegt vor, wenn der
Mieter "seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich
verletzt" (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies führt zu der Frage, ob es für
die Kündigung genügt, wenn die Wohnung ohne Erlaubnis einem Dritten
überlassen wird. Dies wird vom BGH verneint. Vielmehr ist die
Kündigungsberechtigung anhand der Umstände des Einzelfalls zu
beurteilen. Hierbei kommt es auch auf die Gründe an, die den Mieter zu
einem solchen Verhalten veranlasst haben.
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Bei dieser Mieterin wohl Geldbedarf ....
siehe aber auch BGH Rechtsprechung ....
der Vermieter weiß von dem Untermieter ... er weiß nur nicht wer es ist und er müsste ohnehin zustimmen ....
Falsch: Wer klammheimlich untervermietet,.ohne die n. § 540 I BGB erforderliche Zustimmung einzuholen, riskiert Abschaffungsverlangen und fristlose Kündigung, sofern es sich nicht um Ehegatten oder Familienangehörige handelt.
Der VM hat immer Anspruch zu erfahren, wer da in sein Eigentum einzieht und ob in der Person des Zuzugswilligen Gründe liegen, die dem entgegenstehen: Einen Mietnomaden, Sachbeschädiger oder aggressiven Zeitgenossen, der eine Mietergemeinschaft terrorisiert müsste der VM selbst dann nicht hinnehmen, wenn er Miete zahlt oder mit der Mieterin zusammenleben will.
lies doch mal die BGH Rechtsprechung dazu ... außerdem ist es nicht "klammheimlich" wenn man Bescheid sagt ....
Eine unerlaubte Untervermietung wäre tatsächlich ein Grund für eine fristlose Kündigung und diese würde keiner Abmahnung bedürfen.
Aber das Problem ist auf der anderen Seite, dass sich durch der Person des Untermieters ergeben könnte, dass du die Genehmigung nicht verweigern darfst, z.B. falls es sich um den Lebenspartner handelt. In diesem Fall könnte es in einem Rechtsstreit passieren, dass der Richter die Kündigung vielleicht für ungültig erklärt.
Aus diesem Grund wäre es doch klüger, zuerst eine Abmahnung zu schreiben. Eine Frist sieht das relevante Gesetz §541 nicht vor, du kannst selbst die Frist festlegen. In der Abmahnung solltest du die fristlose Kündigung bereits ankündigen.
Nach Fristablauf ist die Kündigung nicht das einzige Mittel, das du hast. Du kannst auch auf Unterlassung klagen.
Noch etwas kann relevant sein, und das habe ich in deiner Information nicht heraus lesen können. Stehen beide in dem Vertrag mit dir, also Mutter und Tochter, oder nur die Tochter? Ist die Tochter allein im Vertrag, würde sich die Situation nochmal etwas anders ergeben.
Es sind beide im Mietvertrag, Mutter und Tochter. Zuerst war nur die Mutter Mieterin, diese kam aber in finanzielle Schwierigkeiten und seitdem ist die Tochter auch im Mietvertrag.
Okay, dann gilt es, was ich dir geschrieben habe.
UND nicht zu vergessen, dein ganz großer Vorteil ist, dass du von der Tochter weiterhin die Miete einfordern kannst, falls diese ausbleibt. Nur weil die Tochter ausgezogen ist, bedeutet das nicht, dass sie für die Miete nicht mehr aufkommen muss. Mutter und Tochter haften gesamtschuldnerisch.
Aus diesem Grund musst du auch der Tochter die Abmahnung zuschicken. Sie ist genauso mit verantwortlich für die Pflichten.
Stehen beide in dem Vertrag mit dir, also Mutter und Tochter, oder nur die Tochter?
Steht in der Frag: Alle Beide sind Mieter.
Lieben Dank für die Antwort. Hatte ich gelesen aber war für mich nicht ganz eindeutig. Der Fragesteller hatte es aber ja schon beantwortet im Kommentar.
Das ist eine fristlose Kündigung.
Echt, ohne vorherige Abmahnung? Wäre natürlich super!!
Nein, erst "nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung", § 543 III BGB.
Angemessen ist n. h. M. eine Frist von 14 Tagen.
nur wurde bisher offenbar noch keine Frist gesetzt ...
§ 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sieht hier einen wichtigen Grund für eine fristlose Kündigung "nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung" vor :-O