Alternative zum Lebenslangen Wohnrecht?

5 Antworten

Guten Tag,

ihr solltet euch dazu vielleicht ein Schaubild aufzeichnen in denen alle "Gefahren" skizziert werden.

Zunächst würde ich in Erfahrung bringen, welche Erbfolge beim Tod des Lebensgefährten deiner Mutter eintritt. Falls sie und sein Sohn Anteilig erben habt ihr mit ganz anderen Szenarien zu tun, als wenn der Sohn Alleinerbe ist.

Weiterhin ist euer Mietvertrag zu prüfen. Habt ihr eine Abmachung bezüglich der Wertsteigerung des Hauses durch euren Ausbau? Ihr könntet den Vorher-Nachher Zustand dokumentieren und abmachen, dass bei Kündigung innerhalb der nächsten 5 Jahre die Ausbaukosten (vorher beziffern) zurückgezahlt werden.

Das lebenslange Wohnrecht können Sie neben dem Mietvertrag vereinbaren und eintragen lassen. Schenkungssteuern fallen nur an, wenn das Wohnrecht geschenkt statt gekauft wird. Genau genommen möchten Sie ein lebenslanges Mietrecht haben.

In jedem Fall sollten Sie dazu einen Juristen zu Rate ziehen.
Ich würde Ihnen aber vom Notar definitiv abraten da dieser in seiner Funktion deutlich höhere Honorare verlangt. Sie brauchen die Beratung eines Rechtsanwalts und vorzugsweise die eines Fachanwalts für Mietrecht.

Ich hoffe das hilft Ihnen
Gruß Marlin

Nunja, sollte der Partner meiner Mutter sterben, bekommt sein Sohn den Pflichtteil, da er bereits ein Testament verfasst hat (zu Gunsten meiner Mutter). Da der Pflichtteil für den Sohn aber dennoch die Hälfte des Erbes wäre, müsste das Haus ihm entweder überlassen oder verkauft werden, sodass wir auch ohne alles dastünden, wenn sich nichts zum Absichern findet.

Wir haben keinen Mietvertrag. Wir wohnen da ja (noch) nicht. Wir haben lediglich mit dem Ausbau begonnen.

"Schenkungssteuern fallen nur an, wenn das Wohnrecht geschenkt statt gekauft wird."

Und was muss ich tun, um es zu "kaufen" und nicht "geschenkt" zu bekommen? Mietvertrag und Mietzahlungen sind ja nicht erwünscht, aufgrund der darauf anfallenden Steuern und wird auch nicht angestrebt. Wir leben ja quasi als Familie unter einem Dach. Ich möchte nur nicht irgendwann vor dem Nichts stehen.

Gibt es eine andere Möglichkeit, ein Wohnrecht "käuflich zu erwerben" (durch die Ausbaukosten? Kaufsumme X?), sodass keine Schenkungssteuer anfallen?

Danke für den Tipp mit dem Rechtsanwalt! Dann werde ich diesen zuerst ansteuern.

Mit freundlichen Grüßen

@SchnuffiPupsi

Okay, dann könnten Sie schon jetzt einen Mietvertrag abschließen der mit der Fertigstellung der Wohnung beginnt. Somit hätten Sie die Sicherheit, dass Sie in die Wohnung einziehen können.

Andernfalls ist ein Baustopp sinnvoll, da dem Eigentümer des Hauses auch die Wohnung und alles gehört, das fest mit der Wohnung verarbeitet wurde.
Im Zweifel zahlt er Ihnen so die Aufwendungen für den Umbau und vermietet an eine beliebige Person.

Gibt es eine andere Möglichkeit, ein Wohnrecht "käuflich zu erwerben" (durch die Ausbaukosten? Kaufsumme X?), sodass keine Schenkungssteuer anfallen?

Die Möglichkeit gibt es. Es ist ein einfacher Mietvertrag mit einer sehr langen Laufzeit. Dadurch bekommen Sie das Wohnrecht nicht geschenkt sondern zahlen monatlich dafür.

Bedenken Sie, dass Sie den Vermieter nicht unverhältnismäßig benachteiligen dürfen. Ein 20 Jahres Mietvertrag der nur von einer Seite gekündigt werden kann wäre so eine Benachteiligung. Wenn Sie ein lebenslanges Wohnrecht fordern, wird dem auch ein entsprechender Geldwert gegenüberstehen.

@SchnuffiPupsi

Gibt es eine andere Möglichkeit, ein Wohnrecht "käuflich zu erwerben" (durch die Ausbaukosten? Kaufsumme X?), sodass keine Schenkungssteuer anfallen?

Klar - man macht einfach einen Vertrag, in dem sinngemäß drinsteht "ich verkaufe euch das Wohnrecht W zum Preis X". Fachleute können auch durchaus einen angemessenen Preis für ein solches Wohnrecht ermitteln.

Als Nebenvereinbarung kann man auch noch festlegen, dass ein gewisser Teil dieses Kaufpreis durch die eingebrachte Ausbauleistung abgegolten wird.

@Havenari

"Klar - man macht einfach einen Vertrag, in dem sinngemäß drinsteht "ich verkaufe euch das Wohnrecht W zum Preis X"."

Gibt es dazu eine Quelle oder Paragraphen? Denn ich habe diesbezüglich noch nichts finden können.

Die günstigste Variante - zumindest für dich- deine Mutter und der Lebensgefährte heiraten und er adoptiert dich. 

Eine weitere günstige Variante wäre vielleicht noch eine Grundschuld zu euren Gunsten in Höhe der von euch eingebrachten Leistung. Dafür würde ich mir vor Umbau ein Gutachten erstellen lassen ( auf deine Kosten, denn du willst ja was), die Rechnungen des Umbaus sammeln und nach Fertigstellung ein neues Gutachten. Da nicht jeder Umbau wertsteigernd  ist, mit einem gewissen Risiko für dich und mit einem Vertrauensvorschuss an den Eigentümer verbunden. Der Plan geht aber nur auf, wenn du den Umbau ohne Kredit finanzieren kannst. 

Mit der Schenkungssteuer in Verbindung mit Wohnrecht kenne ich mich nicht aus. Da es wohl ein unentgeltliches Wohnrecht werden soll, könnte es eine Schenkung sein und in dem Fall unter Nichtverwandten. Dann solltest du bedenken, was geschieht wenn der LG zuerst stirbt und der Sohn seinen Pflichtteil aus dem Haus verlangt. Dieser Wert rechnet sich nach dem Vermögen zum Zeitpunkt des Todes, als fließt dein Umbau dort mit ein und wird durch das Wohnrecht wieder gemindert. 

Als Hauseigentümer würde ich den Weg mit dem Wohnrecht nicht gehen: Die Gemeinschaft funktioniert nicht, du ziehst aus im Krach, löschst dein Recht nicht und ich habe eine leerstehende Wohnung. Nein Danke. 

Für die Aufteilung in Wohnungseigentum müsstest du erst klären, ob du die Abgeschlossenheitsbescheinigung erhältst. Evtl einen Kostenvoranschlag über die noch erforderlichen Umbaumaßnahmen anfordern. Solltet ihr diese Bescheinigung erhalten, muss eine Teilungserklärung beurkundet werden. Was hierfür erforderlich ist und was berücksichtigt werden sollte, kannst du googeln. Du zahlst dann Grunderwerbsteuer. Sollte das mit dem Heiraten keine Option sein, deine Mama aber vielleicht als Erbe nach dem LG in Frage kommt, würde es auch deiner Mutter evtl anfallende Erbschaftsteuer sparen. 

Nur den Weg zum Notar kannst du dir meines Erachtens im Moment noch sparen, dort kannst du hin wenn du dir sicher bist in welche Richtung dein Weg dich führen soll. Auf dem Weg kann der Notar dir noch juristische Stolpersteine aus dem Weg räumen, aber er sucht dir nich die kostengünstigste Variante. Dafür solltest du eher einen Steuerberater fragen. 

Ich persönlich würde nur den Weg über die Teilungserklärung wählen, alle anderen wären mit zuviel Restrisiko verbunden. Dann lieber mit dem Erspartem eine fertige Eigentumswohnung kaufen. 

... ein Wohnrecht erlischt bei einer Zwangsversteigerung, ist also auch nicht sicher.

Ein Mietvertrag auf Lebenszeit wird von unseren Notaren deshalb empfohlen.

Wie finanzieren Sie aktuell den Dachgeschossausbau?
Mit einer Bank oder ohne?
Ist das Haus geteilt oder gibt es ein Grundbuch?

Am einfachsten wäre wenn man das Haus aufteilt in Sondereigentum.
Es ergeben sich somit dann mehrere ETW also abgeschlossene Wohneinheiten.

Dann können Sie problemlos die Dachgeschosswohnung vom Eigentümer käuflich erwerben und sind Eigentümer.

Den Ausbau zahlen wir von unserem Ersparten. Ja, es gibt natürlich ein Grundbuch. Das Haus gehört dem Lebensgefährten meiner Mutter.

Welche Kosten (und Baumaßen?) kämen bei einer Aufteilung in "Sondereigentum" auf uns zu?

(ich google das auch selber noch)

Und-wenn ich Eigentümer der Wohnung bin und der Eigentümer des Hauses verstirbt, Sohn erbt-bleibt die Wohnung dann unangetastet in unserem Besitz?

@SchnuffiPupsi

Wenn Sie Sondereigentum bilden gibt es ETW Nr.1 für die Dachwohnung. 
Diese kaufen Sie jetzt und sind im Grundbuch Eigentümer

Die Erdgeschosswohnung Nr.2 gehört den Schwiegereltern oder eben dem Eigentümer.

Wenn der Eigentümer der ETW Nr.2 verstirbt hat das überhaupt nichts mit den Eigentümerverhältnissen der ETW Nr.1 für das Dach an Auswirkungen.

Im weiteren kann der Eigentümer der ETW Nr.1 Dachwohnung auch jederzeit diese an einen Dritten verkaufen.

Das sind alles klare Verhältnisse und nachvollziehbar.

Eine Aufteilung kostet nicht viel.
Eben die Teilungserklärung Notariell.

Dann werden beim Grundbuchamt zwei Grundbücher angelegt. Eines für die Dachwohnung und eines für die Erdgeschosswohnung.

Fragen Sie einfach einen Notar bei Ihnen um die Nähe.

Benötigen Sie Hilfe für den Erwerb der Dachgeschosswohnung helfe ich gerne bei der Finanzierung weiter.

Wenn der Eigentümer sich darauf einläßt, könntet ihr die Wohnung mieten und die Ausbaukosten als Mietvorauszahlung vereinbaren und diese dann über einen bestimmten Zeitraum abwohnen.

Der Eigentümer möchte keinen Mietvertrag, da er diese Einnahmen versteuern müsste. Außerdem bietet das keine Sicherheit gegen Rausschmiss und Verlust der Wohnung im Todesfall des Eigentümers.

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