Wohnung gekauft und jetzt an Neffen vermieten. Ist das jetzt zu günstig?
Ich habe schon länger mit dem Gedanken gespielt eine Wohnung zu kaufen. Jetzt ist mein Neffe zum studieren weggegangen und dann hat es sich so ergeben, dass ich in der Stadt die Wohnung gekauft hat (ich habe in meiner Jugend auch dort gewohnt) und jetzt überlasse ich ihm die Wohnung. Es ist das erste Mal das ich vermiete und ich kenne mich da noch nicht so aus. Ich mache ihm natürlich einen sehr günstigen Preis, aber ich darf glaub ich nicht unter einen gewissen Preis gehen. Jetzt ist die Frage ob in diesem Mindestpreis auch die Küche miteinbegriffen ist? Wenn ich ihm eine gute Küche reinbauen lasse, die ich dann ja in ein paar Jahren selber nutzen will, muss ich diese dann als Wertzuschlag miteinberechnen? Quasi, Wert ist leere Wohnung plus Küche? Oder kann ich einfach diesen Mindestpreis anhand der Quadratmeter raussuchen und die Küche einfach so reinbauen lassen?
2 Antworten
Bei Vermietung an Familienangehörige sollte die Miete 66% der ortsüblichen Miete betragen, um vom Finanzamt anerkannt zu werden. Ansonsten besteht die Gefahr wg. Steuerhinterziehung Probleme mit dem Finanzamt zu bekommen. Die ortsübliche Kaltmiete kann anhand vom Mietpreisspiegel berechnet werden. Mietpreisspiegel ist bei der Gemeinde des Wohnorts erhältlich. Dafür werden angaben zur Lage der Wohnung, Baujahr, Wohnfläche, Art des Hauses (Ein- bzw. Mehrfamilienhaus) und Angaben zu Modernisierungsmaßnahmen wie z.B. Wärmedämmung usw. gebraucht. Dabei handelt es sich um reine Kaltmiete ohne Küche ohne Garage usw.
Ich hoffe, Ihnen damit geholfen zu haben. lg Sandra
in einem Thread bei yahoo aus 2004 habe ich folgende Antwort entdeckt - aber ob das heute noch relevant ist, weiß ich nicht. Dein Steuerberater sollte dir aber durchaus weiterhelfen können.
Zitat aus dem Thread:
.... das Finanzamt schreibt nicht vor, wie viel Miete er für die Wohnung nehmen muss und die Steuer wird auch nicht auf eine fiktive Mindestmiete berechnet, wenn die tatsächliche Miete unterhalb der ortsüblichen Miete liegt..
Gleichwohl kann der Werbungskostenabzug eingeschränkt werden, unabhängig, ob an einen nahen Angehörigen oder an einen fremden Dritten vermietet wird.
Ab 2004 gilt:
Liegt die tatsächliche Miete nicht unter 75 % der ortsüblichen Miete, geht die Finanzverwaltung grundsätzlich von einer sog. Einkunftserzielungsabsicht aus. Ist dies der Fall, können die Werbungskosten in der tatsächlichen Höhe abgezogen werden. Unabhängig, ob unterm Strich dann Plus oder Minus rauskommt.
Lieg die tatsächliche Miete zwischen 56% und 75% der ortsüblichen Miete, muss die Einkunftserzielungsabsicht nachgewiesen werden. Für einen Zeitraum von 30 Jahren muss dann ermittelt werden, ob mit der tatsächlichen Miete ein Totalüberschuss (Zusammenrechnung der voraussichtlichen Überschüsse mit den voraussichtlichen Verlusten = positives Ergebnis) erzielt werden kann.
Ist die Prognose positiv, können die Werbungskosten in voller Höhe abgezogen werden.
Ist sie negativ, werden die Werbungskosten in dem Verhältnis aufgeteilt, in dem die tatsächliche Miete zur ortsüblichen Miete steht.
Beispiel: Ortsübliche Miete 600,00 € = 100,00 % Tatsächliche Miete 400,00 € = 66,66 % Tatsächliche Werbungskosten 500,00 € Abzugsfähige Werbungskosten 66,66% von 550,00 € = 334,00 €
- Liegt die tatsächliche Miete unter 56% der ortsüblichen Miete, werden die Werbungskosten immer wie im oben genannten Beispiel aufgeteilt.
** Die ortsübliche Miete kann anhand des gültigen Mietspiegels der Stadt/Gemeinde ermittelt werden. Wenn es keinen Mietspiegel gibt, werden Vergleichswohnungen herangezogen. Für Ein- und Zweifamilienhäuser gilt der Mietspiegel nicht… **
Die Miete also knapp an der 75%-Grenze bemessen kann dann schonmal ins Auge gehen...
Quelle(n): BMF-Schreiben vom 08.10.2004 AZ. IV C3 - S 2253 91/04