Spekulationssteuer Bei Verkauf eines Grundstücks: Anteilig oder pauschal?

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4 Antworten

Wenn Ihr das Häuschen (und damit das gesamte Grundstück) seit Fertigstellung selbst genutzt habt, dann ist meines Erachtens der Verkauf der gesamten Immobilie jetzt steuerfrei möglich. Also würde auch nach Teilung des Flurstücks in zwei Flurstücke der Verkauf des Teilgrundstücks steuerfrei möglich sein.

Habt Ihr das Häuschen vermietet oder anderweitig nicht selbst genutzt, so gilt die Erläuterung von blackleather.

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Kommentar von blackleather
01.01.2015, 19:07
Wenn Ihr das Häuschen (und damit das gesamte Grundstück) seit Fertigstellung selbst genutzt habt, dann ist meines Erachtens der Verkauf der gesamten Immobilie jetzt steuerfrei möglich.

Hochinteressanter Aspekt, das verdient dem Ansatz nach schon mal ein DH!

Die Frage, um die sich hier alles dreht, lautet also: Erstreckt sich die Selbstnutzung der bebauten Hälfte -mangels Teilung- auch auf die unbebaute Hälfte und schließt somit auch für jene ein privates Veräußerungsgeschäft gem. § 23 EStG aus oder nicht?

Soweit ersichtlich, gibt es zu dieser Frage noch keine Rechtsprechung und Schleswig-Holsteinisches FG v. 03.03.2010 (5 K 42/09) betraf den Fall, dass bereits beim Kauf parzelliert war. Deshalb bleibt uns hier nur die Auslegung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG vor dem Hintergrund der Überlegung, was die Gesetzgeberin mit dieser Vorschrift wohl gewollt haben könnte.

Abgestellt wird auf den funktionalen Zusammenhang "zu Wohnzwecken" zwischen dem Gebäude und dem (Achtung:) dazugehörigen Grund und Boden. Dazugehörig ist der Grund und Boden dann, wenn er nicht selbständig verkehrsfähig (= veräußerbar) ist. Das gilt für die Parzelle, auf der das Häuschen steht, kraft § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Wird nun aber durch Teilung zum Zwecke des Verkaufes aus dem Grundstück ein Teil herausgelöst, so wird dieser Teil m. E. zugleich aus dem Zweckzusammenhang herausgelöst mit der Folge, dass der herausgelöste (hier: unbebaute) Grundstücksteil fortan nicht mehr zu Wohnzwecken genutzt wird. Also auch nicht mehr unmittelbar vor dem Verkauf. Und damit ist dieser Teil aus der Ausnahmeregelung des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG draußen und im Regelfall des (steuerpflichtigen) privaten Veräußerungsgeschäftes gem. § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG wieder drin.

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Kommentar von wfwbinder
01.01.2015, 19:31

Ich finde den von @Gandalf eingebrachten Aspekt hochinteressant.

Wäre beim Kauf geteilt worden, dann hätte man daraus schließen können, "Veräußerungsabsicht des zweiten Teils."

Nun ist aber erstmal nichts passiert. Vermutlich auch die ersten zwei Jahre keine Verkaufsbemühungen (müßte man prüfen).

Dann ist irgendein Ereignis eingetreten, das zum Entschluss zum Verkauf führte.

Damit wurden sozusagen "die Karten neu gemischt."

Ich würde es ggf. auf einen Prozess vor dem FG ankommen lassen.

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Kommentar von Anasef
02.01.2015, 15:04

Herzlichen Dank an alle - vor allem Gandalf und Blackleather für die ausführlichen Antworten.

Es ist in der Tat so, dass wir das Haus seit gut einem Jahr bewohnen und das dazugehörige Teilgrundstück (natürlich nach Vermessung und Teilung) verkaufen wollen. Obwohl die Gemeinde (als Verkäufer) - zumindest mündlich - von unserer Verkaufsabsicht weiß und für die geplante und noch nicht vermessene Parzelle bei der Erschließung ein eigenes Hausanschluss (Gas und Abwasser) hergestellt worden war, existiert diese Parzelle auf dem Katasterplan gar nicht und gehört schließlich zum von uns bereits genutzten Grundstück.

Bleibt nun die Frage: Wie wird Spekulationssteuer eigentlich eingetrieben? Muss man sie i.dR. in der Steuererklärung selber berücksichtigen oder wird man automatisch zu Kasse gebeten? Ich frage, weil wir gesetzt den Fall, dass wir gegen die Erhebung einer solchen Steuer, wie von euch vorgeschlagen, gerichtlich vorgehen sollten, wissen wollen, wie wir uns verhalten sollen. (nicht dass man uns am Ende Steuerhinterziehung unterstellt)

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Da es offensichtlich eine unklare Rechtslage gibt, habe ich einen Vorschlag, wie hier aus der Zwickmühle herauszukommen wäre.

Ich gehe mal davon aus, dass die Wertsteigerung tatsächlich so enorm ist, dass es das Nachdenken lohnt? Schließlich lassen sich die anteiligen Erwerbskosten und die Kosten der Teilung gegenrechnen.

Man suche zunächst einen Käufer, einige sich mit dem über Preis und zukünftigen Grenzverlauf und schließe einen Vorvertrag. Dann erst lasse man die neue Grenze einmessen und die Teilung durchführen.

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Hälfte als Bauplatz verkaufen. (Diese Hälfte ist noch nicht vermessen und auch nicht als eigenständige Parzelle ausgewiesen)

Erst mal müsst ihr ja sowieso die Teilung abwarten. Vorher könntet ihr ja allenfalls das hälftige Miteigentum am gesamten Grundstück (also auch an eurem eigenen Häuschen) verkaufen und dieses ließe sich mangels Vermessung und Teilung noch nicht mal als Sondereigentum an der unbebauten Hälfte darstellen.

Bei der weiteren Beantwortung gehe ich also von jenem fernen Tage aus, an dem die Vermessung und Teilung bereits stattgefunden haben.

Müssen wir schon Spekulationssteuer auf den Gewinn pro Quadratmeter (also anteilig) zahlen

@vulkanismus würde jetzt erst mal eine Eruption haben und euch anschließend erklären, dass es eine Steuerart "Spekulationssteuer" in Deutschland überhaupt nicht gibt. Ich will über diese eure Begriffswahl mal gem. § 133 BGB hinwegsehen, weil ich mir denken kann, was ihr meint.

Und dementsprechend lautet die Antwort: Wenn dereinst die unbebaute Hälfte verkauft sein wird, sind zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns nur die anteilig auf jene unbebaute Hälfte entfallenden gesamten Anschaffungskosten vom Veräußerungserlös abzuziehen.

oder nur wenn der eingenommene Preis für das Teilgrundstück (500 qm) den Einkaufspreis des gesamten Grundstückes (1000 qm) übersteigt?

Was hätte denn der Einkaufspreis der mit eurem eigenen Häuschen bebauten Hälfte mit dem Verkauf der unbebauten Hälfte zu tun? Eure Hälfte wird doch gar nicht mitverkauft, also warum sollte deren Einkaufspreis dabei irgendeine Rolle spielen?

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Kommentar von gandalf94305
01.01.2015, 17:53

Hmm... was hältst Du von meiner Antwort? ;-)

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Kommentar von wfwbinder
01.01.2015, 18:00

@vulkanismus würde jetzt erst mal eine Eruption haben und euch anschließend erklären, dass es eine Steuerart "Spekulationssteuer" in Deutschland überhaupt nicht gibt.

;-) :-)))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))))

Ich will über diese eure Begriffswahl mal gem. § 133 BGB hinwegsehen,

Es gibt anscheinend Profis, die das (zumindest früher) anwenden müssten/mussten, aber den Paragraphen vergessen haben.

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Vor einem Verkauf müsste das Grundstück geteilt werden. Grundstück teilen - welche Schritte sind notwendig? http://www.hausgarten.net/haus/bauen/grundstueck/grundstueck-teilen-notwendige-schritte.html

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Kommentar von Primus
01.01.2015, 19:18

Ich meine gelesen zu haben, dass in der Frage von Teilung des Grundstückes geschrieben wurde.

Nun wollen wir die andere Hälfte als Bauplatz verkaufen.
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Kommentar von gammoncrack
01.01.2015, 19:51

Irgendwie kann ich überhaupt nicht erkennen, dass hiernach gefragt wurde.

Wo taucht denn die Frage neben

Müssen wir schon Spekulationssteuer auf den Gewinn pro Quadratmeter (also anteilig) zahlen oder nur wenn der eingenommene Preis für das Teilgrundstück (500 qm) den Einkaufspreis des gesamten Grundstückes (1000 qm) übersteigt?

auf?

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