Schlüsselübergabe Hauskauf - wie gestalten?

3 Antworten

ChristianeLiana:

Der Kaufpreis - die Höhe hast du uns vorenthalten - wird i. d. R. belegt durch Eigenkapital und Fremdkapital (z. B. Bankdarlehen). Das Eigenkapital steht dir vermutlich sofort zur Verfügung, während die Auszahlung des Darlehens u. a. erst nach grundbuchlicher Sicherung durch eine meist erststellige Grundschuld im Grundbuch erfolgt.

Der Käufer hat den Eintragungsantrag zu stellen, weil du als Käufer über das Grundstück noch nicht verfügen darfst.

Eine Belastungsvollmacht nimmt der Notar in die Kaufvertragsurkunde auf.

Zwischen der Beurkundung des Kaufvertrags, der Eintragung einer Eigentumsverschaffungs-Vormerkung, der rangrichtigen Eintragung der Grundschuld, der Erteilung der steuerlichen Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach Zahlung der Grunderwerbsteuer, evtl. erforderlicher behördl. Genehmigungen (z. B. nach dem Bau GB) vergehen, wenn   a l l e   zügig und unbürokratisch arbeiten, mindestens sechs Wochen.

Ein Teil dieser (Warte-)Zeit könnte verkürzt werden, in dem du und die Bank den gesamten Kaufpreis dem Notar auf Anderkonto mit der Auflage zur Verfügung stellst, darüber erst zu verfügen, wenn die Erledigung der vorstehend näher beschriebenen Voraussetzungen erfüllt ist und der Eigentumsumschreibung auf dich keine Hindernisse entgegen stehen. Die Zeitersparnis beträgt etwa vier Wochen.

Die Notarkosten für die verantwortungsvolle treuhänderische Tätigkeit sind beachtlich, so dass du prüfen solltest, ob sich die vorzeitige Schlüsselübergabe überhaupt lohnt. Vielleicht übernimmt sogar der Verkäufer einen Teil der Kosten, jedenfalls dann, wenn aus dem Kaufpreis erst noch alte Grundstücksbelastungen wegzufertigen sind.

Empfehlung:

Ersuche den Notar um eine Kostenauskunft und frag ihn, ob er noch andere, vor allem kostengünstigere, Lösungen aufzeigen kann, die auch dem Verkäufer genehm sind.

Du solltest aber wissen, dass für den Verkäufer mit der vorzeitigen Schlüsselübergabe immer noch ein Restrisiko verbunden ist.


Auch dir vielen Dank für deine Antwort! Ein Notaranderkonto ist auf jeden Fall eine Variante, die wir im Hinterkopf haben! Die Kosten hierfür sind nach meinen Internetrecherchen nicht so immens hoch (ein paar hundert Euro), aber da kann unser Notar mir beim Termin mehr zu sagen. Und so gesehen: wir zahlen jetzt 1400 Eur Miete. Wenn wir das Haus 2-3 Monate früher renovieren und schlussendlich auch beziehen können, würde uns das also schon eine Menge sparen! 

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Im Kaufvertrag kann eine kurzfristige Zahlung des fälligen Kaufspreises vereinbart werden (Datum festlegen) nach dem die Schlüsselübergabe erfolgt. Woran sollte das scheitern wenn die Finanzierung steht? Diese Zeit muss man dann eben noch warten.

Muss die Schlüsselübergabe vorab erfolgen kann ein sofort zu zahlender Vorschuss schriftlich vereinbart werden z.B. in Höhe von 15 Prozent des Kaufpreises um den Eigentümer eine Sicherheit zu geben.

Das mit der Summe als Sicherheit ist eine gute Idee, danke! Mal sehen was unsere Bank zu sowas sagen würde... 

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@ChristianaLiana

Ein typ. Schnellschuss, realitätsfern, nicht bis zu Ende gedacht, riskant. Die Praxis sieht anders aus.

Soviel zur Antwort von lohepudel, pardon.

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So etwas ist immer riskant für den Verkäufer. Sicher sagt Ihr, dass Ihr keine Wände einreißen wollt. Aber schon das Bohren eines Loches kann ja eine Wasserleitung treffen. Bzw. es kann eingebrochen werden und es können Dinge wie Heizung gestohlen werden. Auch selbst wenn das Objekt abbrennt, muss der noch Eigentümer haften.

Ich habe das auch mal gutgläubig gemacht und den Schlüssel 6 Wochen früher bevor die Übergabe erfolgen sollte herausgegeben. Da sollte auch nur renoviert werden.

Die haben als erstes eine Wand herausgerissen im Dachgeschoss, in der ein Ständer der Dachkonstruktion war, ohne die Fette abzustützen. Der Ständer lag nach einer Woche draußen vor der Tür. Die Käufer hatten nach der Möglichkeit diese Wand heraus zu entfernen gefragt und ich hatte ihnen erklärt, das der Ständer stehen bleiben muss. Ich mache sowas nie wieder!

Danke für deine Antwort! Genau diese Sorgen hätte ich als Verkäufer auch und genau diesen Sorgen wollen wir ja einen Riegel vorschieben! Deswegen ja meine Frage, wie man das im Kaufvertrag schon regeln kann. Sicher gibt es Lösungen! Ob man mit reinschreiben kann, dass vorerst keine "baulichen" Änderungen vorgenommen werden dürfen oder irgendeas anderes...Wir hatten gehofft, dass andere uns sagen können wie sie dieses Problem angegangen sind...

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@ChristianaLiana

Man kann das Problem nicht rechtsverbindlich lösen. Der Kaufvertrag gilt ja. Man müsse dort alles einzeln aufführen, was der Käufer tun und zu lassen hat. Gegen z. B. Vandalismus und Brandstiftung kann der Käufer letztlich nix tun. Eine Versicherung ersetzt dann ja immer nur einen Teil des Schadens. Nur das reinscheiben das keine baulichen Veränderungen vorgenommen werden dürfen nutzt ja wenig. Was passiert wenn man sich nicht daran hält? Ist man dann nur aus der Haftung raus? Wer haftet dann? Der Käufer und wenn der kein Geld hat? Niemand? Sicherlich nicht. Dann haftet der Verkäufer.

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@hildefeuer

Oder überlege mal was passiert, wenn der Käufer vor Übergabe verstirbt. Dann wird die Finanzierung Rück Abgewickelt.

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