In wie fern beeinflusst eine Grundschuld die Bonität?
Grundschuld auf 2 Grundstücke (1x Mehrfamilienhaus, einmal Gewerbegrundstück 7000m²) Mieteinnahmen ca. 3000€ / Monat. Tilgung der Grundschuld von 185.000€ beträgt 1000€/Monat. Persönliches Einkommen als Beamter auf Lebenszeit beträgt ca. 2000€ Netto je Monat. In wie fern beeinträchtigt die Eintragung dieser Grundschuld meine persönliche Bonität?
1 Antwort
Es hängt davon ab, wie hoch die tatsächlich noch zu tilgende Restschuld aus dieser Grundschuld ist (im Banker-Sprech: wie hoch die Grundschuld noch valutiert), und wie hoch der Verkehrswert der belasteten Liegenschaften ist. Da es zwei Grundstücke sind, müssen auch zwei Grundschulden im Grundbuch existieren. 36 TEUR p.a. (Brutto?) Mieteinnahmen bei 185 TEUR nominelle Grundbuchbelastung, das ist zunächst mal nicht exorbitant hoch und absolut im Rahmen.
Sollte jetzt, wofür auch immer, zusätzlicher Finanzierungsbedarf bestehen, so könnten die sog. "freien Teile" (d.h. die Differenz zwischen nomineller Grundschuld und tatsächlichem Restwert der Hypothek) von der alten Bank an die neue(?) abgetreten werden. Allerdings stände der neue neue Kreditgeber "nachrangig", also hinter dem bisherigen, im Grundbuch, was automatisch ein höheres Kreditrisiko und damit höhere Zinsen bedeutet.
Wenn die Hypothek bisher immer korrekt bedient wurde, warum dann nach einem anderen Kreditgeber suchen? Ein Gespräch mit der bisherigen Bank mit der Ankündigung, ggf. anderweitig zu finanzieren, kann durchaus zu einem verbesserten Angebot führen (vorausgesetzt, bisher ist immer alles ok gelaufen).
Das wären ja rd. 260 DM/m² (ca. 132 EUR/m², vor mindestens 10 Jahren), da muss das Gewerbegrundstück ja sehr werthaltig sein. Wenn das so stimmt, wären 185 TEUR Restschuld absolut vernachlässigbar und hätte keinerlei Einfluss auf irgendwelche Bonität.
Allerdings wäre dann der genannte Mietertrag nicht stimmig (zu niedrig), das würde jedem Banker / Kreditgeber sofort aufstossen. Es stellt sich dann die Frage nach dem wirtschaftlichen Sinn dieser Investition insgesamt. Das wäre dann aber eine Vermögensberatung, die für ein öffentliches Forum nicht angemessen ist.
Ursprünglich waren es ca. 1,8Mio DM. Der Kredit wurde damals aufgenommen um das Gewerbegrundstück zu kaufen. Na ja die 185k sind noch übrig.